Humidité et moisissures en location : qui est responsable ?

La vraie question : d’où vient l’humidité ?

Avant de savoir qui paie, il faut savoir d’où vient l’eau. C’est le seul critère qui tranche. En location, la responsabilité de l’humidité et des moisissures suit l’origine du problème, pas la personne qui s’en plaint.

Deux grandes familles de causes existent, et elles ne relèvent pas de la même personne.

• L’origine « bâti » : un défaut du logement lui-même (infiltration, remontée d’eau par les murs, étanchéité défaillante, ventilation absente ou hors d’usage). Là, c’est au bailleur d’agir.
• L’origine « usage » : une façon d’habiter qui fabrique de l’humidité (logement jamais aéré, linge séché à l’intérieur, bouches de VMC obstruées, chauffage coupé). Là, le locataire peut être tenu responsable.

En clair : des moisissures qui réapparaissent toujours au même endroit, derrière un mur donnant sur l’extérieur ou au bas d’une cloison, sentent le problème de bâti. Des moisissures diffuses dans une salle de bain sans fenêtre où la VMC est bouchée pointent plutôt vers l’usage. Souvent, c’est un mélange des deux, et c’est là que le dialogue démarre.

Origine bâti : c’est l’affaire du bailleur

Le bailleur a une obligation de fond : louer un logement décent. Elle est fixée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret du 30 janvier 2002 (décret n° 2002-120), qui liste les caractéristiques du logement décent.

Ce décret ne cite pas le mot « moisissures », mais il vise directement ce qui les provoque côté bâti. À vérifier sur le texte à jour (Légifrance, service-public.fr), il impose notamment que :

• le gros œuvre protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;
• les menuiseries extérieures et la couverture empêchent les infiltrations d’eau dans le logement ;
• les dispositifs de ventilation soient en bon état et permettent le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité.

Tant que ces conditions ne sont pas remplies, le logement peut être considéré comme non décent. Et l’obligation de délivrer un logement décent ne s’arrête pas à la signature du bail : elle court pendant toute la location. Un bailleur ne peut pas livrer un logement sain puis se désintéresser d’une infiltration qui apparaît un an plus tard.

Relèvent donc du bailleur, en principe, les causes « structurelles » :

• une infiltration par la toiture, une gouttière, une façade fissurée ou une menuiserie qui ne ferme plus ;
• une remontée capillaire (l’eau du sol qui monte dans les murs d’un rez-de-chaussée) ;
• un défaut d’étanchéité (joint de fenêtre, raccord de toiture, mur mal isolé) ;
• une ventilation absente ou défaillante : pas de VMC là où il en faudrait, ou une VMC en panne que le locataire ne peut pas réparer.

Dans ces cas, les travaux (recherche de la cause, réparation, assèchement, remise en peinture si besoin) sont à la charge du propriétaire. C’est lui qui doit faire intervenir un professionnel pour identifier et traiter la source.

Origine usage : le locataire peut être responsable

De son côté, le locataire a aussi des devoirs. Il doit user « paisiblement » du logement et en assurer l’entretien courant, ce qui inclut une chose simple mais essentielle : aérer et laisser le logement respirer.

L’humidité peut être produite par la vie quotidienne. Une famille dégage chaque jour plusieurs litres d’eau par la respiration, la cuisine, les douches et le linge. Si cette vapeur n’est jamais évacuée, elle se condense sur les murs froids et les moisissures s’installent.

Peuvent être mis à la charge du locataire les désordres liés à un usage fautif, par exemple :

• ne jamais ouvrir les fenêtres ni aérer, même quelques minutes par jour ;
• sécher régulièrement du linge à l’intérieur sans ventilation ;
• obstruer ou boucher les grilles et bouches d’aération, ou couper une VMC qui fonctionne ;
• ne pas nettoyer les bouches d’aération (entretien courant), ou chauffer si peu que les murs restent froids et condensent.

Dans ces situations, le traitement des moisissures (nettoyage, remise en état) peut revenir au locataire, au titre de l’entretien courant et des réparations locatives. Le locataire doit aussi signaler le problème dès les premières taches : laisser pourrir une petite moisissure jusqu’à abîmer les murs peut lui être reproché.

Le cas le plus fréquent : un peu des deux

En pratique, beaucoup de litiges mélangent les deux origines. Une salle de bain sans fenêtre avec une VMC trop faible (bâti) plus un locataire qui n’aère pas et sèche son linge dedans (usage) : les deux contribuent.

C’est pourquoi l’accusation réflexe « vous n’aérez pas assez » ne suffit jamais à régler la question. Tant que l’origine n’est pas établie, personne ne peut imposer à l’autre de payer. Le bon chemin, c’est donc de constater, puis de faire diagnostiquer la cause, avant de parler d’argent.

Bonne nouvelle : la plupart des cas se dénouent à l’amiable dès qu’un professionnel pose un diagnostic clair. Reste à suivre la bonne démarche, sans griller les étapes.

La démarche amiable, étape par étape

Que vous soyez bailleur ou locataire, l’ordre des opérations est le même. On documente, on alerte, on fait constater, puis on traite.

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   Documenter dès les premières taches

   Photographiez les moisissures, les murs, les fenêtres et les bouches d’aération, avec la date visible. Notez où et quand elles apparaissent (après une pluie ? toujours au même mur ?). Ces indices orientent déjà vers le bâti ou l’usage.

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   Signaler par écrit

   Le locataire informe le bailleur par courrier, idéalement en recommandé avec accusé de réception (LRAR), en décrivant le problème et en joignant les photos. L’écrit fait courir le délai et constitue la preuve. Le bailleur, lui, répond par écrit et propose une visite.

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   Faire constater l’origine

   Une visite sur place, puis si besoin un diagnostic humidité par un professionnel, permettent d’identifier la cause réelle. En cas de désaccord persistant, une expertise (amiable ou judiciaire) départage. C’est elle qui dira, preuve à l’appui, bâti ou usage.

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   Traiter et remettre en état

   Selon l’origine, chacun fait sa part : le bailleur répare la cause structurelle, le locataire corrige son usage et entretient. Gardez devis, factures et comptes rendus : c’est ce qui évite que le débat reparte à zéro.

Si rien ne bouge : vos recours

Le dialogue est resté lettre morte ? Il existe une gradation claire, du moins coûteux au plus lourd. On monte d’un cran seulement si l’étape précédente échoue.

• La mise en demeure : un courrier recommandé qui somme l’autre partie d’agir sous un délai raisonnable. C’est le passage obligé avant d’aller plus loin.
• La commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, elle tente de trouver un accord à l’amiable. Utile quand le litige porte sur la décence ou l’état du logement.
• Pour un locataire face à un logement non décent, la saisine du juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) : il peut ordonner les travaux, au besoin sous astreinte, réduire le loyer ou accorder des dommages-intérêts.
• La demande de conseil gratuit auprès de l’ADIL de votre département (agence départementale d’information sur le logement), qui vous indique la marche à suivre et les pièces à réunir.

Pour la procédure de non-décence dans le détail (critères, saisines, rôle de la CAF), on l’a déroulée dans un guide dédié, à lire en complément.

Et la santé ? Pourquoi il faut agir vite

L’humidité et les moisissures ne sont pas qu’un problème esthétique. Une exposition prolongée peut aggraver l’asthme, les allergies et les affections respiratoires, surtout chez les enfants et les personnes fragiles.

C’est une raison de plus pour ne pas laisser traîner. Plus on attend, plus l’eau s’infiltre, plus les travaux coûtent cher, et plus le logement s’abîme. Agir tôt protège la santé des occupants autant que le bien du propriétaire.

Un dernier mot : ce guide donne des repères généraux, pas un avis adapté à votre situation précise. Chaque cas d’humidité a ses spécificités techniques et juridiques. En cas de doute, l’ADIL de votre département répond gratuitement, et un professionnel qualifié posera le vrai diagnostic sur place.

Questions fréquentes