Donner congé à son locataire : motifs et délais
Reprendre son logement, le vendre, mettre fin au bail : un bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs précis, avec un préavis strict et une forme imposée. La moindre erreur rend le congé nul. Voici les règles.
Trois motifs, pas un de plus
Un bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, et seulement pour l’un de ces trois motifs prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Le congé pour vendre le logement
- Le congé pour reprendre le logement (pour y habiter ou y loger un proche)
- Le congé pour motif légitime et sérieux (par exemple des manquements répétés du locataire)
En dehors de ces trois cas, impossible de mettre fin au bail. Un congé sans motif valable, ou pour un motif inventé, est nul et le bail se poursuit.
Le préavis : 6 mois en vide, 3 mois en meublé
Le congé doit respecter un préavis qui court jusqu’à l’échéance du bail. Pour une location vide, le bailleur doit prévenir au moins 6 mois avant la fin du bail. Pour une location meublée, le délai est de 3 mois.
Le préavis se calcule à rebours de la date d’échéance du bail. Un congé délivré trop tard ne prend pas effet à cette échéance : il ne vaudra que pour le bail suivant. D’où l’importance d’anticiper largement.
Le congé pour vente : le locataire est prioritaire
Quand vous donnez congé pour vendre un logement vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il est prioritaire pour l’acheter. Le congé doit donc valoir offre de vente et préciser le prix et les conditions.
Le locataire a deux mois pour se décider. S’il accepte, la vente se conclut avec lui. S’il refuse (ou ne répond pas), il devra quitter le logement à l’échéance. Et si vous vendez ensuite moins cher à un tiers, le locataire doit à nouveau se voir proposer le bien au prix inférieur.
Le congé pour reprise : justifier le bénéficiaire
Vous pouvez reprendre le logement pour y habiter vous-même, ou pour y loger un proche : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire (sous conditions), ascendants, descendants, ou ceux de votre conjoint.
Le congé doit indiquer le motif, l’identité du bénéficiaire de la reprise et le lien avec vous, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise. Un congé pour reprise fictif, non suivi d’une occupation réelle, expose à des sanctions.
La forme du congé : recommandé, huissier ou remise en main propre
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le point de départ du préavis, c’est la réception par le locataire.
Pour un congé pour vente ou pour reprise, vous devez joindre au congé une notice d’information officielle rappelant au locataire ses droits (droit de préemption, protections). L’oubli de cette notice peut fragiliser le congé.
La protection du locataire âgé et modeste
L’article 15 protège certains locataires. Un bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, sans lui proposer un logement de remplacement correspondant à ses besoins et proche.
Une exception existe : cette protection ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes. Les seuils d’âge et de ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail. Avant tout congé à un locataire senior, vérifiez sa situation : un congé délivré à un locataire protégé, sans relogement, est nul.
Questions fréquentes
Quels sont les motifs valables pour donner congé à un locataire ?
Seulement trois : vendre le logement, le reprendre pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux (manquements du locataire). Hors de ces cas, le congé est nul et le bail continue.
Quel préavis dois-je respecter pour donner congé ?
Six mois avant l’échéance du bail pour une location vide, trois mois pour une location meublée. Un congé notifié trop tard ne prend pas effet à l’échéance prévue : il faut anticiper largement.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter en cas de congé pour vente ?
Oui. Le congé pour vente vaut offre de vente : le locataire a un droit de préemption et deux mois pour se décider au prix indiqué. S’il refuse, il quitte le logement à l’échéance du bail.
Puis-je donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?
Pas librement. Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, vous devez lui proposer un relogement adapté et proche, sauf si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou modeste. À défaut, le congé est nul.