Congé pour vente : le calendrier du droit de préemption du locataire, pas à pas
Le congé pour vente n’est pas une simple lettre de départ : il vaut offre d’achat à votre locataire et déclenche un compte à rebours strict. Voici le calendrier exact, étape par étape, et le contenu obligatoire du congé pour qu’il ne soit pas annulé.
Ce guide, et à côté de quoi il se place
Vous avez décidé de vendre votre logement vide, à la fin du bail, et vous passez par un congé pour vente. Bonne nouvelle : le mécanisme est balisé. Mais il repose sur un calendrier au cordeau et sur un courrier dont le contenu est imposé par la loi. C’est précisément ce que ce guide détaille : les dates, les délais, et ce que le congé doit écrire noir sur blanc.
Deux sujets voisins ne sont volontairement pas traités ici, parce qu’ils ont leur propre guide. Si vous hésitez encore entre vendre occupé (avec le locataire et son bail) et vendre vide, le comparatif des deux chemins est dans notre guide pilier sur la vente d’un bien loué. Et si vous venez d’acheter un bien déjà loué que vous voulez revendre vide, le calendrier est particulier : on y revient en fin d’article, avec un renvoi.
Le point qui surprend presque tous les bailleurs : ce congé vaut offre de vente au profit de votre locataire. Avant tout autre acheteur, vous devez d’abord lui proposer d’acheter. Tout le reste découle de là.
Quand l’envoyer, et sous quelle forme
Première règle, non négociable : le congé pour vente ne peut être donné que pour l’échéance du bail. On n’interrompt pas un bail en cours pour vendre vide. Il faut attendre la fin du contrat (3 ans en location vide détenue par un particulier, le plus souvent).
Deuxième règle, le préavis. Vous devez prévenir votre locataire longtemps à l’avance :
- 6 mois minimum avant la fin du bail en location vide
- 3 mois minimum avant la fin du bail en location meublée
Le délai se compte à rebours depuis la date d’échéance : un congé reçu trop tard est nul, et le bail repart pour un tour. D’où l’intérêt de repérer votre date d’échéance très en amont et d’en déduire la date limite d’envoi.
La forme compte autant que le délai. Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (l’ancien huissier) ou en main propre contre récépissé. Un simple e-mail ne vaut rien.
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Le congé vaut offre de vente : ce que ça change pour vous
C’est le cœur du mécanisme. En location vide, l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Vous lui proposez donc d’acheter en priorité, au prix et aux conditions indiqués dans le congé.
Le prix que vous annoncez vous engage. Vous ne pourrez pas, ensuite, vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses sans repasser par le locataire (on y revient plus bas).
Bon à savoir : ce droit de préemption ne joue qu’en location vide, pour une résidence principale. En meublé, le congé pour vente reste possible avec son préavis de 3 mois, mais il ne vaut pas offre d’achat prioritaire au locataire.
Le calendrier, étape par étape
Une fois le congé envoyé, le compte à rebours s’enclenche. Voici le déroulé type en location vide :
- Le locataire a 2 mois pour accepter
L’offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le locataire accepte dans ce délai, il devient acheteur prioritaire au prix indiqué. Il ne peut pas proposer un autre prix : ce serait une contre-offre, hors du cadre du droit de préemption.
- Puis 2 mois pour signer (ou 4 s’il emprunte)
Après acceptation, le locataire dispose en principe de 2 mois pour réaliser la vente chez le notaire. Ce délai est porté à 4 mois s’il indique, dans sa réponse, vouloir recourir à un prêt. Passé ce délai sans signature, son acceptation devient caduque.
- S’il ne répond pas ou refuse
Le silence pendant les 2 premiers mois, comme un refus, vaut renonciation. Vous êtes alors libre de vendre à l’acheteur de votre choix, et le locataire doit quitter les lieux à la fin du préavis.
Si vous baissez le prix après un refus : le second droit de préemption
Votre locataire a renoncé, vous cherchez un acheteur. Tout va bien tant que vous vendez au prix annoncé dans le congé, ou plus cher.
Mais si vous décidez de vendre moins cher, ou à des conditions plus favorables, un second droit de préemption se déclenche. Le notaire doit alors notifier au locataire ce nouveau prix et ces nouvelles conditions. Le locataire bénéficie d’un nouveau délai, d’un mois en principe, pour se décider : s’il accepte, il redevient prioritaire ; s’il laisse passer, vous vendez au tiers.
Les locataires que vous ne pouvez pas congédier librement
Même dans les délais et les formes, le congé pour vente n’est pas toujours possible. La loi protège certains locataires, et c’est à vérifier avant même de rédiger le congé.
Le locataire âgé et modeste : vous ne pouvez pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond, sans lui proposer un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités. L’âge et les ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail. Exception : si vous-même êtes âgé de plus de 65 ans, ou si vos propres ressources sont modestes, cette protection ne s’applique pas. Les plafonds de ressources sont révisés chaque année : vérifiez les montants du moment.
La vente à un proche : lorsque vous vendez à un membre de votre famille (jusqu’à un certain degré de parenté fixé par la loi), le congé pour vente reste requis avec son préavis, mais il ne vaut pas offre d’achat prioritaire au locataire.
Deux cas particuliers à ne pas confondre avec ce calendrier
Si vous venez d’acheter un bien avec son locataire en place et que vous voulez le revendre vide, le congé pour vente est différé par la loi ALUR : selon que le bail se termine plus ou moins de 3 ans après votre achat, vous devrez attendre l’échéance ou le premier renouvellement. Un congé donné trop tôt serait inopérant. Le détail, avec exemple chiffré, est dans notre guide sur l’achat d’un bien déjà loué (voir « À lire aussi »).
Autre régime à part : la première vente d’un logement après division de l’immeuble (la « vente à la découpe ») ouvre au locataire en place un droit de préemption spécifique, même en vente occupée, avec ses propres délais. Si vous vendez un lot d’un immeuble récemment divisé, ne vous fiez pas à votre intuition et faites valider la marche à suivre par un notaire.
Dans les deux cas, le calendrier décrit plus haut ne s’applique pas tel quel. C’est d’ailleurs pour cela qu’on anticipe : le point de départ de votre congé n’est pas toujours celui qu’on croit.
Avant de vous lancer
Un congé pour vente s’anticipe de longs mois. La bonne méthode : repérer la date d’échéance du bail, remonter de 6 mois (ou 3 en meublé) pour fixer la date limite d’envoi du congé, et préparer dès maintenant le prix et les conditions que vous inscrirez dans le courrier.
Cet article donne les repères essentiels, mais il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Les délais, les plafonds de ressources et le contenu obligatoire du congé peuvent évoluer. Avant d’envoyer quoi que ce soit, vérifiez les règles en vigueur sur service-public.fr ou auprès de l’ADIL (gratuit), et faites-vous accompagner par un notaire. Un congé annulé sur un vice de forme, c’est au moins une année de perdue.
Questions fréquentes
Quel délai de préavis pour un congé pour vente ?
Le congé pour vente ne peut être donné que pour l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins 6 mois en location vide et 3 mois en location meublée. Il se notifie par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Combien de temps le locataire a-t-il pour accepter l’offre de vente ?
En location vide, l’offre est valable les 2 premiers mois du préavis : le locataire a 2 mois pour accepter. S’il accepte, il dispose ensuite de 2 mois pour signer chez le notaire, délai porté à 4 mois s’il déclare recourir à un prêt.
Que doit obligatoirement contenir le congé pour vente ?
En location vide, le congé doit indiquer le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Un congé imprécis ou incomplet peut être annulé : faites-le relire par un notaire ou l’ADIL avant l’envoi.
Que se passe-t-il si le locataire refuse d’acheter ?
Son refus, ou son silence pendant les 2 premiers mois, vaut renonciation : vous pouvez vendre à un tiers et il doit quitter les lieux à la fin du préavis. Mais si vous vendez ensuite moins cher, le notaire doit lui notifier ce nouveau prix et lui laisser un nouveau délai (un mois) pour se décider.
Peut-on donner congé pour vente à un locataire âgé ?
Pas librement. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources inférieures à un plafond ne peut recevoir congé sans proposition de relogement adaptée. Exception : si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou de ressources modestes. L’âge et les ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .