Comment calculer la rentabilité locative brute ?

La rentabilité brute = (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d’acquisition × 100. Le coût total inclut le prix d’achat et les frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien). Exemple : un bien à 120 000 € + 8 % de frais (129 600 €) loué 650 €/mois rapporte 7 800 €/an, soit une rentabilité brute de 6,02 %.

Quelle différence entre rentabilité brute, nette et nette-nette ?

La brute rapporte le loyer annuel au coût d’acquisition, sans déduction. La nette (ou nette de charges) déduit les charges non récupérables : taxe foncière, assurance PNO, copropriété non récupérable, gestion. La nette-nette (ou nette d’impôt) intègre en plus la fiscalité (impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux). Plus on descend, plus le chiffre reflète le gain réel.

Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?

Il n’existe pas de seuil légal. En ordre de grandeur observé sur le marché : une rentabilité brute de 5 à 8 % est souvent jugée correcte, au-delà de 8 % pour les stratégies à fort rendement (petites surfaces, villes moyennes), en dessous de 4 % pour l’immobilier prime des grandes métropoles où l’on vise surtout la plus-value. À apprécier selon le risque de vacance et les travaux. Ce sont des repères de marché, pas une norme.

Le crédit entre-t-il dans le calcul de la rentabilité ?

Non, par convention : le calcul de rentabilité mesure la performance du bien, indépendamment de son financement. Les mensualités de crédit relèvent du cash-flow (trésorerie mensuelle après remboursement), qui est un indicateur distinct. Deux acheteurs avec des financements différents ont la même rentabilité mais des cash-flows différents.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui, pour un calcul réaliste : la rentabilité se calcule sur le coût total d’acquisition, prix + frais de notaire (≈ 7 à 8 % dans l’ancien, ≈ 2 à 3 % dans le neuf), et idéalement les frais d’agence et le budget travaux. Calculer sur le seul prix d’achat surestime le rendement.

Outil gratuit

Calculateur de rentabilité locative

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Rentabilité d’un investissement locatif

Prix, frais de notaire, loyer et charges : obtenez le rendement brut et le rendement net, calculés sur le coût total d’acquisition.

Prix d’achat (€)

Frais de notaire (%)

Loyer mensuel hors charges (€)

Charges annuelles à votre charge (€)

Rendement brut6,02 %sur un coût total de 129 600 €

Rendement net4,94 %après 1 400 € de charges par an

Rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité brute rapporte le loyer annuel au coût total d’acquisition (prix + frais de notaire) : loyer mensuel × 12, divisé par ce coût, en pourcentage. La rentabilité nette déduit en plus les charges annuelles non récupérables (taxe foncière, assurance, copropriété). Par convention du marché, le crédit n’entre pas dans le calcul de rentabilité : il relève du cash-flow.

Un exemple

Pour un bien à 120 000 € avec 8 % de frais de notaire (soit un coût de 129 600 €), loué 650 € par mois avec 1 400 € de charges annuelles : la rentabilité brute est de 6,02 % et la nette de 4,94 %.

Résultat indicatif, à affiner selon votre situation (fiscalité, vacance, travaux). Voyez comment suivre la rentabilité de vos biens dans Locara.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité locative brute ?: La rentabilité brute = (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d’acquisition × 100. Le coût total inclut le prix d’achat et les frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien). Exemple : un bien à 120 000 € + 8 % de frais (129 600 €) loué 650 €/mois rapporte 7 800 €/an, soit une rentabilité brute de 6,02 %.
Quelle différence entre rentabilité brute, nette et nette-nette ?: La brute rapporte le loyer annuel au coût d’acquisition, sans déduction. La nette (ou nette de charges) déduit les charges non récupérables : taxe foncière, assurance PNO, copropriété non récupérable, gestion. La nette-nette (ou nette d’impôt) intègre en plus la fiscalité (impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux). Plus on descend, plus le chiffre reflète le gain réel.
Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?: Il n’existe pas de seuil légal. En ordre de grandeur observé sur le marché : une rentabilité brute de 5 à 8 % est souvent jugée correcte, au-delà de 8 % pour les stratégies à fort rendement (petites surfaces, villes moyennes), en dessous de 4 % pour l’immobilier prime des grandes métropoles où l’on vise surtout la plus-value. À apprécier selon le risque de vacance et les travaux. Ce sont des repères de marché, pas une norme.
Le crédit entre-t-il dans le calcul de la rentabilité ?: Non, par convention : le calcul de rentabilité mesure la performance du bien, indépendamment de son financement. Les mensualités de crédit relèvent du cash-flow (trésorerie mensuelle après remboursement), qui est un indicateur distinct. Deux acheteurs avec des financements différents ont la même rentabilité mais des cash-flows différents.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?: Oui, pour un calcul réaliste : la rentabilité se calcule sur le coût total d’acquisition, prix + frais de notaire (≈ 7 à 8 % dans l’ancien, ≈ 2 à 3 % dans le neuf), et idéalement les frais d’agence et le budget travaux. Calculer sur le seul prix d’achat surestime le rendement.