Quelle différence entre le régime micro et le régime réel ?

Au régime micro, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire qui remplace vos charges : 30 % en location nue (micro-foncier), 50 % en location meublée de longue durée (micro-BIC). Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, gestion, et en meublé l’amortissement). Le réel est intéressant dès que vos charges dépassent l’abattement forfaitaire.

Quels sont les plafonds du régime micro en 2026 ?

En location nue, le micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. En location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 déclarés en 2026 (plafond revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026). Au-delà, le régime réel est obligatoire.

Comment est imposé le revenu locatif net ?

Le revenu net (après abattement ou après déduction des charges) s’ajoute à vos autres revenus et il est imposé à votre tranche marginale d’imposition, majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. C’est pourquoi le simulateur vous demande votre tranche marginale : plus elle est élevée, plus l’intérêt de déduire des charges au réel est fort.

Ce simulateur couvre-t-il la location meublée de tourisme ?

Non. Il traite uniquement la location de longue durée (résidence principale du locataire). Le meublé de tourisme relève d’un barème distinct depuis la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) : abattement de 30 % et plafond de 15 000 € pour un meublé non classé. Si vous louez en courte durée, reportez-vous à notre guide dédié.

Le choix du réel a-t-il un effet à la revente en meublé ?

Oui, pour un meublé au réel. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, ce qui augmente la plus-value imposable. Le gain d’impôt annuel du réel doit donc se raisonner en tenant compte de cette reprise à la sortie.

Cette estimation vaut-elle conseil fiscal ?

Non. C’est une estimation indicative qui applique les abattements et seuils en vigueur à vos chiffres. Elle ne modélise pas le déficit foncier et son report, les règles propres à chaque charge, ni votre situation d’ensemble. Validez votre choix auprès d’un professionnel ou sur impots.gouv.fr avant de vous engager : l’option pour le réel est en principe pluriannuelle.

Outil gratuit

Fiscalité des revenus locatifs : micro ou réel ?

Comparez l’impôt estimé entre l’abattement forfaitaire (micro) et la déduction des charges réelles, pour une location nue ou meublée de longue durée. Gratuit, sans compte, et vos chiffres restent dans votre navigateur.

Micro ou réel : quel régime pour vos loyers ?

Comparez l’impôt estimé entre l’abattement forfaitaire (micro) et la déduction des charges réelles, pour une location nue ou meublée de longue durée.

Type de location

Nue (vide)Meublée (LMNP)

Votre tranche d’imposition (TMI)La tranche marginale de votre foyer à l’impôt sur le revenu.

Loyers encaissés par an (€)Recettes locatives brutes annuelles, hors charges récupérées.

Charges déductibles par an (€)Au réel : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, gestion.

Régime le plus avantageux (impôt le plus faible)RéelSoit environ 661 € d’impôt en moins par an que l’autre régime.

Micro-foncier (abattement 30 %)3 965 €base imposable 8 400 €

Régime réel (charges déduites)3 304 €base imposable 7 000 €

Estimation indicative (impôt = base × TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Le déficit foncier, son report et les frais réels exacts ne sont pas modélisés : validez votre situation auprès d’un professionnel ou sur impots.gouv.fr.

Micro ou réel : la règle simple

Le régime micro applique un abattement forfaitaire qui remplace vos charges : 30 % en location nue (micro-foncier, jusqu’à 15 000 € de loyers), 50 % en location meublée de longue durée (micro-BIC, jusqu’à 77 700 € pour les revenus 2025). Le régime réel déduit vos charges réelles. En pratique, le réel l’emporte dès que vos charges dépassent l’abattement.

Location de longue durée uniquement

Cet outil traite la location de longue durée. Le meublé de tourisme suit un barème distinct depuis la loi Le Meur : il n’est pas couvert ici.

Pour aller plus loin

Notre guide revenus locatifs, micro-foncier ou réel détaille les charges déductibles et les cas où changer de régime.

Estimation indicative : l’impôt se calcule base × (tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux). Le déficit foncier, son report et les règles propres à chaque charge ne sont pas modélisés. Sources : service-public.gouv.fr, impots.gouv.fr, BOFiP, articles 32 et 50-0 du code général des impôts.

Questions fréquentes

Quelle différence entre le régime micro et le régime réel ?: Au régime micro, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire qui remplace vos charges : 30 % en location nue (micro-foncier), 50 % en location meublée de longue durée (micro-BIC). Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, gestion, et en meublé l’amortissement). Le réel est intéressant dès que vos charges dépassent l’abattement forfaitaire.
Quels sont les plafonds du régime micro en 2026 ?: En location nue, le micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. En location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 déclarés en 2026 (plafond revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026). Au-delà, le régime réel est obligatoire.
Comment est imposé le revenu locatif net ?: Le revenu net (après abattement ou après déduction des charges) s’ajoute à vos autres revenus et il est imposé à votre tranche marginale d’imposition, majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. C’est pourquoi le simulateur vous demande votre tranche marginale : plus elle est élevée, plus l’intérêt de déduire des charges au réel est fort.
Ce simulateur couvre-t-il la location meublée de tourisme ?: Non. Il traite uniquement la location de longue durée (résidence principale du locataire). Le meublé de tourisme relève d’un barème distinct depuis la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) : abattement de 30 % et plafond de 15 000 € pour un meublé non classé. Si vous louez en courte durée, reportez-vous à notre guide dédié.
Le choix du réel a-t-il un effet à la revente en meublé ?: Oui, pour un meublé au réel. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, ce qui augmente la plus-value imposable. Le gain d’impôt annuel du réel doit donc se raisonner en tenant compte de cette reprise à la sortie.
Cette estimation vaut-elle conseil fiscal ?: Non. C’est une estimation indicative qui applique les abattements et seuils en vigueur à vos chiffres. Elle ne modélise pas le déficit foncier et son report, les règles propres à chaque charge, ni votre situation d’ensemble. Validez votre choix auprès d’un professionnel ou sur impots.gouv.fr avant de vous engager : l’option pour le réel est en principe pluriannuelle.