Comment se calcule la plus-value immobilière imposable ?

On part de la plus-value brute : prix de vente moins prix d’achat majoré. Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition (forfait de 7,5 % du prix ou montant réel) et des travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou montant réel sur justificatifs). On applique ensuite des abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Quel est le taux d’imposition de la plus-value en 2026 ?

La plus-value nette est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. La majoration de 1,4 point des prélèvements sociaux prévue pour 2026 ne s’applique pas aux plus-values immobilières.

Au bout de combien d’années suis-je exonéré ?

L’exonération n’est pas simultanée. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e : l’exonération est totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e : l’exonération complète intervient à 30 ans.

La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?

Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quels que soient le montant et la durée de détention. Cette exonération ne vaut que pour le logement qui constitue votre résidence principale au jour de la vente, pas pour un bien locatif ou une résidence secondaire.

Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?

C’est une taxe supplémentaire (article 1609 nonies G du code général des impôts) due lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % selon un barème progressif, appliqué à la totalité de la plus-value, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche. Les terrains à bâtir en sont exclus.

Outil gratuit

Simulateur de plus-value immobilière

Estimez l’impôt sur la plus-value à la revente d’un bien locatif, abattements pour durée de détention appliqués : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et surtaxe éventuelle. Gratuit, sans compte, et vos chiffres restent dans votre navigateur.

Plus-value sur la vente d’un bien locatif

Prix de vente, prix d’achat et durée de détention : estimez l’impôt (19 %), les prélèvements sociaux (17,2 %) et la surtaxe éventuelle, abattements pour durée de détention appliqués.

Prix de vente (€)

Prix d’achat d’origine (€)

Durée de détention (années)Nombre d’années pleines entre l’achat et la vente.

Frais d’acquisition

Forfait 7,5 %Montant réel

Travaux

Forfait 15 %Montant réel

C’est ma résidence principale (exonération totale de plus-value)

Imposition totale estimée15 995 €Plus-value nette après impôt : 39 005 €

Plus-value brute55 000 €

Impôt sur le revenu (19 %)7 315 €après abattement durée 30,00 %

Prélèvements sociaux (17,2 %)8 680 €après abattement durée 8,25 %

Surtaxe plus-value élevée0 €non due (imposable ≤ 50 000 €)

Estimation indicative. Les abattements exceptionnels, moins-values antérieures et cas particuliers ne sont pas pris en compte : faites établir le décompte exact par votre notaire.

Comment la plus-value est imposée

La plus-value d’un bien locatif est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des travaux. Cette plus-value brute est ensuite réduite par des abattements pour durée de détention, puis taxée à 19 % (impôt sur le revenu) et 17,2 % (prélèvements sociaux), avec une surtaxe au delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Les deux barèmes d’abattement

L’exonération n’arrive pas en même temps. À l’impôt sur le revenu, vous êtes exonéré au bout de 22 ans de détention. Aux prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Entre les deux, une part reste due au titre des prélèvements sociaux.

Résidence principale

La vente de votre résidence principale est totalement exonérée. Ce simulateur vise la revente d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire. Pour préparer la vente, lisez notre guide calcul de la plus-value immobilière et abattements.

Estimation indicative : la plus-value est liquidée par le notaire le jour de la vente, et des cas particuliers (abattements exceptionnels, moins-values antérieures, exonérations spécifiques) ne sont pas pris en compte. Sources : service-public.gouv.fr, BOFiP, articles 150 U à 150 VH et 1609 nonies G du code général des impôts.

Questions fréquentes

Comment se calcule la plus-value immobilière imposable ?: On part de la plus-value brute : prix de vente moins prix d’achat majoré. Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition (forfait de 7,5 % du prix ou montant réel) et des travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou montant réel sur justificatifs). On applique ensuite des abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value en 2026 ?: La plus-value nette est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. La majoration de 1,4 point des prélèvements sociaux prévue pour 2026 ne s’applique pas aux plus-values immobilières.
Au bout de combien d’années suis-je exonéré ?: L’exonération n’est pas simultanée. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e : l’exonération est totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e : l’exonération complète intervient à 30 ans.
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?: Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quels que soient le montant et la durée de détention. Cette exonération ne vaut que pour le logement qui constitue votre résidence principale au jour de la vente, pas pour un bien locatif ou une résidence secondaire.
Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?: C’est une taxe supplémentaire (article 1609 nonies G du code général des impôts) due lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % selon un barème progressif, appliqué à la totalité de la plus-value, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche. Les terrains à bâtir en sont exclus.
Ce simulateur remplace-t-il le calcul du notaire ?: Non, c’est une estimation indicative. La plus-value est liquidée par le notaire lors de la vente. Des cas particuliers ne sont pas pris en compte ici : abattements exceptionnels, moins-values antérieures, exonérations spécifiques (première cession d’un logement autre que la résidence principale, retraités, cession de faible valeur). Faites établir le décompte exact par votre notaire.