Hériter d’un bien loué : le bail continue, et après ?
Un proche décède et vous laisse un appartement avec un locataire dedans. Première surprise : le bail ne s’arrête pas, il continue avec vous. Voici ce que vous devez faire, comment les loyers se partagent entre héritiers, et ce que vous pouvez décider pour la suite.
Un décès ne met pas fin au bail
Commençons par le point qui rassure (ou qui surprend) : le décès du propriétaire bailleur n’interrompt pas la location. Le locataire reste chez lui, aux mêmes conditions, et le bail se poursuit automatiquement avec les héritiers.
C’est l’article 1742 du Code civil qui le dit : le contrat de location n’est pas rompu par la mort du bailleur ni par celle du locataire. En clair, en acceptant la succession, vous héritez du logement et du bail qui va avec. Vous devenez bailleur à la place du défunt.
Rien ne change pour le locataire : même loyer, même durée, même date d’échéance, même dépôt de garantie. Vous ne pouvez pas en profiter pour augmenter le loyer, raccourcir le bail ou donner congé en dehors des règles habituelles. Le contrat se transmet tel quel.
Vous devenez bailleur : prévenez le locataire
Le locataire doit savoir à qui payer son loyer désormais. Tant qu’il n’a pas vos coordonnées, il continue logiquement de virer sur l’ancien compte, souvent bloqué par la banque au décès. Autant éviter l’embrouille dès le départ.
Voici les réflexes à avoir une fois la succession ouverte, sans vous précipiter.
Les démarches, dans l’ordre
- Retrouvez le bail et faites-en l’inventaire
Type de location (vide ou meublé), date de signature, échéance, montant du loyer et des charges, dernière révision, montant du dépôt de garantie encaissé. Ces repères vous suivront pour toute la gestion.
- Vérifiez que les loyers sont à jour
Regardez les derniers paiements. Un impayé antérieur au décès est une créance qui entre dans la succession : signalez-le au notaire plutôt que de le réclamer dans votre coin.
- Informez le locataire par écrit
Une lettre recommandée (ou un e-mail suivi d’un courrier) suffit : vous l’informez du décès, de votre qualité d’héritier devenu bailleur et des nouvelles coordonnées de paiement. Joignez un RIB au nom de la succession ou de l’indivision.
- Rapprochez-vous du notaire pour le compte de perception
Pendant la succession, les loyers sont souvent encaissés sur un compte ouvert au nom de la succession ou géré par le notaire, avant d’être répartis entre héritiers. C’est lui qui cadre le circuit de l’argent.
Un point important : vous ne pouvez pas changer les règles du jeu au passage. Le RIB change, pas le bail. Le locataire paie le même loyer, à la même date, et conserve tous ses droits.
Pendant l’indivision, les loyers se partagent au prorata
Quand il y a plusieurs héritiers (deux enfants, par exemple), le bien n’appartient pas à l’un ou à l’autre : il est en indivision. Chacun détient une quote-part, selon ses droits dans la succession.
Les loyers suivent la même logique. Ce sont des fruits de l’indivision : ils se répartissent entre les héritiers au prorata de leur quote-part. Deux enfants à parts égales touchent chacun la moitié des loyers nets, une fois les charges et dépenses du bien payées.
Prenons un exemple. Le bien hérité rapporte 900 € de loyer par mois. Partagé entre deux enfants à 50 / 50, chacun perçoit l’équivalent de 450 € par mois. S’il y a un usufruitier (souvent le conjoint survivant) et des nus-propriétaires (les enfants), les loyers reviennent en principe à l’usufruitier, qui a le droit de jouissance du bien.
Autre réflexe utile : en indivision, les décisions importantes (vendre, donner congé, faire de gros travaux) exigent l’accord de tous ou d’une large majorité. On ne gère pas un bien indivis tout seul dans son coin. Mieux vaut poser les règles entre héritiers dès le début.
Droits de succession : sur quelle base ?
Hériter d’un bien, c’est aussi, le cas échéant, payer des droits de succession. Ils se calculent sur la valeur vénale du bien au jour du décès, après application des abattements liés à votre lien de parenté avec le défunt.
Quelques repères qui bougent et sont à vérifier auprès du notaire ou sur service-public.fr :
- Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession.
- En ligne directe (parent vers enfant), un abattement s’applique par enfant et par parent (de l’ordre de 100 000 €, à confirmer à la date de lecture), puis un barème progressif s’applique sur ce qui dépasse.
- Entre frères et sœurs, neveux, ou personnes sans lien de parenté, les abattements sont plus faibles et les taux nettement plus élevés.
Bon à savoir : la contrainte d’un bail en cours est prise en compte dans l’évaluation du bien pour les droits de succession. Un logement occupé par un locataire vaut moins qu’un logement libre, parce qu’il est moins liquide : il peut donc être retenu pour une valeur décotée. L’ampleur de la décote dépend notamment de la durée du bail restant à courir au jour du décès et doit pouvoir être justifiée. Il n’existe pas de pourcentage officiel fixe : c’est un point technique à chiffrer avec le notaire, pas à improviser.
Et ensuite ? Trois chemins possibles
Une fois la succession réglée, vous n’êtes pas condamné à subir le bien. Vous avez le choix, et il dépend surtout de ce que vous voulez en faire et de l’entente entre héritiers.
Garder le bien et continuer à le louer
C’est l’option la plus simple quand les héritiers s’entendent et veulent conserver un revenu. Vous continuez la location en l’état, vous gérez le bail, les loyers, les révisions et la régularisation des charges comme n’importe quel bailleur.
Si vous êtes plusieurs, vous pouvez formaliser la gestion par une convention d’indivision, ou désigner un gérant pour éviter de devoir tout décider à l’unanimité au quotidien.
Vendre le bien (occupé ou libre)
Rien ne vous oblige à attendre le départ du locataire pour vendre. Vous pouvez vendre occupé : le bail est transmis à l’acheteur, qui devient bailleur à votre place. C’est rapide, mais le prix subit souvent une décote.
Vous pouvez aussi vouloir vendre libre, en donnant un congé pour vente à l’échéance du bail, avec son préavis et le droit de préemption du locataire. On détaille les deux voies dans notre guide dédié à la vente d’un bien loué.
Sortir de l’indivision
L’indivision n’est jamais obligatoire dans la durée : nul n’est contraint de rester en indivision. Un héritier peut demander le partage. Concrètement, soit l’un rachète les parts des autres (on parle de licitation ou de rachat de soulte), soit le bien est vendu et le prix réparti.
Certaines familles préfèrent loger le bien dans une SCI familiale pour organiser la gestion et faciliter la transmission future. C’est un choix structurant, à peser avec un notaire selon votre situation et vos objectifs.
Le cas inverse : quand le défunt était locataire
Attention à ne pas confondre deux situations très différentes. Ici, on parle du propriétaire bailleur qui décède : le bail continue avec ses héritiers.
Si c’est le locataire qui décède, les règles ne sont pas les mêmes. En location vide, le bail peut être transféré ou continué au profit de proches précis (conjoint, partenaire de PACS, descendants sous conditions), selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, faute de quoi il est résilié de plein droit. On explique tout ce cas dans notre guide sur le décès du locataire.
Dernier rappel honnête : cet article donne les repères essentiels, mais une succession mêle droit immobilier et droit des successions, et chaque situation a ses particularités. Avant d’agir, faites valider votre cas par le notaire chargé de la succession ou par l’ADIL de votre département (conseil gratuit). Les abattements et barèmes évoluent : vérifiez les valeurs du moment.
Questions fréquentes
Le décès du propriétaire met-il fin au bail du locataire ?
Non. L’article 1742 du Code civil prévoit que le bail n’est pas rompu par le décès du bailleur. Il continue automatiquement avec les héritiers, aux mêmes conditions : même loyer, même durée, même échéance. Le locataire reste chez lui et n’a aucun nouveau contrat à signer.
Que doit faire l’héritier devenu bailleur en premier ?
Informer le locataire par écrit du décès, de sa qualité de nouveau bailleur et des nouvelles coordonnées de paiement, en joignant un RIB au nom de la succession ou de l’indivision. Il faut aussi retrouver le bail, vérifier que les loyers sont à jour et caler le circuit d’encaissement avec le notaire.
Comment se partagent les loyers entre héritiers ?
Les loyers sont des fruits de l’indivision : ils se répartissent entre les héritiers au prorata de leur quote-part. Chacun déclare ensuite sa part dans ses propres revenus (revenus fonciers en vide, BIC en meublé). S’il y a un usufruitier, ce sont en principe les loyers qui lui reviennent et qu’il déclare.
Faut-il payer des droits de succession sur un bien loué ?
Cela dépend de votre lien avec le défunt. Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés. En ligne directe, un abattement s’applique par enfant avant un barème progressif. Les droits se calculent sur la valeur du bien au jour du décès ; un bien occupé peut être retenu pour une valeur décotée, dont l’ampleur dépend du bail restant à courir. À chiffrer avec le notaire, les montants évoluent.
Peut-on vendre un bien hérité avec le locataire dedans ?
Oui. Vous pouvez vendre occupé : le bail est transmis à l’acheteur qui devient bailleur, souvent avec une décote de prix. Ou vendre libre en donnant un congé pour vente à l’échéance du bail, avec préavis et droit de préemption du locataire. En indivision, la décision suppose l’accord des héritiers.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .