Dépôt de garantie : montant, retenues, restitution
Combien peut-on demander ? Que peut-on retenir ? Sous combien de temps faut-il rendre l’argent ? Le dépôt de garantie concentre les litiges de fin de bail. On répond clairement, chiffres et délais à l’appui.
Quel montant peut-on exiger ?
Le dépôt de garantie est plafonné par la loi. Pour une location vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le plafond monte à deux mois de loyer hors charges.
Le montant est fixé dans le bail et versé à la signature. Point important : il ne peut pas être révisé en cours de bail, même si le loyer augmente. Et attention à ne pas confondre dépôt de garantie et caution : la caution, c’est la personne (le garant) qui s’engage à payer à la place du locataire.
Le loyer du dernier mois n’est pas le dépôt de garantie
Un réflexe fréquent chez les locataires : ne pas payer le dernier mois de loyer en se disant « le bailleur n’a qu’à se servir dans le dépôt ». C’est une erreur. Le dépôt sert à couvrir d’éventuelles dégradations ou dettes, il n’est pas une avance sur loyer.
Le locataire doit donc payer son loyer jusqu’au bout, puis attendre la restitution du dépôt. Ne pas payer le dernier mois expose à des pénalités et fausse le décompte final.
Quelles retenues sont justifiées ?
Le bailleur peut retenir sur le dépôt les sommes qu’il peut prouver : loyers ou charges impayés, coût des dégradations constatées à l’état des lieux de sortie, régularisation de charges.
Mais toute retenue doit être justifiée, pièces à l’appui : devis, factures, comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie. Un bailleur ne peut pas retenir une somme « au forfait » ou pour de la simple vétusté.
- Loyers et charges impayés : oui, avec décompte
- Dégradations : oui, avec factures ou devis et état des lieux
- Vétusté (usure normale) : non
- Retenue forfaitaire sans justificatif : non
Le délai de restitution : 1 mois ou 2 mois
Le délai dépend d’un seul critère : l’état des lieux de sortie. S’il est conforme à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation), le bailleur a un mois pour restituer le dépôt à compter de la remise des clés.
S’il y a des différences justifiant une retenue, le délai passe à deux mois. Dans tous les cas, le point de départ est la restitution des clés, à condition que le locataire ait communiqué sa nouvelle adresse.
Retard de restitution : la pénalité de 10 % par mois
C’est le levier le plus dissuasif pour le locataire, et le piège le plus coûteux pour le bailleur distrait. En cas de retard, l’article 22 de la loi de 1989 prévoit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé.
Exemple : loyer de 800 € hors charges, dépôt rendu avec 3 mois de retard. La pénalité est de 80 € × 3 = 240 € qui s’ajoutent au dépôt. Cette pénalité n’est toutefois pas due si le retard vient du fait que le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum d’un dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée. Le montant est fixé au bail, versé à la signature, et ne peut pas être augmenté en cours de bail.
Sous combien de temps le dépôt doit-il être rendu ?
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il justifie des retenues. Le délai court à partir de la remise des clés, à condition que le locataire ait donné sa nouvelle adresse.
Que se passe-t-il si le bailleur rend le dépôt en retard ?
Le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf s’il n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Cette pénalité s’ajoute au dépôt dû.
Le bailleur peut-il garder le dépôt pour de l’usure normale ?
Non. La vétusté, c’est-à-dire l’usure liée au temps et à un usage normal, ne peut pas être facturée. Seules les vraies dégradations, prouvées par l’état des lieux et des devis ou factures, justifient une retenue.