Augmenter le loyer après des travaux : ce que vous avez le droit de faire
Vous avez rénové, vous aimeriez répercuter la facture sur le loyer. C’est possible, mais pas n’importe comment : tout dépend de la nature des travaux et de l’accord du locataire. Voici qui peut augmenter, de combien, et les pièges qui rendent la hausse illégale.
Entretien ou amélioration : la distinction qui décide de tout
Avant de parler chiffres, une question simple tranche tout : vos travaux relèvent-ils de l’entretien ou de l’amélioration ? La réponse décide si vous avez le droit d’augmenter le loyer, ou pas.
L’entretien et les réparations, c’est votre obligation de bailleur. Refaire une peinture défraîchie, remplacer une chaudière en panne, réparer une fuite : vous remettez le logement en état, sans rien y ajouter. Ces travaux ne justifient jamais une hausse de loyer. Les travaux de mise en conformité avec la décence ne comptent pas non plus comme de l’amélioration.
L’amélioration, c’est autre chose : vous apportez, à vos frais, un plus qui n’existait pas. Plus de confort, un équipement ou un service supérieur, une meilleure performance énergétique, des dépenses d’entretien en baisse, une sécurité renforcée. C’est le seul type de travaux qui peut, sous conditions, ouvrir droit à une majoration.
- Installer une cuisine équipée ou une salle de bains neuve là où il n’y en avait pas
- Remplacer de simples vitrages par du double vitrage performant
- Poser une isolation, une VMC ou un chauffage plus économe
- Ajouter un équipement de confort : interphone, ascenseur, volets roulants, climatisation réversible
La règle d’or : sans clause ni accord écrit, pas de hausse
Même si vos travaux sont bien de l’amélioration, vous ne pouvez pas augmenter le loyer du jour au lendemain. Le principe posé par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : la majoration doit reposer sur un accord écrit entre vous et votre locataire.
Cet accord porte sur deux choses, qui doivent y figurer noir sur blanc : la nature des travaux que vous faites réaliser, et le montant de la majoration de loyer qui en découle. Il peut prendre deux formes :
- Une clause expresse dans le bail, prévue dès le départ, qui indique les travaux que vous ferez exécuter et la majoration de loyer convenue.
- Un avenant au bail signé en cours de route, qui acte les travaux d’amélioration et la hausse convenue.
Dans les deux cas, le locataire doit être d’accord et signer, en principe avant le début du chantier. Vous ne pouvez pas lui imposer la hausse. S’il refuse l’avenant, le loyer reste inchangé pour la durée du bail en cours.
Une majoration appliquée sans clause ni avenant signé est irrégulière : le locataire peut en réclamer le remboursement. Mieux vaut donc formaliser avant d’engager la dépense. Bon à savoir : ce dispositif ne joue pas pour les logements soumis à la loi de 1948 ni pour les logements conventionnés Anah.
Outil gratuit
En ligne, avec vos informations, sans inscription.
De combien : le repère des 15 % du coût TTC par an
Combien pouvez-vous ajouter ? Pour la majoration en cours de bail, la loi ne fixe pas de pourcentage chiffré : le montant se négocie entre vous et votre locataire, qui doit l’accepter. Vous n’avez donc pas de plafond légal strict, mais vous avez tout intérêt à rester raisonnable pour obtenir l’accord et éviter une contestation.
En pratique, un repère fait référence : une majoration annuelle de l’ordre de 15 % du coût réel des travaux, toutes taxes comprises. Ce seuil de 15 % du coût TTC n’est pas une règle propre à la clause en cours de bail, mais il sert de boussole, car c’est la limite légale dans le cas voisin de la hausse à la relocation en zone tendue (voir plus bas).
Un exemple. Vous installez une cuisine équipée et refaites la salle de bains pour 6 000 € TTC. En vous calant sur ce repère de 15 % par an, vous pouvez proposer une majoration de l’ordre de 900 € sur l’année, soit 75 € de plus par mois. Le locataire signe l’avenant, le nouveau loyer s’applique.
Comment procéder, étape par étape
- Qualifier les travaux
Vérifiez qu’il s’agit bien d’amélioration, un vrai plus pour le locataire, et pas de simple entretien ou de mise en conformité. Chiffrez le coût réel TTC à partir des devis.
- Proposer l’avenant au locataire
Rédigez un avenant au bail qui décrit les travaux et fixe la majoration de loyer convenue. Présentez-le au locataire : il doit comprendre ce qu’il gagne, confort ou charges en baisse, en échange de la hausse.
- Faire signer avant d’engager les frais
Attendez l’accord écrit et la signature avant de lancer le chantier. Sans signature, pas de hausse, et vous auriez payé des travaux sans contrepartie sur le loyer.
- Réaliser les travaux et appliquer la majoration
Une fois les travaux terminés, la majoration prévue à l’avenant s’applique. Classez factures et avenant avec le bail : c’est votre justificatif en cas de contestation ou de contrôle fiscal.
Passoire F ou G : la hausse est tout simplement interdite
Attention, ce droit a une limite absolue. Si votre logement est classé F ou G au DPE, c’est une passoire thermique, et son loyer est gelé au titre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Autrement dit, sur une passoire, vous ne pouvez pas répercuter vos travaux d’amélioration sur le loyer tant que l’étiquette n’est pas remontée. C’est logique : ces travaux servent justement à sortir le logement du gel. Une fois le logement reclassé à E ou mieux, l’ajustement du loyer se fait en général au renouvellement du bail.
En zone encadrée : le complément de loyer
Dans les villes où les loyers sont encadrés (Paris, Lille, Lyon, Montpellier et d’autres), le loyer est plafonné par un loyer de référence majoré. Dans ce cadre, vos travaux peuvent parfois justifier un complément de loyer, un supplément qui s’ajoute au plafond.
Mais ce complément est réservé aux logements qui présentent des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, que des travaux ont pu créer. Il est très encadré, souvent contesté, et ne se confond pas avec la majoration pour travaux en cours de bail. On détaille ses conditions dans un guide dédié (voir plus bas).
Les règles exactes dépendent de votre commune et du type de bail. En cas de doute, appuyez-vous sur votre ADIL avant de fixer ou de dépasser un plafond.
La relocation : souvent le vrai moment pour ajuster le loyer
Bien souvent, le meilleur moment pour valoriser des travaux d’amélioration, c’est entre deux locataires. Le logement est vide, vous rénovez, puis vous relouez à un nouveau loyer.
Hors zone tendue et hors encadrement, vous fixez librement le loyer du nouveau bail. Des travaux d’amélioration réels vous permettent naturellement de viser un loyer de marché plus élevé, sans avoir à négocier un avenant avec un locataire en place.
En zone tendue, le loyer de relocation est en principe bloqué au niveau de celui du locataire précédent. Mais des travaux offrent justement une exception encadrée :
- Les travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence réalisés depuis le dernier bail, pour un coût au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, autorisent une hausse plafonnée à 15 % du coût réel TTC des travaux, appliquée au loyer annuel.
- Une passoire classée F ou G, elle, reste bloquée sans exception : les travaux ne permettent pas de relever le loyer tant qu’elle n’est pas rénovée.
Questions fréquentes
Puis-je augmenter le loyer après avoir refait la peinture et la chaudière ?
Non. Refaire une peinture usée ou remplacer une chaudière en panne, c’est de l’entretien, c’est-à-dire votre obligation de bailleur. Seuls des travaux d’amélioration, qui apportent un vrai plus au locataire, peuvent justifier une hausse, et seulement avec son accord écrit.
Dois-je obtenir l’accord du locataire pour augmenter le loyer après travaux ?
Oui, systématiquement en cours de bail. La majoration doit reposer sur une clause expresse du bail ou un avenant signé par le locataire, précisant la nature des travaux et le montant de la hausse. Sans cet écrit, la hausse est irrégulière et le locataire peut en réclamer le remboursement.
De combien puis-je augmenter le loyer après des travaux d’amélioration ?
En cours de bail, la loi ne fixe pas de pourcentage : le montant se négocie et le locataire doit l’accepter. Le repère couramment admis est 15 % du coût réel TTC par an, soit jusqu’à environ 900 € par an (75 € par mois) pour 6 000 € de travaux. Ce seuil de 15 % est la limite légale à la relocation en zone tendue, à condition que les travaux coûtent au moins la moitié de la dernière année de loyer ; vérifiez votre cas avant de l’appliquer.
Puis-je augmenter le loyer d’une passoire thermique après travaux ?
Non, tant qu’elle reste classée F ou G. Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer est gelé : ni révision IRL, ni majoration pour travaux. Vous devez d’abord réaliser les travaux qui font remonter le DPE à E ou mieux ; l’ajustement du loyer se fait ensuite, le plus souvent au renouvellement du bail.
Vaut-il mieux augmenter en cours de bail ou à la relocation ?
La relocation est souvent plus simple : logement vide, aucun avenant à négocier, et un loyer de marché plus facile à atteindre hors zone encadrée. En cours de bail, tout passe par l’accord du locataire, donc par la négociation d’un avenant. En zone tendue, la relocation obéit toutefois à ses propres plafonds.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .