La procédure d’expulsion d’un locataire, étape par étape

Avant de lancer la procédure : où vous en êtes

La procédure d’expulsion n’est jamais la première étape. Elle intervient quand l’amiable a échoué : relances, mise en demeure recommandée, mobilisation du garant et de l’assurance loyers impayés (GLI) sont restées sans effet, et la dette continue de grossir. Si vous n’en êtes pas encore là, commencez par la mise en demeure : elle règle une bonne partie des situations sans frais ni juge.

Pour expulser, il faut un motif solide. Le plus courant est l’impayé de loyer qui active la clause résolutoire du bail, cette clause présente dans la quasi-totalité des contrats qui prévoit la résiliation automatique en cas de loyer non payé. C’est cette voie que nous détaillons ici. L’autre voie, plus longue, est la résiliation judiciaire sans clause résolutoire, demandée directement au juge.

Étape 1, Le commandement de payer visant la clause résolutoire

C’est le vrai point de départ de la procédure. Vous demandez à un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de payer « visant la clause résolutoire » : un acte officiel qui somme le locataire de régler sa dette dans un délai légal, faute de quoi le bail sera résilié.

Ce délai est un point que beaucoup de bailleurs confondent. Depuis la loi du 27 juillet 2023 (n° 2023-668), applicable aux baux conclus à partir du 29 juillet 2023, il est de 6 semaines. Pour les baux signés avant cette date, l’ancien délai de 2 mois reste en principe applicable. Vérifiez la date de signature de votre bail avant de compter, et faites confirmer le délai exact par votre commissaire de justice.

• Si le locataire paie l’intégralité de la dette dans le délai : la clause résolutoire ne joue pas, le bail continue, la procédure s’arrête.
• S’il ne paie pas (ou pas tout) à l’échéance : la clause résolutoire est « acquise », le bail est résilié de plein droit, et vous pouvez passer à l’étape suivante.
• S’il demande un échéancier : vous pouvez l’accepter à l’amiable, ou laisser le juge trancher à l’audience.

Le commandement de payer déclenche aussi, en parallèle, une information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) et des services sociaux. Objectif : laisser une chance de maintien dans le logement et activer les aides éventuelles. C’est une obligation, pas une option.

Étape 2, L’assignation devant le juge

La clause résolutoire acquise ne suffit pas à vous faire récupérer le logement : seule la justice peut la constater et ordonner le départ. Vous faites donc délivrer, toujours par commissaire de justice, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement.

Cette assignation doit respecter des délais de prévenance stricts, notamment vis-à-vis du préfet et de la CCAPEX, pour laisser le temps aux dispositifs sociaux de se mettre en place avant l’audience. Un vice de procédure à ce stade peut faire tout recommencer : c’est pour cela que cette phase passe par un professionnel.

Étape 3, L’audience, le jugement et les délais accordés

À l’audience, le juge vérifie que la procédure a bien été respectée et que la dette est réelle. S’il constate que la clause résolutoire est acquise, il prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, souvent assortie d’une condamnation du locataire à payer les loyers impayés et les frais.

Mais le juge garde une marge d’appréciation importante en faveur du locataire. Il peut, à sa demande :

• accorder des délais de paiement (jusqu’à 36 mois selon la situation) et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que le locataire respecte l’échéancier fixé ;
• accorder des délais pour quitter les lieux, si le relogement est difficile, dans les limites prévues par la loi.

Si le locataire respecte l’échéancier, le bail peut être « sauvé ». S’il décroche, la résiliation redevient effective et l’expulsion peut reprendre. Le jugement doit ensuite être signifié au locataire par commissaire de justice : c’est cette signification qui fait courir les délais de la suite.

Étape 4, Le commandement de quitter les lieux et la force publique

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Cet acte laisse au locataire un délai de 2 mois pour partir de lui-même. Ce délai peut être allongé par le juge si l’occupant justifie de démarches de relogement actives ; il peut aussi, dans certains cas, être réduit.

Si le locataire n’est toujours pas parti à l’expiration de ce délai, le commissaire de justice dresse un procès-verbal et demande au préfet le concours de la force publique. Le préfet dispose alors de 2 mois pour répondre ; son silence vaut refus. En zone tendue (grandes agglomérations, Île-de-France, PACA…), ce concours est parfois refusé ou tarde, pour des raisons d’ordre public ou de relogement. En cas de refus, l’État engage sa responsabilité et peut vous indemniser du préjudice, mais cela se demande séparément.

Ce n’est qu’avec l’accord du préfet que le commissaire de justice procède à l’expulsion effective, au besoin accompagné de la force publique. C’est le seul scénario légal : à aucun moment vous n’intervenez vous-même.

La trêve hivernale : l’expulsion suspendue, pas la procédure

Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, c’est la trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée avec le concours de la force publique (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Même avec un jugement et tous les délais purgés, vous devrez attendre le 1er avril pour l’expulsion effective.

En revanche, la trêve ne gèle que l’exécution physique de l’expulsion. Tout le reste continue : vous pouvez lancer la procédure, délivrer le commandement de payer, assigner, obtenir le jugement et signifier le commandement de quitter les lieux pendant l’hiver. L’idée est d’arriver au 1er avril avec un dossier entièrement bouclé plutôt que de perdre cinq mois à attendre. Les dates de trêve ne bougent pas d’une année sur l’autre, sauf prolongation exceptionnelle du gouvernement : vérifiez toujours la saison en cours sur service-public.fr.

Ne jamais expulser soi-même : le piège qui se retourne contre vous

C’est la règle la plus importante de tout l’article. Quelle que soit la mauvaise foi du locataire, vous n’avez pas le droit de l’expulser vous-même. Changer la serrure, sortir les meubles, couper l’eau, l’électricité ou le chauffage, menacer l’occupant : tout cela constitue une « voie de fait », un délit pénal.

L’article 226-4-2 du code pénal punit le fait de forcer un occupant à quitter son logement sans décision de justice et sans le concours d’un commissaire de justice. Vous risquez jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende, et le locataire peut même obtenir sa réintégration dans les lieux. Autrement dit, se faire justice soi-même, c’est perdre votre dossier et devenir le fautif.

La loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat » a durci les sanctions contre les occupants sans droit ni titre et accéléré certaines procédures, mais elle n’a rien changé à ce principe : l’expulsion passe par un juge et un commissaire de justice, toujours. Face à un impayé qui dure, le bon réflexe n’est pas d’agir dans l’urgence, c’est d’avoir un dossier impeccable et d’avancer méthodiquement.

Questions fréquentes