Acheter un bien déjà loué : ce qui change pour vous
Vous visez un appartement avec un locataire déjà installé ? Bonne nouvelle, c’est souvent moins cher. Mais le jour de la signature, vous n’achetez pas seulement des murs : vous héritez d’un bail, d’un dépôt de garantie et d’un calendrier qui décide quand, et si, vous pourrez récupérer le logement. Voici ce qui change, et quoi vérifier avant de signer.
Acheter occupé, c’est acheter avec le bail
Allons droit au but : quand vous achetez un logement loué, le bail ne s’arrête pas. Il continue aux mêmes conditions, avec le même locataire, le même loyer et la même date d’échéance. Vous ne faites que remplacer l’ancien propriétaire.
C’est l’article 1743 du Code civil qui l’impose : l’acquéreur d’un bien loué ne peut pas expulser un locataire dont le bail a une date certaine. En pratique, un bail d’habitation écrit coche cette case. Vous devenez bailleur à la place du vendeur, sans que le locataire ait à signer quoi que ce soit.
Autrement dit, vous n’achetez pas un logement vide avec un occupant à faire partir. Vous achetez un contrat en cours, avec ses droits et ses obligations. Tout le reste de ce guide découle de là.
Ce dont vous héritez le jour de la signature
Dès la signature chez le notaire, vous reprenez le bail dans l’état où il se trouve. Concrètement, voici ce qui passe entre vos mains :
- Le bail lui-même : loyer, durée, date d’échéance, clauses. Vous ne pouvez pas les modifier unilatéralement.
- Le dépôt de garantie : c’est désormais vous qui devrez le restituer en fin de bail. Assurez-vous qu’il vous soit bien reversé par le vendeur, ou déduit du prix, sinon vous payerez de votre poche une somme que vous n’avez jamais encaissée.
- Les obligations futures : entretien, réparations à la charge du bailleur, régularisation des charges, révision annuelle du loyer.
- Le droit aux loyers, à compter de la vente. Les loyers échus avant restent dus à l’ancien propriétaire.
Un point souvent oublié : prévenez le locataire par écrit de vos coordonnées et de l’endroit où payer désormais le loyer. Tant qu’il n’a pas été informé, un paiement fait de bonne foi à l’ancien propriétaire reste valable.
Outil gratuit
En ligne, avec vos informations, sans inscription.
Récupérer le logement : tout est une question de date
C’est LA question qui change tout quand on achète occupé. Vous ne pouvez pas renvoyer le locataire parce que vous venez d’acheter. Un congé ne se donne que pour l’échéance du bail, avec un motif précis (reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux), et un préavis de 6 mois en location vide, 3 mois en meublé.
Et pour un acquéreur, la loi ajoute un verrou : vous ne pouvez pas donner congé trop vite après l’achat. Le délai dépend du moment où tombe l’échéance du bail par rapport à votre date d’acquisition (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989).
Si vous voulez vendre libre plus tard
Pour donner un congé pour vente (revendre le logement vide), deux cas :
- L’échéance du bail tombe plus de 3 ans après votre acquisition : vous pouvez donner congé pour vente au terme du bail en cours.
- L’échéance tombe moins de 3 ans après votre acquisition : vous devez attendre le terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
Exemple concret. Camille achète en janvier 2026 un T2 loué, dont le bail finit en juin 2027, soit moins de 3 ans après l’achat. Elle ne pourra donner congé pour vente qu’au terme suivant, vers juin 2030. La patience fait partie du calcul.
Si vous voulez y habiter (ou loger un proche)
Pour un congé pour reprise, le verrou est différent : si l’échéance du bail tombe moins de 2 ans après votre acquisition, le congé donné pour cette échéance ne prendra effet qu’au plus tôt 2 ans après la date d’achat.
La reprise doit par ailleurs être réelle et sincère : pour vous, votre conjoint, ou un proche désigné par la loi (ascendants, descendants). Un congé pour reprise fictif peut être annulé et sanctionné.
Le prix : pourquoi un bien occupé coûte moins cher
Un logement vendu occupé se négocie en général avec une décote, souvent de l’ordre de 10 à 20 % par rapport au même bien vendu libre. Logique : vous ne pouvez pas en disposer tout de suite, ni fixer un nouveau loyer de marché, ni y habiter.
L’ampleur de la décote dépend surtout de trois choses :
- La durée de bail restante : plus l’échéance est lointaine, plus la décote est forte.
- Le niveau du loyer en cours : un loyer sous le marché pèse sur la rentabilité, donc sur le prix.
- Le type de location : vide (bail de 3 ans, locataire bien protégé) ou meublé (bail d’un an, plus souple).
Pour un investisseur, cette décote est justement l’intérêt : vous payez moins cher, et vous touchez un loyer dès le premier mois, sans la vacance ni les frais de mise en location. Le calcul de rentabilité doit se faire sur le loyer réel en cours, pas sur un loyer de marché théorique.
Les vérifications avant de signer
Acheter occupé, c’est acheter un contrat. On vérifie donc le contrat et son exécution avant de s’engager. Le tour de piste utile :
- Lire le bail en entier
Date de prise d’effet, échéance, loyer, charges, clauses particulières, type (vide ou meublé). C’est lui qui fixe votre marge de manœuvre et le calendrier d’un futur congé.
- Demander l’historique des loyers et les quittances
Le locataire paie-t-il à l’heure ? Y a-t-il un impayé en cours ? Réclamez les dernières quittances et l’historique des paiements. Un impayé non soldé se « transmet » avec le bien.
- Vérifier le montant et la trace du dépôt de garantie
Son montant (plafonné par la loi), et surtout qu’il vous sera bien reversé à la vente. Faites-le écrire dans l’acte.
- Contrôler les révisions de loyer passées
Le loyer a-t-il été révisé chaque année selon l’IRL, et à la bonne date ? Une révision oubliée ne se rattrape pas rétroactivement : vous héritez du loyer tel qu’il est.
- Regarder l’encadrement des loyers et le DPE
En zone d’encadrement, le loyer en cours respecte-t-il le plafond ? Côté DPE, la classe énergétique conditionne votre droit de louer dans le temps (calendrier des passoires thermiques) : un bien mal classé peut devenir interdit à la relocation.
- Rassembler les diagnostics et l’état des lieux d’entrée
Diagnostics obligatoires à jour et état des lieux d’entrée signé : ce dernier servira de référence le jour où le locataire partira. Son absence complique la restitution du dépôt.
Ce guide donne les repères, il ne remplace pas un conseil adapté. Les délais, plafonds et calendriers DPE évoluent : avant de signer, vérifiez les règles en vigueur et faites-vous accompagner par votre notaire ou par l’ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.
Reprendre un bail hérité sans rien perdre
Le vrai risque après l’achat, ce n’est pas le locataire : c’est de perdre le fil. Quelle est l’échéance exacte ? Quand a eu lieu la dernière révision IRL ? Le dépôt de garantie a-t-il bien été transmis ? Combien de quittances déjà émises ? Un bail hérité mal repris, et vous naviguez à vue pendant des années.
Le réflexe gagnant : tout remettre à plat dès la signature. Reconstituer l’historique, archiver les quittances passées, caler la prochaine révision à la bonne date, et tracer le dépôt de garantie. Un locataire en place bien suivi, c’est du revenu tranquille dès le premier mois.
Questions fréquentes
Puis-je faire partir le locataire parce que je viens d’acheter ?
Non. Le bail se poursuit automatiquement (article 1743 du Code civil) et vous devenez bailleur aux mêmes conditions. Un congé ne se donne que pour l’échéance du bail, avec un motif prévu par la loi (reprise, vente, motif légitime et sérieux) et un préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé.
Quand un nouveau propriétaire peut-il donner congé pour vente ?
Si l’échéance du bail tombe plus de 3 ans après votre acquisition, vous pouvez donner congé pour vente au terme du bail en cours. Si elle tombe moins de 3 ans après l’achat, vous devez attendre le terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
Et pour reprendre le logement afin d’y habiter ?
Si l’échéance du bail intervient moins de 2 ans après votre acquisition, le congé pour reprise donné pour cette échéance ne prend effet qu’au plus tôt 2 ans après la date d’achat. La reprise doit être réelle et sincère, pour vous ou un proche désigné par la loi.
Dois-je récupérer le dépôt de garantie du vendeur ?
Oui, c’est essentiel. En logement d’habitation, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur : c’est vous qui le rendrez au locataire en fin de bail. Faites acter dans l’acte de vente que le dépôt vous est transmis (ou déduit du prix), sinon vous rembourserez une somme jamais encaissée.
Pourquoi un bien loué se vend-il moins cher ?
Parce que vous ne pouvez pas en disposer librement : pas d’occupation immédiate, pas de nouveau loyer de marché tant que le bail court. La décote est souvent de l’ordre de 10 à 20 %, variable selon la durée de bail restante, le niveau du loyer et le type de location. Pour un investisseur, c’est aussi un loyer touché dès le premier mois.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .