Loyers impayés : ce que changent les décrets de 2026

L’essentiel : ce que changent les décrets de 2026

Deux décrets du 12 février 2026 — le n° 2026-83 et le n° 2026-84 — réorganisent la prévention des expulsions et redéfinissent l’impayé de loyer. Le changement le plus concret : à partir du 1er janvier 2027, un impayé est constitué dès que la dette dépasse 450 € ou que le locataire n’a rien réglé pendant plus de 3 mois, quel que soit le montant.

Attention à un point que beaucoup d’articles zappent : ces nouvelles règles visent d’abord les locataires qui perçoivent une aide personnelle au logement (APL, ALF, ALS). C’est le décret n° 2026-84, consacré aux « impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement », qui pose ce seuil. Si votre locataire touche l’APL, vous êtes directement concerné.

En pratique, trois choses bougent pour le bailleur : une nouvelle définition de l’impayé (450 € ou 3 mois), un signalement à la CAF ou à la MSA à faire dans un délai plus court (2 mois), et une commission — la CCAPEX — qui devient décisionnaire sur le maintien ou la suspension de l’aide. On déroule tout ci-dessous.

La nouvelle définition de l’impayé : 450 € ou 3 mois

Jusqu’ici, pour un locataire aidé, l’impayé se déclenchait grosso modo à partir de deux mois de loyer net d’APL restés impayés. Le décret n° 2026-84 change de logique et retient deux critères alternatifs — l’un OU l’autre suffit :

• La dette locative dépasse 450 € (loyer et charges cumulés) ;
• OU aucun paiement n’est intervenu pendant plus de 3 mois après le premier défaut constaté par le bailleur, même si la somme reste sous les 450 €.

L’idée : ne plus laisser une petite dette s’installer dans la durée sans que personne ne soit prévenu. Un locataire qui « oublie » 150 € par mois pendant trois mois bascule ainsi en impayé, alors qu’il serait passé sous les radars avec l’ancien seuil.

Ces montants et délais figurent dans le décret publié au Journal officiel, mais comme tout barème ils peuvent être ajustés : vérifiez la valeur applicable au moment où vous agissez, sur service-public.fr ou auprès de l’ANIL (adil de votre département).

Avant / après : le tableau des changements

Pour y voir clair, voici ce qui change côté bailleur d’un locataire aidé :

• Définition de l’impayé — Avant : environ 2 mois de loyer net d’APL impayés. Après (1er janvier 2027) : dette supérieure à 450 € OU plus de 3 mois sans paiement.
• Signalement à la CAF/MSA — Avant : à faire, mais dans des délais et formes moins resserrés. Après : dans les 2 mois suivant la constitution de l’impayé, sauf règlement complet entre-temps.
• Sort de l’APL — Avant : suspension quasi automatique de l’aide en cas d’impayé non régularisé. Après : l’aide est en principe maintenue, sauf décision contraire de la CCAPEX.
• Qui décide — Avant : l’organisme payeur (CAF/MSA). Après : la CCAPEX devient décisionnaire sur le maintien ou la suspension de l’aide.

Le fil rouge de la réforme : maintenir l’aide au logement le plus longtemps possible pour éviter que la dette n’enfle et que la situation ne dérape vers l’expulsion. Une logique de prévention, pas de sanction.

Le signalement à la CAF ou la MSA : un réflexe à ne pas rater

Si votre locataire perçoit l’APL, vous avez une obligation à respecter dès que l’impayé est constitué : signaler la situation à l’organisme payeur (CAF ou MSA) dans un délai de 2 mois, sauf si la dette a été entièrement soldée entre-temps.

Ce signalement n’est pas une formalité anodine. C’est lui qui déclenche la machine de prévention : l’organisme payeur informe ensuite la CCAPEX (dans un délai de quinze jours, selon le décret), et un accompagnement du locataire peut se mettre en place — plan d’apurement, orientation sociale, aide au relogement.

Le point important : ne pas signaler, ou signaler trop tard, peut vous être défavorable. Historiquement, l’absence de signalement dans les délais pouvait entraîner la perte du bénéfice de l’aide versée directement au bailleur. Faites-en un réflexe dès que le seuil est franchi. Le montant exact des enjeux et les conséquences précises d’un signalement tardif seront à confirmer au regard du texte définitif : en cas de doute, appuyez-vous sur votre CAF/MSA et sur l’ADIL.

La CCAPEX, nouvelle pièce maîtresse

La CCAPEX, c’est la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Elle existait déjà, mais le décret n° 2026-83 muscle son rôle et réorganise son fonctionnement, avec une structure de proximité : une CCAPEX départementale, des commissions locales et des sous-commissions territoriales.

Nouveauté forte : la CCAPEX devient décisionnaire sur le sort de l’aide au logement du locataire en impayé. Concrètement, quand un impayé lui est signalé, l’aide est en principe maintenue — et versée, le cas échéant, directement au bailleur — sauf si la commission décide de la suspendre.

Pour suspendre l’aide, la CCAPEX s’appuie sur des critères précis, par exemple une décision de justice d’expulsion retenant la mauvaise foi du locataire, ou le constat que le locataire pourrait payer sans compromettre ses besoins essentiels. Autrement dit, la suspension devient l’exception, pas la règle.

Pour le bailleur, c’est à double tranchant : d’un côté, une aide maintenue plus longtemps sécurise une partie de vos loyers ; de l’autre, tout passe désormais par une commission dont vous ne maîtrisez ni le calendrier ni la décision. D’où l’intérêt de signaler vite et proprement.

Ce que ça ne change pas : le commandement de payer et la clause résolutoire

Un malentendu à lever tout de suite : ces décrets réorganisent le volet « aides au logement » et prévention, mais ils ne remplacent pas la procédure classique de recouvrement et de résiliation du bail. Celle-ci reste régie par la loi de 1989 et par la loi du 27 juillet 2023 (dite Kasbarian-Bergé).

Rappel utile de cette loi de 2023 : la clause résolutoire est devenue obligatoire dans les baux d’habitation, et le délai laissé au locataire après un commandement de payer visant cette clause a été ramené de 2 mois à 6 semaines. Nuance importante confirmée par la Cour de cassation : ce délai de 6 semaines s’applique aux baux conclus à compter du 29 juillet 2023 ; les baux plus anciens restent sur l’ancien délai de 2 mois.

En clair, les deux logiques cohabitent : d’un côté vous continuez, avec votre commissaire de justice, la procédure de commandement de payer puis, si besoin, de résiliation ; de l’autre, en parallèle et si votre locataire est aidé, vous alimentez le circuit CAF/MSA-CCAPEX pour préserver l’aide et tenter d’éviter l’expulsion. Pour la chronologie détaillée de la relance à la résiliation, on vous a préparé un guide complet (voir « À lire »).

À partir de quand ? Le calendrier d’entrée en vigueur

Les décrets ont été publiés le 12 février 2026, mais leurs règles de fond ne s’appliquent pas immédiatement. Le nouveau seuil (450 € ou 3 mois), le signalement sous 2 mois et le rôle décisionnaire de la CCAPEX s’appliquent aux situations d’impayés signalées à compter du 1er janvier 2027.

• 12 février 2026 : publication au Journal officiel des décrets n° 2026-83 et n° 2026-84.
• 1er janvier 2027 : entrée en vigueur des nouvelles règles, pour les impayés signalés à partir de cette date.

Autrement dit, vous avez jusqu’à fin 2026 pour vous mettre en ordre de marche : bien suivre vos loyers, repérer vos locataires bénéficiaires de l’APL, et savoir exactement à quel moment un retard devient un impayé au sens du décret. C’est là que le pointage précis de vos encaissements fait toute la différence.

Ce que le bailleur doit faire différemment dès maintenant

Pas besoin d’attendre 2027 pour prendre les bons réflexes. Voici la marche à suivre pour aborder sereinement la réforme :

• Suivez vos loyers au jour le jour : c’est le seul moyen de savoir précisément quand vous atteignez 450 € de dette ou 3 mois sans paiement.
• Repérez vos locataires aidés (APL, ALF, ALS) : ce sont eux qui déclenchent le circuit CAF/MSA-CCAPEX.
• Relancez tôt : un mot amiable dès le premier retard règle souvent le problème avant qu’il ne devienne un impayé.
• Faites du signalement un réflexe : dès l’impayé constitué, prévenez la CAF ou la MSA dans les 2 mois.
• Gardez une trace écrite de tout (relances, échanges, dates) : en cas de procédure, c’est votre meilleure protection.

Cet article vous donne les repères issus des décrets de février 2026, mais il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Les impayés touchent à des enjeux financiers et juridiques importants : faites confirmer les seuils, délais et démarches par une source officielle (service-public.fr, Légifrance) ou par votre ADIL, gratuite et neutre, avant d’agir. En cas de litige avancé, rapprochez-vous d’un commissaire de justice ou d’un avocat.

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