Vendre un bien loué : locataire en place, congé pour vente, droit de préemption

Deux façons de vendre un logement loué

Contrairement à une idée reçue, un bail en cours n’empêche pas de vendre. Rien ne vous oblige à attendre que le locataire parte. Mais la façon de vendre change tout, pour vous comme pour lui.

Il existe deux voies. La vente occupée : vous vendez le logement avec son locataire et son bail, qui continuent sans interruption. La vente libre (dite « pour vente ») : vous donnez congé au locataire pour l’échéance du bail afin de livrer le logement vide à l’acheteur.

Le bon choix dépend surtout de votre calendrier et de votre acheteur cible. Vendre occupé va vite et n’impose aucun délai lié au bail ; vendre libre suppose d’anticiper de longs mois et de respecter une procédure stricte. On détaille les deux.

Vendre occupé : le bail suit l’acheteur

C’est l’option la plus simple et la plus rapide. Vous vendez le bien tel quel, avec son locataire. Le bail est transmis automatiquement et de plein droit au nouveau propriétaire : le locataire n’a pas à déménager, ni à signer un nouveau contrat.

Concrètement, l’acquéreur devient bailleur à la place du vendeur, aux mêmes conditions. Le loyer, la durée, la date d’échéance, tout continue à l’identique. Le locataire reçoit simplement les coordonnées de son nouveau propriétaire pour payer ses loyers.

Deux points de vigilance côté vente. D’abord, le dépôt de garantie doit être transmis à l’acquéreur : c’est lui qui devra le restituer en fin de bail, la somme est donc déduite du prix ou reversée entre vendeur et acheteur. Ensuite, un bien vendu occupé se négocie souvent avec une décote (de l’ordre de 10 à 20 % selon la durée de bail restante, le niveau du loyer et le profil du locataire), puisque l’acheteur ne peut pas récupérer le logement tout de suite.

Bonne nouvelle : dans ce cas de figure, le locataire n’a en principe aucun droit de préemption. Vous n’avez pas à lui proposer le bien en priorité. Il y a une exception importante, la première vente après division de l’immeuble (la « vente à la découpe »), qui ouvre au locataire un droit d’achat prioritaire — on y revient plus bas.

Vendre libre : le congé pour vente

Vous voulez vendre le logement vide, par exemple parce que l’acheteur veut y habiter ? Il faut alors mettre fin au bail par un congé pour vente. Et là, la loi encadre tout.

Première règle : le congé pour vente ne peut être donné que pour l’échéance du bail, pas à n’importe quel moment. Impossible d’interrompre un bail en cours de route pour vendre libre.

Deuxième règle, le préavis. Vous devez prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en location vide, et au moins 3 mois avant en location meublée. Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou en main propre contre récépissé.

Le congé doit indiquer clairement le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente projetée. Un congé imprécis ou hors délai est nul : le bail se poursuit, et vous perdez des mois.

Le droit de préemption du locataire (article 15-II)

C’est le cœur du congé pour vente en location vide. L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire : vous devez lui proposer d’acheter le logement en priorité, avant tout autre acheteur.

Le mécanisme est précis :

• Le congé doit reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi (à peine de nullité) et mentionner le prix et les conditions de vente
• Le locataire dispose des 2 premiers mois du préavis pour accepter l’offre
• Son silence, ou un refus, vaut renonciation : vous êtes alors libre de vendre à qui vous voulez, mais pas à des conditions plus avantageuses
• S’il accepte, il a en principe 2 mois pour signer (ou 4 mois s’il déclare recourir à un prêt)

Il existe un second droit de préemption. Si, après le refus du locataire, vous décidez finalement de vendre moins cher ou à des conditions plus favorables, le notaire doit lui notifier ce nouveau prix : le locataire bénéficie alors d’un nouveau délai (un mois) pour se décider. Vendre en dessous du prix annoncé sans repasser par cette étape peut faire annuler la vente.

À noter : ce droit de préemption ne joue qu’en location vide, résidence principale. En meublé, le congé pour vente reste possible (préavis 3 mois) mais ne vaut pas offre d’achat prioritaire au locataire.

Les cas où le locataire est protégé

Le congé pour vente n’est pas toujours possible, même dans les délais. La loi protège certains locataires.

Le locataire âgé et modeste. Vous ne pouvez pas donner congé (pour vente comme pour reprise) à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. L’âge et les ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail. Exception : si vous-même êtes âgé de plus de 65 ans ou de ressources modestes, la protection ne s’applique pas.

La vente à la découpe. Lors de la première vente d’un logement après division de l’immeuble (mise en copropriété), le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption spécifique, même en vente occupée. C’est un régime distinct, souvent oublié : en cas de vente d’un lot dans un immeuble récemment divisé, faites-vous confirmer la marche à suivre par un notaire.

La vente à un proche. La loi prévoit que la vente à un membre de la famille du bailleur (jusqu’au 3e degré) échappe au droit de préemption du locataire : le congé pour vente reste requis avec son préavis, mais ne vaut pas offre d’achat prioritaire.

Occupé ou libre : comment choisir

Vendre occupé quand vous voulez aller vite, éviter toute procédure de congé et viser des acheteurs investisseurs (qui achètent justement un bien déjà loué, avec un rendement immédiat). La contrepartie, c’est souvent une décote sur le prix.

Vendre libre quand l’acheteur cible est un occupant, ou quand un logement vide se vendra sensiblement plus cher dans votre secteur. La contrepartie, c’est un calendrier long (au moins 6 mois de préavis en vide) et une procédure stricte, avec le droit de préemption du locataire à respecter à la lettre.

Dans tous les cas, anticipez : repérez la date d’échéance de votre bail dès maintenant, car c’est elle qui commande le calendrier d’un éventuel congé pour vente.

Préparer sa vente sans tout mélanger

Vendre un bien loué, c’est un projet à part entière : diagnostics à jour, dépôt de garantie à tracer pour le transmettre à l’acquéreur, échéance de bail à connaître au jour près, historique locatif propre à présenter aux acheteurs. Plus vos documents sont clairs et datés, plus la vente est fluide.

Cet article donne les repères essentiels, mais il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Les délais, les plafonds de ressources et les formes du congé peuvent évoluer : avant de vous lancer, vérifiez les règles en vigueur et faites-vous accompagner par un notaire ou par l’ADIL de votre département (gratuit). Une vente ratée sur un vice de forme, c’est des mois perdus.