Le complément de loyer en zone d’encadrement : conditions et contestation

Le complément de loyer, c’est quoi exactement ?

Commençons par poser le décor. Le complément de loyer n’existe que dans les villes qui appliquent l’encadrement du niveau des loyers : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et quelques autres territoires volontaires en 2026. Partout ailleurs, le mot n’a aucun sens juridique.

Dans ces villes, le préfet fixe chaque année un loyer de référence majoré : c’est un plafond que le loyer hors charges ne peut en principe pas dépasser, même pour un premier bail. Le complément de loyer, c’est la seule exception légale à ce plafond. Il permet au bailleur de demander un loyer supérieur, mais uniquement si le logement sort vraiment de l’ordinaire.

Ce mécanisme vient de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui s’appuie sur l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Autrement dit, le complément n’est pas un bonus que le bailleur s’accorde : c’est une dérogation encadrée, qui doit se mériter, preuve à l’appui.

Quand un complément de loyer est-il possible ?

La loi pose trois conditions, et elles sont cumulatives : il faut les cocher toutes les trois, pas une seule. Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort qui répondent à ces trois critères :

• Elles sont déterminantes pour fixer le loyer : ce ne sont pas des détails, mais des atouts qui pèsent vraiment.
• Elles ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence de votre secteur : le loyer médian intègre déjà l’étage, l’époque de construction ou le meublé, par exemple.
• Elles ne correspondent pas à des éléments récupérables au titre des charges.

Et il y a une quatrième exigence, posée par la jurisprudence et rappelée par les commissions de conciliation : ces caractéristiques doivent être exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même secteur. Pas « mieux que la moyenne » : exceptionnelles. C’est le mot qui fait toute la différence, et c’est là que la plupart des compléments s’effondrent en cas de litige.

Point crucial, et souvent mal compris par les bailleurs : en cas de contestation, c’est au bailleur de prouver que le complément est justifié, jamais au locataire de prouver qu’il ne l’est pas. La charge de la preuve pèse sur celui qui demande plus.

Ce qui justifie un complément… et ce qui ne le justifie pas

C’est la question qui revient le plus souvent, alors soyons concrets. Peuvent justifier un complément de loyer, quand ils sont vraiment hors norme pour le secteur :

• Une terrasse de grande taille (une cour d’appel a validé un complément pour une terrasse de surface significative).
• Une vue réellement exceptionnelle et dégagée, par exemple sur un monument historique.
• Une hauteur sous plafond hors du commun.
• Un équipement rare et de standing très au-dessus des logements voisins.

À l’inverse, les tribunaux ont jugé que ces éléments, trop courants, ne justifient aucun complément. Ils font partie du confort normal attendu aujourd’hui :

• Le calme et la luminosité.
• Le double vitrage.
• Le parquet.
• Une cuisine équipée classique.
• Un raccordement pour lave-linge.
• Une cave.
• Un ascenseur, un gardien ou une place de parking standard.

La ligne directrice est simple : si l’atout se retrouve dans beaucoup d’appartements du quartier, il n’est pas exceptionnel, donc il ne justifie rien. Un jugement du tribunal judiciaire de Paris de juin 2024 a d’ailleurs refusé un complément fondé sur le calme, la luminosité, le double vitrage, le parquet, une cuisine équipée et une vue dégagée : des qualités appréciables, mais ordinaires.

Les défauts qui interdisent tout complément

La loi pouvoir d’achat du 16 août 2022 a ajouté un garde-fou : certains défauts interdisent purement et simplement tout complément de loyer, quelles que soient les qualités du logement par ailleurs. Dès qu’un seul de ces défauts est présent, aucun complément n’est possible. Parmi eux :

• Des sanitaires situés sur le palier.
• Des signes d’humidité sur certains murs.
• Une classe énergétique F ou G au DPE.
• Des fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation.
• Un vis-à-vis à moins de dix mètres.
• Des infiltrations ou des inondations venant de l’extérieur.
• Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois.
• Une installation électrique dégradée.
• Une mauvaise exposition de la pièce principale.

Cette liste de neuf défauts est susceptible d’évoluer : vérifiez-la sur service-public.fr avant d’appliquer ou de contester un complément. Le principe, lui, reste : un logement qui coche l’un de ces défauts ne peut pas prétendre à un loyer au-dessus du plafond.

Le complément doit figurer noir sur blanc dans le bail

Le complément de loyer n’est jamais implicite. S’il n’est pas écrit dans le bail, il n’existe pas, et le loyer est réputé plafonné au loyer de référence majoré. Un bailleur qui « oublie » de le mentionner ne peut pas le réclamer après coup.

Concrètement, le bail doit faire apparaître distinctement trois choses : le loyer de base (dans la limite du loyer de référence majoré), le montant du complément lui-même, et les caractéristiques du logement qui le justifient. Ces caractéristiques doivent être décrites, pas juste évoquées : « vue exceptionnelle » sans plus de détail est fragile le jour d’un litige.

Notre conseil au bailleur : gardez les preuves. Photos de la terrasse et de la vue, plan avec la hauteur sous plafond, tout ce qui documente le caractère exceptionnel. C’est vous qui devrez le prouver si le locataire conteste.

Côté locataire : comment contester un complément de loyer

Vous êtes locataire et vous trouvez le complément abusif ? La loi vous donne une porte de sortie, mais elle a une date limite, alors ne traînez pas.

Vous disposez d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément. Passé ce délai, la contestation sur ce fondement devient beaucoup plus difficile. La première étape est gratuite et obligatoire avant d’aller plus loin :

• Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) de votre département, par courrier ou en ligne, dans les trois mois suivant la signature.
• La commission réunit bailleur et locataire pour tenter un accord amiable et rend un avis, en général sous quelques mois.
• En l’absence d’accord, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire), en principe dans les trois mois suivant la réception de l’avis.

Bonne nouvelle pour le locataire : comme c’est au bailleur de prouver le caractère exceptionnel du logement, un complément mal justifié a toutes les chances d’être annulé ou réduit. Si le juge vous donne raison, le loyer est ramené au plafond et le trop-perçu vous est remboursé.

Le complément est-il révisable ? Ce qu’il faut retenir

Une fois fixé au bail et non contesté, le complément de loyer fait partie du loyer. Il suit donc le même sort que le loyer de base lors de la révision annuelle à l’IRL, si le bail prévoit une clause de révision. Il ne se « recalcule » pas chaque année de façon indépendante.

En revanche, à chaque nouveau bail, tout se rejoue : le bailleur doit à nouveau justifier le complément vis-à-vis du nouveau locataire, qui dispose à son tour de son délai de trois mois pour le contester. Un complément accepté par l’ancien locataire ne lie pas le suivant.

Ce guide vous donne les repères ; il ne remplace pas un conseil individuel. Les villes concernées, les plafonds et la jurisprudence évoluent : avant de fixer ou de contester un complément, vérifiez toujours les valeurs et critères du moment auprès d’une source officielle (service-public.fr, ADIL, préfecture, observatoire local des loyers).

Questions fréquentes