Mise en demeure pour loyer impayé

Questions fréquentes

Le locataire touche l’APL : dois-je signaler l’impayé à la CAF ?

Oui. Lorsque l’aide au logement (APL) est versée directement au bailleur en tiers payant, l’impayé doit être signalé à la CAF ou à la MSA dans le délai réglementaire. Ce signalement conditionne le maintien de l’aide et le déclenchement d’un plan d’apurement de la dette.

Quelle différence entre une mise en demeure et un commandement de payer ?

Une mise en demeure est un courrier que le bailleur peut rédiger lui-même pour réclamer fermement les sommes dues. Un commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Seul le commandement de payer visant la clause résolutoire fait courir le délai de six semaines de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, au terme duquel la résiliation du bail peut être demandée au juge. La mise en demeure ne produit pas cet effet : elle prépare et annonce cette étape, sans la remplacer.

Quel délai laisser au locataire pour régulariser ?

Il n’existe pas de délai imposé par la loi pour une mise en demeure amiable. Un délai de 8 jours est courant et raisonnable (8 à 15 jours sont généralement admis). Le délai court à compter de la réception de la lettre, d’où l’envoi en recommandé avec accusé de réception.

Comment envoyer la mise en demeure ?

Envoyez-la en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C’est l’accusé de réception qui donne une date certaine et fait courir le délai de régularisation ; il est aussi souvent exigé par les contrats de garantie loyers impayés.

Puis-je réclamer des pénalités ou des intérêts de retard ?

Non. En bail d’habitation, les clauses de pénalité, d’intérêts de retard ou de frais de relance à la charge du locataire sont réputées non écrites (art. 4 de la loi du 6 juillet 1989). La lettre ne réclame que les loyers et charges dus ; seuls les frais de procédure éventuellement décidés par le juge peuvent s’ajouter par la suite.

Comment calculer la dette si un mois a été partiellement payé ?

La dette se calcule mois par mois : pour chaque échéance, le reste dû est égal au montant dû moins le montant versé. Un mois partiellement payé n’est jamais compté pour son montant plein, et le total réclamé est la somme des restes dus. Un versement partiel réduit la dette mais ne solde pas l’échéance tant qu’elle n’est pas intégralement réglée.

La mise en demeure permet-elle d’expulser le locataire ?

Non. La résiliation du bail et l’expulsion supposent toujours une décision de justice ; aucune expulsion ne peut intervenir sans juge. La mise en demeure est une démarche amiable préalable : elle invite à régulariser et annonce, à défaut, les démarches de recouvrement possibles.

Faut-il informer le garant ?

Vous pouvez indiquer dans la lettre qu’une caution s’est portée garante et sera sollicitée à défaut de régularisation. Le courrier adressé directement au garant est un document distinct, avec ses propres règles (caution simple ou solidaire, plafond, information annuelle).