Congé pour reprise : récupérer son logement sans erreur
Vous voulez récupérer votre logement pour y vivre ou y installer un proche. C’est votre droit, mais le congé pour reprise obéit à des règles strictes : un bénéficiaire précis, un préavis long, des mentions obligatoires. Une ligne qui manque, et le congé tombe. Voici comment faire les choses dans les règles.
Reprendre son logement : de quoi on parle
Le congé pour reprise, c’est le droit pour un bailleur de reprendre son logement à la fin du bail pour y habiter, lui-même ou un proche. C’est l’un des trois seuls motifs qui permettent de donner congé à un locataire, avec la vente et le motif légitime et sérieux. Il est encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Deux points à garder en tête tout de suite. D’abord, un congé ne prend effet qu’à l’échéance du bail, jamais en cours de route. Ensuite, la reprise doit être réelle : vous reprenez pour occuper, pas pour « faire partir » le locataire. C’est ce qui fait la différence entre un congé valable et un congé frauduleux, que nous détaillons plus bas.
Bonne nouvelle : la procédure est balisée. Si vous respectez le bénéficiaire autorisé, le délai, la forme et les mentions obligatoires, votre congé est solide.
Qui peut habiter le logement repris
Vous ne pouvez pas reprendre le logement pour n’importe qui. La loi fixe une liste fermée de bénéficiaires possibles. Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que :
- Vous-même, le bailleur
- Votre conjoint (mariage)
- Votre partenaire de PACS, à condition que le PACS soit enregistré à la date du congé
- Votre concubin notoire, à condition de vivre en couple avec vous depuis au moins un an à la date du congé
- Vos ascendants et descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants)
- Les ascendants et descendants de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire
En dehors de ce cercle, pas de reprise possible. On ne peut pas reprendre pour un frère, une sœur, un neveu ou un ami : ils ne figurent pas dans la liste. Si c’est votre cas, ce motif ne vous est pas ouvert.
Attention aussi au concubin : la condition d’un an de vie commune a justement été posée pour éviter les reprises de complaisance. Ce lien doit être réel et exister depuis au moins un an à la date du congé, et vous devez pouvoir le prouver.
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Ce que le congé doit obligatoirement contenir
C’est le point sur lequel le plus de congés sont annulés. Pour un congé pour reprise, certaines mentions sont imposées à peine de nullité, c’est-à-dire que leur absence rend le congé sans effet. Votre lettre doit indiquer :
- Le motif du congé : la reprise pour habiter
- Les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (vous ou le proche concerné)
- La nature du lien entre vous et ce bénéficiaire (conjoint, enfant, parent, etc.)
- Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, que vous devez justifier dès le congé
- La date d’échéance du bail à laquelle le congé prend effet
Pour un logement vide qui est la résidence principale du locataire, vous devez aussi joindre au congé une notice d’information rappelant les obligations du bailleur et les possibilités de recours du locataire. Elle est disponible auprès des services publics du logement.
La forme et le délai à respecter
Un congé pour reprise ne s’envoie pas par mail ni par SMS. Trois formes seulement sont valables :
- La lettre recommandée avec avis de réception (LRAR)
- L’acte de commissaire de justice (l’ancien huissier)
- La remise en main propre contre récépissé ou émargement
Côté délai, le préavis est long et se compte à rebours de l’échéance du bail. Comptez 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, et 3 mois pour une location meublée. Concrètement, si votre bail vide arrive à échéance le 30 juin, le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 31 décembre.
Donner un congé pour reprise, étape par étape
- Repérez la date d’échéance du bail
Partez de la date de fin de votre bail et reculez de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé). C’est votre date limite d’envoi. Visez quelques semaines avant pour absorber les délais postaux.
- Vérifiez le bénéficiaire
Assurez-vous que la personne qui va habiter le logement fait bien partie de la liste autorisée (vous, conjoint, PACS, concubin d’au moins un an, ascendants, descendants).
- Rédigez le congé avec toutes les mentions
Motif de reprise, nom et adresse du bénéficiaire, nature du lien, justification du caractère réel et sérieux, date d’effet. Joignez la notice d’information pour un logement vide.
- Vérifiez la protection du locataire
Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, vous devrez lui proposer un relogement, sauf exception vous concernant (voir plus bas). Ce point se vérifie avant l’envoi, pas après.
- Envoyez et conservez la preuve
Expédiez en LRAR, par commissaire de justice ou remettez en main propre contre récépissé. Gardez précieusement l’avis de réception ou le récépissé daté : c’est votre preuve du respect du délai.
Le locataire âgé ou modeste est protégé
La loi protège certains locataires vulnérables. Vous ne pouvez pas reprendre le logement, sauf à proposer une solution de relogement, lorsque votre locataire remplit ces deux conditions en même temps :
- Il a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- Ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par référence au logement social
Dans ce cas, vous devez proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même secteur. Sans offre de relogement valable, le congé ne peut pas produire effet.
Il existe une contre-exception en votre faveur : cette protection ne joue pas si vous-même, bailleur, avez plus de 65 ans à l’échéance, ou si vos propres ressources sont modestes (sous le même type de plafond). Ces conditions d’âge et de ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail.
Congé frauduleux : ce que vous risquez
Un congé pour reprise qui n’est pas suivi d’une occupation réelle est un congé frauduleux. Reprendre « sur le papier » pour relouer plus cher, revendre dans la foulée ou laisser le logement vide vous expose à de vraies sanctions.
Le locataire évincé peut saisir le juge, demander la nullité du congé et des dommages et intérêts. Au-delà, la loi prévoit une sanction pénale pour le bailleur qui délivre un congé frauduleux.
La bonne approche est simple : ne donnez un congé pour reprise que si la personne désignée va effectivement y vivre, et soyez prêt à le prouver. C’est la meilleure protection, pour vous comme pour votre locataire.
Questions fréquentes
Puis-je reprendre mon logement pour y loger mon frère ou ma sœur ?
Non. La liste des bénéficiaires est fermée : vous, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an, ainsi que vos ascendants et descendants (et ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin). Un frère, une sœur, un neveu ou un ami n’en font pas partie.
Quel est le délai pour donner un congé pour reprise ?
Au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide, et 3 mois pour une location meublée. Le délai se compte à partir de la date de réception du congé par le locataire, pas de la date d’envoi.
Que doit contenir la lettre de congé pour reprise ?
À peine de nullité, elle doit indiquer le motif (la reprise pour habiter), les nom et adresse du bénéficiaire, la nature du lien avec vous et le caractère réel et sérieux de la reprise. Pour un logement vide, une notice d’information doit être jointe.
Un locataire âgé peut-il refuser le congé pour reprise ?
S’il a plus de 65 ans et des ressources modestes, vous ne pouvez reprendre qu’en lui proposant un relogement adapté. Cette protection ne s’applique pas si vous-même avez plus de 65 ans ou des ressources modestes à l’échéance du bail.
Que risque un bailleur qui donne un faux congé pour reprise ?
La nullité du congé, des dommages et intérêts pour le locataire, et une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une SCI ou autre personne morale). La reprise doit être réelle et le bénéficiaire doit occuper effectivement le logement.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .