Plus-value immobilière : comment elle se calcule (abattements, exonérations)
Vous vendez un bien loué et vous vous demandez ce que le fisc va prélever ? On vous montre exactement comment se calcule la plus-value : l’assiette, les deux taxes, les abattements qui la font fondre avec le temps, et les cas où vous ne payez rien. Avec un exemple chiffré du début à la fin.
La plus-value immobilière, en une phrase
La plus-value immobilière, c’est le gain que vous réalisez en revendant un bien plus cher que vous ne l’avez acheté. Sur un bien locatif (ou une résidence secondaire), ce gain est imposé : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant tout abattement.
La bonne nouvelle : vous n’êtes presque jamais imposé sur la totalité du gain. On déduit d’abord des frais et travaux du calcul, puis un abattement qui grandit chaque année de détention, au point de tout effacer après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). Et la vente de votre résidence principale, elle, est totalement exonérée.
Voyons tout ça pas à pas : d’abord l’assiette (sur quoi on calcule), puis les taxes, les abattements, un exemple complet, et enfin les cas particuliers, dont le LMNP, qui a changé en 2025.
Étape 1 : calculer le gain imposable (l’assiette)
La plus-value brute, c’est une soustraction simple : prix de vente moins prix d’achat. Mais le fisc vous autorise à gonfler le prix d’achat et à alléger le prix de vente avec certains frais, ce qui réduit d’autant le gain imposable. C’est là que se joue une grande partie du calcul.
Le prix de vente est celui qui figure dans l’acte. Vous pouvez en retrancher certains frais à votre charge (diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque…), sur justificatifs.
Le prix d’acquisition, lui, peut être majoré de deux blocs de dépenses :
- Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) : soit leur montant réel sur justificatifs, soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat, sans avoir à les prouver.
- Les travaux (construction, agrandissement, amélioration) : soit leur montant réel sur factures, soit un forfait de 15 % du prix d’achat, à condition de détenir le bien depuis plus de 5 ans.
Ces deux forfaits sont précieux : même sans facture, vous pouvez ajouter 7,5 % + 15 % = 22,5 % au prix d’achat d’un bien détenu depuis plus de 5 ans. Sur un achat à 200 000 €, cela fait déjà 45 000 € de moins à taxer. Et si vos travaux réels dépassent 15 %, gardez vos factures et déduisez le montant réel à la place.
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Étape 2 : appliquer les deux taxes (19 % + 17,2 %)
Une fois le gain imposable établi (et les abattements appliqués, voir plus bas), deux prélèvements se cumulent :
- L’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % (ce n’est pas votre tranche habituelle, c’est un taux fixe propre aux plus-values immobilières).
- Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
Soit 36,2 % au total sur le gain net. Point important : ces deux taxes ne suivent pas le même barème d’abattement, si bien que la base imposée à l’impôt et celle imposée aux prélèvements sociaux sont différentes. On y revient à l’étape suivante.
Une surtaxe s’ajoute pour les grosses plus-values : dès que la plus-value nette imposable à l’impôt dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique, par tranches. Elle ne concerne que les biens bâtis (pas les terrains à bâtir) et se calcule, en cas de vente à plusieurs, sur la quote-part de chacun.
Bon à savoir : la plus-value est calculée et payée par le notaire le jour de la vente. Vous n’avez pas à la déclarer vous-même le printemps suivant, sauf report à indiquer sur votre déclaration.
Étape 3 : l’abattement pour durée de détention
C’est le mécanisme central : plus vous gardez le bien longtemps, moins vous êtes taxé. L’abattement démarre à partir de la 6ᵉ année de détention et grimpe chaque année, jusqu’à l’exonération totale. Mais il progresse à un rythme différent pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
Le barème année par année
Pour l’impôt sur le revenu (19 %) :
- années 1 à 5 : aucun abattement ;
- années 6 à 21 : 6 % par an ;
- année 22 : 4 % (le solde) ;
- au-delà de 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), c’est plus lent :
- années 1 à 5 : aucun abattement ;
- années 6 à 21 : 1,65 % par an ;
- année 22 : 1,60 % ;
- années 23 à 30 : 9 % par an ;
- au-delà de 30 ans : exonération totale de prélèvements sociaux.
Résultat concret : à 22 ans de détention, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu, mais encore des prélèvements sociaux. Entre 22 et 30 ans, seuls ces prélèvements restent, et ils fondent vite (9 % d’abattement par an). À 30 ans révolus, la plus-value est totalement exonérée.
Un exemple chiffré du début à la fin
Prenons un appartement locatif acheté 200 000 € en 2012 et revendu 280 000 € en 2026, soit 14 ans de détention. On applique les deux forfaits (pas de facture à sortir).
- Prix d’acquisition majoré : 200 000 € + 7,5 % de frais (15 000 €) + 15 % de travaux (30 000 €) = 245 000 €.
- Plus-value brute : 280 000 − 245 000 = 35 000 €.
- Abattement : 14 ans de détention, soit 9 années comptées (de la 6ᵉ à la 14ᵉ).
Côté impôt sur le revenu : 9 × 6 % = 54 % d’abattement. Base imposable = 35 000 × 46 % = 16 100 €. Impôt = 19 % × 16 100 ≈ 3 059 €.
Côté prélèvements sociaux : 9 × 1,65 % = 14,85 % d’abattement. Base imposable = 35 000 × 85,15 % ≈ 29 802 €. Prélèvements = 17,2 % × 29 802 ≈ 5 126 €.
Total à payer : environ 8 185 € sur un gain brut de 35 000 €. Pas de surtaxe ici, car la base imposable à l’impôt (16 100 €) reste sous les 50 000 €. Et sans les deux forfaits, la plus-value brute aurait été de 80 000 € : vous mesurez l’enjeu de bien reconstituer le prix d’acquisition.
Ces chiffres sont une illustration. Votre cas dépend de vos frais réels, de vos travaux et de l’année exacte de vente : un simulateur officiel ou votre notaire vous donnera le montant précis.
Les cas où vous ne payez rien (exonérations)
Plusieurs situations exonèrent totalement la plus-value, quelle que soit la durée de détention. Les principales :
- La résidence principale : sa vente est toujours exonérée, sans condition de durée. C’est le cas le plus fréquent, et il n’est pas remis en cause (malgré les rumeurs de budget).
- La détention longue : 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux, via l’abattement vu plus haut.
- Les petites ventes : plus-value exonérée si le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 15 000 € (seuil apprécié par bien, et par quote-part en cas d’indivision).
- La première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions strictes : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédents, et remployer le prix dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans les 2 ans.
Il existe d’autres cas plus rares (personnes âgées ou handicapées en établissement, vente au profit du logement social, expropriation…). Chacun a ses conditions précises : faites confirmer votre situation par le notaire avant de compter dessus.
Le cas LMNP : les amortissements reviennent dans le calcul
Si vous louez en meublé au régime réel (LMNP), une règle a changé et elle pèse à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements que vous avez déduits chaque année de vos loyers sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent minorer le prix d’acquisition, donc augmenter le gain imposable.
L’idée du législateur : éviter de cumuler deux fois le même avantage, une fois sur vos loyers pendant la location (l’amortissement réduit l’impôt annuel), une seconde fois à la revente. Cette réintégration s’applique aux ventes réalisées depuis mi-février 2025, et vise a priori l’ensemble des amortissements déduits, y compris avant 2025.
Concrètement, si vous avez amorti 40 000 € au fil des années, votre prix d’acquisition retenu baisse d’autant et votre plus-value imposable grimpe de 40 000 €. L’avantage annuel du réel reste réel, mais il faut désormais l’anticiper à la sortie. Certaines locations (résidences étudiantes, notamment) échappent à la mesure.
C’est un point technique et récent : si vous êtes en LMNP réel et que vous envisagez de vendre, faites chiffrer les deux scénarios par un expert-comptable avant de signer. On détaille le fonctionnement du LMNP dans notre guide dédié.
Anticiper sa plus-value, pas la découvrir chez le notaire
La plupart des mauvaises surprises viennent d’un dossier incomplet : impossible de retrouver la facture des travaux de 2016, ou l’acte d’achat avec le détail des frais. Résultat, on se rabat sur les forfaits alors que le réel aurait été plus favorable, ou l’inverse.
Le bon réflexe, c’est de garder pour chaque bien un dossier vivant : acte et prix d’achat, frais de notaire, factures de travaux, et (si vous êtes en meublé au réel) le tableau d’amortissement fourni par votre comptable. Sur Locara, vous centralisez l’essentiel de ces informations bien par bien, au fil des années plutôt qu’en catastrophe le jour de la vente.
Et avant de mettre en vente un bien encore loué, jetez un œil à nos guides sur la vente occupée et le choix SCI ou nom propre : la structure de détention change, elle aussi, la fiscalité de la sortie.
Ce guide explique les règles générales à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l’avis de votre notaire ou d’un conseil fiscal sur votre situation. Les taux, seuils et abattements peuvent évoluer d’une loi de finances à l’autre : vérifiez la valeur du moment sur service-public.fr ou impots.gouv.fr avant de décider.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’imposition d’une plus-value immobilière ?
Le gain net est taxé à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable à l’impôt dépasse 50 000 €. La vente de la résidence principale, elle, est totalement exonérée.
Après combien d’années ne paie-t-on plus de plus-value ?
L’abattement pour durée de détention efface l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, il ne reste que des prélèvements sociaux résiduels, qui décroissent de 9 % par an. À 30 ans révolus, la plus-value est totalement exonérée.
Peut-on déduire les travaux du calcul de la plus-value ?
Oui. Les travaux d’amélioration, construction ou agrandissement viennent majorer le prix d’acquisition : soit pour leur montant réel sur factures, soit via un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. À cela s’ajoute un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition. Gardez vos factures si vos travaux dépassent 15 %.
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?
Non. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. Cette exonération est maintenue : les projets de la taxer réapparaissent à chaque débat budgétaire, mais aucune taxation de la résidence principale n’a été votée à ce jour.
Comment la plus-value est-elle calculée en LMNP ?
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul : ils réduisent le prix d’acquisition retenu, donc augmentent la plus-value imposable. La mesure vise les ventes réalisées depuis mi-février 2025. Faites chiffrer votre cas par un expert-comptable avant de vendre.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .