Décès du locataire : que devient le bail ?
Votre locataire est décédé, et vous vous demandez si le bail s’arrête, s’il se transmet, et surtout ce que vous avez le droit de faire. On démêle tout, calmement : les cas où un proche reprend la location, ceux où le bail s’éteint, et vos réflexes de bailleur, dans l’ordre.
Au décès du locataire, le bail ne s’arrête pas tout seul
On l’imagine souvent : le locataire décède, donc le bail prend fin. En réalité, non. La loi prévoit que le contrat peut se poursuivre au bénéfice d’un proche, ou s’éteindre, selon qui vivait dans le logement et selon le type de location.
Deux grandes situations se présentent. Soit une personne proche remplit les conditions pour reprendre le bail, et la location continue avec elle. Soit personne ne les remplit, et le bail s’éteint. Les règles diffèrent aussi entre location vide et location meublée, on verra pourquoi.
Un rappel utile avant d’entrer dans le détail : en tant que bailleur, vous ne pouvez jamais récupérer ou vider le logement de votre propre initiative. Les meubles, affaires et courriers du défunt appartiennent à sa succession.
Location vide : le bail peut être transféré à un proche
Pour une location nue (vide) qui sert de résidence principale, c’est l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462) qui commande. Il dresse une liste précise des personnes qui peuvent voir le bail leur être transféré ou continué au décès du locataire.
Outil gratuit
En ligne, avec vos informations, sans inscription.
Qui peut reprendre le bail
La liste est limitative : seules ces personnes y ont droit.
- Le conjoint marié : il est déjà cotitulaire du bail de la résidence du couple (voir plus bas), il continue donc la location.
- Le partenaire lié au locataire par un PACS.
- Le concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an.
- Les descendants (enfants, petits-enfants) qui vivaient avec lui depuis au moins un an.
- Les ascendants (parents, grands-parents) qui vivaient avec lui depuis au moins un an.
- Les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an.
Si plusieurs candidats se présentent (par exemple un enfant et un parent du défunt), c’est le juge qui tranche, en fonction des intérêts de chacun.
La condition clé : avoir vécu là depuis au moins un an
Pour la plupart des bénéficiaires (descendants, ascendants, concubin notoire, personnes à charge), une condition s’ajoute : avoir cohabité avec le locataire dans le logement pendant au moins un an avant le décès. Un enfant qui n’y vivait pas ne peut donc pas récupérer le bail au seul motif qu’il est héritier.
Deux exceptions notables : le conjoint marié et le partenaire de PACS ne sont pas soumis à cette durée d’un an.
Le cas du conjoint marié : il est déjà cotitulaire
Quand le locataire était marié, le bail du logement du couple est réputé appartenir aux deux époux, même si un seul a signé le contrat (article 1751 du Code civil). Au décès de l’un, le conjoint survivant n’hérite pas d’un nouveau bail : il continue tout simplement celui dont il était déjà cotitulaire. Et cette protection subsiste même si le conjoint avait, entre-temps, quitté le logement : dès lors qu’il s’agissait bien de la résidence du couple, la cotitularité joue (et à défaut, l’article 14 protège le conjoint, qui n’est pas soumis à la condition d’un an).
Le partenaire de PACS bénéficie, lui aussi, d’une protection via l’article 14. Si la situation familiale est complexe (séparation en cours, logement occupé par un tiers), faites confirmer qui a réellement vocation à reprendre le bail avant de vous engager.
Sans bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit
Si aucune des personnes de la liste ne peut, ou ne veut, reprendre le bail, le contrat est résilié de plein droit au jour du décès. Autrement dit, il s’éteint sans qu’aucune des parties n’ait à envoyer de congé.
Attention, cela ne veut pas dire que tout se règle dans la journée. La succession du défunt reste tenue de certaines obligations : restituer le logement vidé et rendre les clés. Tant que le logement n’est pas libéré, une indemnité d’occupation peut être due par la succession. Ces points sont techniques : faites-les préciser par le notaire chargé du règlement de la succession.
Les loyers et charges impayés avant le décès, eux, constituent une dette de la succession, qui s’impute au passif de celle-ci (les héritiers acceptants en répondent).
Location meublée : un régime à part
En location meublée, l’article 14 ne s’applique pas : il ne figure pas dans la liste de l’article 25-3 de la loi, qui fixe limitativement les règles applicables aux meublés. C’est le droit commun du Code civil qui prend le relais : le bail n’est pas rompu par le décès (article 1742) et se poursuit avec les héritiers du locataire.
Attention : si le locataire était marié et que le logement était la résidence du couple, le conjoint survivant reste de toute façon cotitulaire du bail (article 1751 du Code civil), que la location soit vide ou meublée. Il ne dépend donc pas du régime des héritiers.
Concrètement, les héritiers reprennent le bail et ses obligations, sauf clause particulière du contrat. Le principe est établi, mais la gestion pratique (préavis, répartition entre héritiers) peut être délicate : si vous louez en meublé et que votre locataire décède, faites vérifier votre cas précis par un professionnel (notaire, ANIL) avant toute démarche.
Vos réflexes de bailleur, dans l’ordre
Au-delà du droit, voici la marche à suivre côté pratique, sans vous précipiter.
- Faites-vous confirmer le décès et identifiez votre interlocuteur : un proche remplissant les conditions, ou le notaire chargé de la succession.
- Ne touchez à rien dans le logement : meubles, affaires et courrier appartiennent à la succession. Vider les lieux de votre côté vous exposerait.
- Clarifiez le sort du bail : transfert ou continuation au profit d’un proche (vide), poursuite avec les héritiers (meublé), ou résiliation de plein droit faute de bénéficiaire.
- Organisez l’état des lieux de sortie une fois le logement libéré, en présence du bénéficiaire ou d’un représentant de la succession.
- Faites le point sur les loyers : ce qui restait dû avant le décès est une dette de la succession.
Le dépôt de garantie : à qui le rendre ?
Le dépôt de garantie n’est ni perdu, ni acquis au bailleur. Après l’état des lieux de sortie et déduction des sommes éventuellement dues (réparations à la charge du locataire, loyers impayés), le solde revient à la succession, c’est-à-dire aux héritiers, dans les délais habituels : en principe un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. En pratique, le versement passe souvent par le notaire.
Et si c’est un colocataire qui décède ?
En colocation, le décès de l’un des colocataires ne met pas les autres à la porte : leur bail continue. Tout dépend ensuite de la clause de solidarité du contrat et de la façon dont elle borne les engagements de chacun (et de leurs garants). C’est un sujet à part entière, que l’on détaille dans notre guide sur la colocation et la clause de solidarité.
Questions fréquentes
Le décès du locataire met-il fin au bail automatiquement ?
Non, pas automatiquement. En location vide, le bail peut être transféré ou continué au profit d’un proche de la liste de l’article 14 de la loi de 1989 (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, descendants, ascendants, personnes à charge, sous condition de cohabitation d’un an pour la plupart). Si personne ne remplit les conditions, le bail est résilié de plein droit au jour du décès. En meublé, le bail se poursuit en principe avec les héritiers.
Qui doit payer le loyer après le décès du locataire ?
Tout dépend du sort du bail. S’il est transféré ou continué, le bénéficiaire paie le loyer à compter du transfert (les loyers restés impayés avant le décès, eux, relèvent de la succession). S’il est résilié faute de bénéficiaire, les loyers dus avant le décès sont une dette de la succession ; et tant que le logement n’est pas libéré, une indemnité d’occupation peut être réclamée à la succession. Faites préciser ces montants par le notaire.
Le propriétaire peut-il vider le logement du locataire décédé ?
Non. Les meubles, affaires et documents du défunt appartiennent à sa succession. Vous ne pouvez ni les jeter, ni reprendre le logement de votre propre initiative, même si le loyer n’est plus payé. Passez par les héritiers ou le notaire, et récupérez les lieux une fois le logement vidé par la succession.
Un enfant peut-il reprendre le bail de son parent décédé ?
Oui, mais à une condition en location vide : avoir vécu dans le logement avec le locataire depuis au moins un an avant le décès. Être héritier ne suffit pas : un enfant qui habitait ailleurs ne peut pas récupérer le bail à ce seul titre. Le conjoint marié et le partenaire de PACS, eux, ne sont pas soumis à cette durée d’un an.
À qui restituer le dépôt de garantie ?
À la succession, c’est-à-dire aux héritiers du locataire, après l’état des lieux de sortie et déduction des sommes dues. Les délais sont les mêmes qu’à l’ordinaire (un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, deux mois sinon). Le règlement transite souvent par le notaire chargé de la succession.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .