Micro-foncier ou régime réel : déclarer ses revenus locatifs
Vous louez un logement vide ? Vos loyers sont des revenus fonciers, et vous avez le choix entre deux façons de les déclarer. On vous explique quand le micro-foncier suffit, quand le régime réel devient payant, et comment trancher avec un exemple chiffré.
D’abord, une question : nu ou meublé ?
Tout dépend de la façon dont vous louez. Une location vide (nue) génère des revenus fonciers : c’est le sujet de ce guide. Une location meublée relève, elle, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec ses propres règles — c’est le statut LMNP, que l’on détaille à part.
Retenez la frontière : micro-foncier et régime réel dont on parle ici ne concernent que la location nue. Si votre bien est meublé, direction notre guide dédié au statut de loueur meublé.
Pour la location vide, donc, deux régimes fiscaux existent, et vous en choisissez un : le micro-foncier ou le régime réel. Le premier est simple, le second plus fin. Voyons lequel colle à votre situation.
Le micro-foncier : simple, sous 15 000 € de loyers
Le micro-foncier, c’est le régime par défaut quand vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, pour l’ensemble de votre foyer fiscal (à vérifier chaque année, ce seuil peut évoluer). On parle bien des loyers hors charges perçus sur l’année, pas d’un loyer par bien.
Son principe tient en une ligne : le fisc applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, censé couvrir toutes vos dépenses. Vous n’êtes imposé que sur les 70 % restants. Aucune charge réelle à déduire, aucun justificatif à fournir.
Côté déclaration, c’est le plus léger : vous reportez simplement le total de vos loyers bruts sur votre déclaration de revenus classique (formulaire 2042), sans annexe. L’administration calcule l’abattement pour vous.
La contrepartie : le micro-foncier ne permet jamais de créer un déficit. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers (gros travaux, crédit lourd…), vous « perdez » la différence. C’est là que le régime réel entre en jeu.
Le régime réel : déduire ses charges pour de vrai
Le régime réel, c’est l’inverse de la simplicité forfaitaire : vous déduisez vos charges réelles, une à une, de vos loyers. Si elles pèsent plus de 30 % de vos revenus, vous payez donc moins d’impôt qu’au micro-foncier.
Les principales charges déductibles des revenus fonciers :
- Les intérêts d’emprunt (et les frais de dossier, l’assurance du prêt)
- Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction ou agrandissement)
- La taxe foncière (hors part ordures ménagères, refacturée au locataire)
- Les primes d’assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés)
- Les frais de gestion et honoraires (agence, comptable, syndic pour la part non récupérable)
- Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire
Ce régime est obligatoire au-dessus de 15 000 € de loyers annuels. En dessous, il est optionnel : vous pouvez le choisir même si vous êtes éligible au micro-foncier, quand vos charges le justifient.
En contrepartie de ces déductions, la déclaration est plus lourde : elle passe par un formulaire dédié aux revenus fonciers (le 2044), où vous détaillez recettes et charges poste par poste. D’où l’intérêt de garder toutes vos factures bien rangées à l’année.
Le déficit foncier : le vrai atout du réel
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Et ce déficit peut réduire votre impôt au-delà de vos seuls revenus locatifs, ce qui en fait l’argument fort du régime réel.
La règle (à revérifier chaque année, elle a bougé récemment) : le déficit s’impute sur votre revenu global — salaires compris — dans la limite de 10 700 € par an. La part du déficit qui vient des intérêts d’emprunt, elle, ne s’impute que sur vos revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Ce qui dépasse ce plafond n’est pas perdu : le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes (jusqu’à 10 ans). Un gros chantier une année peut ainsi vous alléger l’impôt sur plusieurs exercices.
À noter : un plafond majoré (autour de 21 400 €) existe pour certains travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement du statut de passoire thermique. Les conditions sont précises et datées — vérifiez le dispositif en vigueur avant de vous lancer.
Micro ou réel : la règle des 30 %
Le raisonnement est simple. L’abattement du micro-foncier vaut 30 % de vos loyers. Si vos charges réelles représentent moins que ça, le micro-foncier est plus avantageux (et plus simple). Si elles dépassent 30 %, le régime réel vous fait payer moins d’impôt.
Prenons un exemple. Vous louez un appartement vide 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers sur l’année. Sur la même année, vos charges réelles s’élèvent à 4 100 € : 2 000 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de taxe foncière, 150 € d’assurance, 850 € de travaux et 200 € de charges de copropriété non récupérables.
- Au micro-foncier : abattement de 30 %, vous êtes imposé sur 9 600 € × 70 % = 6 720 €.
- Au régime réel : 9 600 € − 4 100 € de charges = 5 500 € imposables.
Ici, vos charges (4 100 €) dépassent l’abattement forfaitaire (30 % de 9 600 € = 2 880 €) : le régime réel vous fait déclarer 5 500 € au lieu de 6 720 €. Sur une tranche à 30 %, cela représente environ 366 € d’impôt en moins sur l’année (hors prélèvements sociaux, à confirmer selon votre situation).
La bascule typique vers le réel : un crédit encore lourd, des travaux, une taxe foncière élevée. Le micro-foncier, lui, reste imbattable de simplicité quand le bien est payé et sans gros frais.
L’option pour le réel vous engage 3 ans
Choisir le régime réel alors que vous pourriez rester au micro-foncier n’est pas un choix à l’année : l’option vous engage pour trois ans. Passé ce délai, elle se reconduit tacitement d’année en année, et vous pouvez revenir au micro-foncier.
Concrètement, l’option se matérialise en déposant une déclaration de revenus fonciers au réel (le formulaire 2044). Il n’y a pas de courrier séparé à envoyer : déclarer au réel vaut option.
Le bon réflexe : ne pas basculer au réel pour une seule année de gros travaux sans regarder la suite. Sur trois ans, si votre bien redevient peu chargé, le micro-foncier aurait pu suffire. Faites le calcul sur la durée, pas sur un exercice isolé.
Où et quand déclarer
Vos revenus fonciers se déclarent au printemps, avec votre déclaration de revenus annuelle, sur la base de ce que vous avez perçu l’année précédente. Le mode dépend de votre régime : au micro-foncier, un simple report du total des loyers sur la 2042 ; au réel, le détail sur la 2044, reporté ensuite sur la 2042.
Le nerf de la guerre, c’est de ne pas partir à la pêche aux justificatifs en avril. Loyers encaissés mois par mois, taxe foncière, factures de travaux, intérêts d’emprunt, primes d’assurance : mieux vaut tout consigner au fil de l’eau.
C’est exactement ce que fait Locara à votre place : chaque bien tient le compte de ses charges et frais toute l’année, et un export comptable rassemble le tout au moment de déclarer. Vous ne repartez pas de zéro, vous relisez.
Un dernier mot : ce guide vous donne la logique, pas un conseil adapté à votre foyer. Les seuils, plafonds et règles évoluent — vérifiez les valeurs de l’année sur service-public.fr ou impots.gouv.fr, et faites-vous accompagner par un professionnel pour un montage important.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou réel : lequel choisir ?
La règle simple : l’abattement du micro-foncier vaut 30 % de vos loyers. Si vos charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, gestion) dépassent ce seuil, le régime réel vous fait payer moins d’impôt. En dessous, le micro-foncier est plus avantageux et bien plus simple.
Quel est le plafond du micro-foncier ?
Le micro-foncier s’applique tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, pour l’ensemble du foyer fiscal (seuil à vérifier chaque année). Au-delà, le régime réel devient obligatoire. En dessous, vous pouvez opter pour le réel si vos charges le justifient.
Qu’est-ce que le déficit foncier et jusqu’à combien ?
C’est le résultat négatif quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, au régime réel. Il s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (hors part des intérêts d’emprunt), et le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes. Un plafond majoré existe pour certains travaux énergétiques.
L’option pour le régime réel est-elle définitive ?
Non, mais elle vous engage pour trois ans. Passé ce délai, elle se reconduit tacitement chaque année et vous pouvez revenir au micro-foncier. L’option se matérialise simplement en déposant une déclaration de revenus fonciers au réel (formulaire 2044).
La location meublée relève-t-elle du micro-foncier ?
Non. La location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers : elle a ses propres régimes (micro-BIC ou réel), sous le statut LMNP. Micro-foncier et régime réel ne concernent que la location vide.