Loyer impayé : la checklist du propriétaire, de la relance à la procédure
Un loyer qui ne tombe pas, ce n’est pas une catastrophe isolée : c’est un enchaînement d’étapes qui se jouent dans un ordre précis, et chaque semaine d’attente alourdit la dette. Voici la checklist chronologique du bailleur, du premier retard à la procédure, avec le bon geste à chaque étape et les délais à ne pas rater.
Un loyer impayé, c’est un enchaînement, pas une fatalité
Entre le premier loyer manquant et, dans les cas extrêmes, l’expulsion, une série d’actions s’enchaînent dans un ordre précis : détecter le retard, relancer à l’amiable, envoyer une mise en demeure, actionner le garant et l’assurance, faire délivrer un commandement de payer, assigner devant le juge, puis, en dernier recours, exécuter l’expulsion. Et si votre locataire touche une aide au logement, un second circuit (CAF ou MSA, puis CCAPEX) se joue en parallèle.
L’enjeu est double : agir vite, car chaque mois de retard gonfle une dette qui ne se rattrape pas toujours, et agir dans les formes, car la plupart des étapes ont une forme imposée et des délais couperets. Ce guide est le fil conducteur de toute la chaîne : chaque étape est volontairement courte et renvoie vers le guide détaillé quand vous voulez creuser.
Bonne nouvelle : l’immense majorité des impayés se règle dans les toutes premières étapes, à l’amiable, sans jamais voir un juge. Encore faut-il réagir dès le premier jour plutôt que d’attendre que la situation se fige.
La checklist de l’impayé, du premier retard à la procédure
Voici l’enchaînement complet, du loyer manquant au dénouement. Gardez-le sous la main : la logique est toujours la même, seuls les délais et le recours au juge varient selon que le locataire paie, négocie ou s’installe dans l’impayé.
- Détecter le retard dès le premier jour
Repérez le loyer manquant tout de suite, sans attendre la fin du mois. Plus vous agissez tôt, plus la dette reste faible et plus vous gardez de solutions. Notez la date du premier défaut : c’est le point de départ de tout le calendrier.
- La relance amiable
Un appel, puis un courrier ou un mail de relance. Un oubli ou une difficulté passagère se règle souvent en quelques jours. Gardez une trace écrite de chaque échange : elle prouvera votre bonne foi si la situation dégénère.
- La mise en demeure
Si la relance échoue, envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Elle somme le locataire de régler sous un délai précis (8 à 15 jours d’usage) et marque le point de départ formel du litige.
- Actionner le garant et l’assurance
Informez le garant par écrit (dès le premier impayé avec une caution solidaire) et déclarez le sinistre à votre assurance loyers impayés (GLI) dans les délais du contrat, souvent courts. Plus tôt vous agissez, moins la dette enfle.
- Le commandement de payer
Faites délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire dispose alors de six semaines pour régler. S’il paie, le bail continue ; sinon, la clause résolutoire est acquise.
- L’assignation devant le juge
Faites assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion. Un vice de procédure peut tout faire recommencer : cette phase passe par un professionnel.
- Le jugement et l’expulsion
Le juge statue, peut accorder des délais, puis le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de départ. L’expulsion effective, menée par le seul commissaire de justice, est suspendue pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars).
- En parallèle : le circuit CAF ou CCAPEX
Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF, ALS), signalez l’impayé à la CAF ou à la MSA et laissez la CCAPEX jouer son rôle de prévention. Ce circuit se mène en même temps que la procédure, pas à la place.
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Étape 1 : détecter le retard sans attendre
Tout commence par un constat simple : le loyer n’est pas arrivé à la date prévue. Le pire réflexe est d’attendre, en se disant que « ça va rentrer ». Chaque semaine de flottement, c’est une dette qui grossit et des solutions qui se ferment.
Suivez vos encaissements au jour le jour pour savoir précisément quand un loyer manque, de combien, et depuis quand. Ce suivi n’a rien d’anecdotique : c’est lui qui, plus tard, nourrira le décompte de dette que le juge regardera. Et pour un locataire aidé, c’est aussi lui qui vous dira quand vous franchissez le seuil qui déclenche vos obligations (voir plus bas le circuit CAF et CCAPEX).
Étape 2 : la relance amiable, le réflexe qui règle le plus de cas
Dès que le loyer manque, contactez le locataire. Un simple oubli, un virement raté, une difficulté passagère : la plupart des retards se dénouent ici, par un appel suivi d’un courrier ou d’un mail de relance. Restez factuel et courtois, proposez au besoin un échéancier raisonnable.
La loi n’impose aucune forme à cette étape, mais gardez une trace écrite de chaque échange (date, montant rappelé, réponse du locataire). Si la situation dégénère ensuite, ces preuves montreront que vous avez cherché une solution avant toute procédure, ce qui pèse devant le juge.
Étape 3 : la mise en demeure, le courrier qui pose le litige
Si la relance amiable reste sans effet, passez à la mise en demeure : une lettre recommandée avec accusé de réception qui somme officiellement le locataire de régler sa dette sous un délai précis. Aucun délai n’est imposé par la loi pour ce courrier, mais un délai de 8 à 15 jours est d’usage, assez court pour marquer le sérieux, assez long pour permettre un paiement de bonne foi.
Ce courrier n’est pas qu’une formalité : il marque le point de départ formel du litige, fait courir les intérêts de retard et constitue une pièce solide si le dossier va devant le juge. Mentionnez le montant dû, les mois concernés, le délai de paiement et les suites en cas de non-paiement. La mise en demeure ne se confond pas avec le commandement de payer, qui vient plus tard et passe, lui, par un commissaire de justice (voir notre guide dédié à la mise en demeure).
Étape 4 : le garant et l’assurance loyers impayés
Si le locataire a un garant, c’est le moment de l’informer par écrit. Avec une caution solidaire, vous pouvez le solliciter dès le premier impayé ; avec une caution simple, vous devez d’abord poursuivre le locataire. Dans les deux cas, prévenez le garant le plus tôt possible : plus la dette est contenue, plus le recouvrement a de chances d’aboutir.
Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre dans les délais prévus au contrat, souvent assez courts. Un retard de déclaration peut vous faire perdre la prise en charge. Garant et assurance se traitent en parallèle de la relance et de la mise en demeure, pas après : ce sont des sécurités à activer vite.
Étape 5 : le commandement de payer et la clause résolutoire
Quand l’amiable a échoué, on bascule dans la phase contentieuse. La quasi-totalité des baux contient une clause résolutoire, devenue obligatoire dans les baux d’habitation depuis la loi du 27 juillet 2023 (n° 2023-668, dite Kasbarian) : elle prévoit la résiliation du bail si le loyer n’est pas payé. Mais cette clause ne s’active pas seule : elle passe obligatoirement par un commandement de payer.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte officiel délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Il ouvre au locataire un délai de six semaines pour régler sa dette. Ce délai de six semaines vaut pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 ; pour un bail signé avant cette date, l’ancien délai de deux mois reste en principe applicable, donc vérifiez la date de votre bail. S’il paie dans ce délai, tout rentre dans l’ordre et le bail continue. S’il ne paie pas, la clause résolutoire est acquise et vous pouvez saisir le juge.
Toute cette phase est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose aussi d’informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) et les acteurs sociaux. Pour le détail acte par acte, reportez-vous à notre guide sur la procédure d’expulsion.
Étape 6 : l’assignation, le juge et l’expulsion
La clause résolutoire acquise ne suffit pas à récupérer le logement : seule la justice peut la constater et ordonner le départ. Vous faites donc délivrer, par commissaire de justice, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, en respectant des délais de prévenance stricts vis-à-vis du préfet et de la CCAPEX.
À l’audience, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement (jusqu’à 36 mois) et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que l’échéancier est respecté. S’il prononce la résiliation, le jugement est signifié, puis un commandement de quitter les lieux laisse en principe deux mois au locataire pour partir. Faute de départ, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique.
Deux repères à garder en tête. D’abord, la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion ne peut pas être exécutée avec le concours de la force publique (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution), mais toute la procédure, elle, continue. Ensuite, la règle absolue : ne vous faites jamais justice vous-même.
En parallèle : le circuit CAF et CCAPEX si votre locataire est aidé
Si votre locataire perçoit une aide personnelle au logement (APL, ALF, ALS), un second circuit se joue en même temps que la procédure de recouvrement, et il a ses propres obligations. Deux décrets du 12 février 2026 (n° 2026-83 et n° 2026-84) le réorganisent, pour les impayés signalés à compter du 1er janvier 2027.
Attention à bien dater cette règle. Aujourd’hui (jusqu’au 31 décembre 2026), l’impayé est constitué quand la dette atteint environ deux mois de loyer net de l’aide. À compter du 1er janvier 2027, la nouvelle définition prend le relais : l’impayé sera constitué dès que la dette dépasse 450 € ou qu’aucun paiement n’intervient pendant plus de 3 mois. Dans les deux cas, vous devez signaler la situation à la CAF ou à la MSA dans un délai de 2 mois ; et, à partir de 2027, la CCAPEX devient décisionnaire sur le maintien ou la suspension de l’aide. Ne pas signaler, ou signaler trop tard, peut vous être défavorable. Le détail des seuils et du calendrier est dans notre article dédié aux décrets de 2026.
Ce circuit ne remplace pas le commandement de payer ni la clause résolutoire : les deux logiques cohabitent. Vous continuez la procédure classique avec votre commissaire de justice et, en parallèle, vous alimentez le circuit CAF ou MSA puis CCAPEX pour préserver l’aide et tenter d’éviter l’expulsion. Le détail des seuils et du calendrier est dans notre article dédié aux décrets de 2026.
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Toute cette chaîne récompense le bailleur organisé : celui qui sait, au jour près, où en est chaque loyer agit au bon moment, ni trop tôt, ni trop tard, et arrive devant le juge avec un dossier propre.
Sur Locara, chaque échéance se pointe en un clic (payé, en retard, partiel) et les relances paramétrables partent automatiquement au moment que vous avez choisi. Dès qu’un retard s’installe, le dossier d’impayé suit la dette échéance par échéance, et vous générez la mise en demeure prête à envoyer, avec le décompte à jour.
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Questions fréquentes
Loyer impayé, que faire en premier quand on est propriétaire ?
Réagir dès le premier jour de retard par une relance amiable (appel puis courrier ou mail), en gardant une trace écrite. La plupart des impayés se règlent à ce stade. Si la relance échoue, envoyez une mise en demeure en recommandé, puis, seulement si elle reste sans effet, engagez la phase contentieuse avec un commissaire de justice.
Quelles sont les étapes de la procédure en cas de loyer impayé ?
Dans l’ordre : détecter le retard, relancer à l’amiable, envoyer une mise en demeure recommandée, actionner le garant et l’assurance loyers impayés, faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, assigner devant le juge, puis, en dernier recours, exécuter l’expulsion. Si le locataire est aidé, un circuit CAF ou MSA puis CCAPEX se mène en parallèle.
Quel délai laisse le commandement de payer au locataire ?
Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette après un commandement de payer visant la clause résolutoire, délai fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023. S’il paie dans ce délai, le bail est sauvé ; sinon, la clause résolutoire est acquise et vous pouvez saisir le juge.
Peut-on expulser soi-même un locataire qui ne paie pas ?
Non, jamais. Changer la serrure, sortir les meubles ou couper les fluides est une voie de fait, punie par l’article 226-4-2 du code pénal de jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende. Seul un juge peut prononcer la résiliation du bail et seul un commissaire de justice peut exécuter une expulsion, avec le concours de la force publique si besoin.
La mise en demeure est-elle obligatoire avant d’aller plus loin ?
Elle n’est pas toujours imposée par la loi, mais elle est vivement conseillée : elle prouve votre bonne foi, ouvre souvent une solution amiable et constitue une pièce solide devant le juge. Elle ne se confond pas avec le commandement de payer, qui vient ensuite, passe par un commissaire de justice et déclenche seul le délai de six semaines.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .