Passoire thermique : le gel du loyer, ce qui change pour vous
Si votre logement est classé F ou G au DPE, une règle passe souvent sous le radar : vous ne pouvez plus toucher au loyer. Ni la révision annuelle, ni une hausse à la relocation. On vous explique ce gel, depuis quand il s’applique, et la seule façon d’en sortir.
La réponse en une phrase : loyer bloqué tant que c’est F ou G
Si votre logement est classé F ou G au DPE, son loyer est gelé. Vous ne pouvez plus l’augmenter, par aucun moyen, tant que le logement n’a pas été rénové pour atteindre au moins la classe E.
C’est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a posé ce blocage. Il est entré en vigueur le 24 août 2022 et vise la France métropolitaine (des calendriers décalés existent en Outre-mer).
Autrement dit : une passoire thermique, ce n’est pas seulement un bien bientôt interdit à la location. C’est déjà, aujourd’hui, un loyer figé.
Ce que vous ne pouvez plus faire tant que le bien est F ou G
Le gel ne vise pas qu’un seul levier. Il ferme toutes les portes qui permettraient de faire monter le loyer d’une passoire :
- La révision annuelle indexée sur l’IRL : la clause est neutralisée, même si votre bail la prévoit.
- La réévaluation à la relocation : impossible de reprendre le loyer à la hausse en changeant de locataire.
- Le complément de loyer en zone d’encadrement : interdit sur un logement F ou G.
- La hausse pour travaux d’amélioration : tant que l’étiquette reste F ou G, elle ne compte pas.
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Gel du loyer et interdiction de louer : ne pas confondre
Deux règles différentes frappent les passoires, et on les mélange souvent. Le gel du loyer et l’interdiction de louer n’ont ni le même effet, ni le même calendrier.
Le gel du loyer est déjà en vigueur pour tous les logements F et G : vous pouvez encore louer, mais sans jamais augmenter le loyer.
L’interdiction de louer, elle, arrive par paliers selon l’étiquette :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location.
- Au 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
- Au 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.
Ces échéances valent pour la métropole et s’appliquent aux nouveaux baux, renouvellements et reconductions. Comme ce calendrier a déjà bougé par le passé, vérifiez l’état en vigueur sur service-public.fr avant de prendre une décision. Pour le détail des interdictions de location, on a un guide dédié (voir plus bas).
Depuis quand, et quels baux sont concernés
Le gel s’applique depuis le 24 août 2022. Il concerne les baux de résidence principale, en location nue comme meublée.
En pratique, il vise les contrats conclus, renouvelés ou reconduits à partir de cette date. Un bail en cours signé avant entre dans le champ à son renouvellement ou à sa reconduction. Ce point mérite d’être confirmé pour votre cas précis : vérifiez-le sur service-public.fr ou auprès de l’ANIL.
En Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), les règles liées aux passoires suivent des calendriers propres. Vérifiez l’échéance applicable à votre territoire avant de vous caler sur les dates de métropole.
La seule façon d’en sortir : rénover, puis revaloriser
Bonne nouvelle : le gel n’est pas définitif. Dès que le logement remonte à la classe E ou mieux, il n’est plus une passoire au sens de la loi, et vous pouvez de nouveau faire évoluer le loyer.
Le chemin pour y arriver tient en quelques étapes :
- Faire un point énergétique
Partez du DPE à jour. Pour les biens les plus énergivores, un audit énergétique (obligatoire à la vente d’un F ou G) liste les travaux et le gain de classe attendu. Il sert de feuille de route même si vous ne vendez pas.
- Prioriser les travaux qui font gagner des classes
Isolation des combles et des murs, remplacement des fenêtres, changement du système de chauffage ou d’eau chaude. Visez d’abord ce qui fait sauter la lettre, pas le cosmétique.
- Mobiliser les aides
MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, aides locales : plusieurs dispositifs financent la rénovation. Les barèmes évoluent chaque année, vérifiez les conditions du moment avant de lancer le chantier.
- Refaire le DPE et revaloriser
Une fois les travaux faits, un nouveau DPE acte la classe E ou supérieure. Le gel tombe : vous pouvez alors réviser le loyer dans les règles habituelles.
Questions fréquentes
Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’une passoire thermique F ou G est gelé : ni révision annuelle sur l’IRL, ni hausse à la relocation, ni complément de loyer, tant que le logement n’atteint pas au moins la classe E après rénovation.
Le gel du loyer, c’est pareil que l’interdiction de louer ?
Non, ce sont deux règles distinctes. Le gel bloque le loyer de tous les F et G depuis 2022 (mais vous pouvez encore louer). L’interdiction de louer arrive par paliers : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Vérifiez le calendrier en vigueur sur service-public.fr.
Puis-je appliquer la révision IRL si mon bail la prévoit ?
Non, pas sur un logement F ou G. La clause de révision est neutralisée tant que l’étiquette reste une passoire. Une hausse appliquée malgré tout est irrégulière et le locataire peut en demander le remboursement.
Comment sortir du gel du loyer ?
En rénovant pour faire remonter le logement à la classe E ou mieux. Un nouveau DPE acte alors le classement : le gel tombe et vous retrouvez le droit de réviser le loyer. Des aides comme MaPrimeRénov’ peuvent financer les travaux.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .