Fin de bail : renouvellement, reconduction tacite ou congé

À l’échéance du bail : trois issues, pas une de plus

Quand un bail arrive à son terme, il n’expire pas comme un abonnement. Si personne ne fait rien, il continue automatiquement : c’est la reconduction tacite prévue par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Pour qu’il en soit autrement, il faut une action explicite : soit le bailleur propose un renouvellement avec de nouvelles conditions (par exemple un loyer réévalué), soit l’une des deux parties donne congé pour mettre fin au bail.

Autrement dit, le non-départ est la règle par défaut. Le locataire n’a aucune démarche à faire pour rester : le silence des deux parties suffit à prolonger le bail. Voici les trois scénarios possibles, avec qui décide, dans quels délais, et ce qui en découle :

• Reconduction tacite — personne ne fait rien → le bail repart pour une durée pleine (3 ans en général, voir plus bas), aux mêmes conditions, sans écrit ni signature.
• Renouvellement avec nouveau loyer — le bailleur propose, au moins 6 mois avant l’échéance, un loyer réévalué s’il est manifestement sous-évalué (art. 17-2) → si le locataire accepte, un nouveau bail court pour une durée pleine avec le loyer révisé ; en cas de désaccord, la commission de conciliation puis le juge tranchent.
• Congé — le locataire (préavis 3 mois en vide, 1 mois en meublé ou zone tendue) ou le bailleur (préavis 6 mois en vide, 3 mois en meublé, et pour un motif précis) notifie son départ → le bail prend fin à l’échéance et le logement est libéré.

La reconduction tacite : le bail continue tout seul

Si, à l’échéance, ni le bailleur ni le locataire n’a donné congé dans les formes et les délais, le bail est reconduit tacitement (art. 10, loi n° 89-462). Le logement reste occupé, le loyer continue d’être payé, et toutes les clauses du bail restent en principe identiques. La seule évolution possible du loyer est la révision annuelle sur l’indice IRL, à condition que le bail contienne une clause de révision.

Point clé : la durée du bail reconduit ne dépend pas de la durée initiale, mais de la qualité du bailleur.

• Bailleur personne physique (un particulier) ou SCI familiale : reconduction pour 3 ans.
• Bailleur personne morale (société, compagnie d’assurance, foncière) : reconduction pour 6 ans.

Exemple concret : vous louez vide en nom propre avec un bail signé pour 3 ans. À l’échéance, vous ne faites rien, votre locataire non plus : le bail repart pour 3 ans, au même loyer (révisable sur l’IRL si la clause existe). Rien à signer, rien à envoyer.

Le renouvellement : proposer de nouvelles conditions

Le renouvellement, c’est l’hypothèse où le bailleur ne veut pas laisser filer la reconduction automatique parce qu’il souhaite modifier une condition du bail — le plus souvent le loyer. Il ne donne pas congé (il ne veut pas que le locataire parte) : il propose un nouveau bail avec les conditions ajustées. Si le locataire accepte, le bail est renouvelé pour une durée pleine (3 ou 6 ans selon la qualité du bailleur).

La marge de manœuvre du bailleur est encadrée. On ne renouvelle pas « avec le loyer qu’on veut ». Hors travaux d’amélioration (qui suivent leurs propres règles), la seule raison qui permet d’augmenter le loyer au renouvellement est un loyer manifestement sous-évalué au regard du marché local — c’est l’objet de l’article 17-2.

Bon à savoir côté locataire : recevoir une proposition de renouvellement avec nouveau loyer n’oblige à rien dans l’immédiat. Vous pouvez accepter, refuser, ou ne pas répondre. En cas de désaccord, le bail se poursuit pendant la procédure de conciliation, et c’est au bailleur d’engager la démarche pour faire trancher — jamais au locataire de subir une hausse imposée d’office.

Réévaluer un loyer « manifestement sous-évalué » (art. 17-2)

C’est la procédure la plus technique, et celle où les bailleurs se plantent le plus souvent. Un loyer est « manifestement sous-évalué » quand il est nettement inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (surface, état, équipements, localisation). Un simple écart de quelques euros ne suffit pas : l’écart doit être flagrant, et c’est au bailleur de le prouver.

La procédure est stricte, et le moindre oubli rend la demande nulle :

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   Notifier au moins 6 mois avant l’échéance

   Le bailleur envoie sa proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le délai de 6 mois se compte à partir de la réception par le locataire, pas de l’envoi.

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   Reproduire le texte de l’article 17-2 et joindre les références

   La proposition doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 17-2 (à défaut, elle est nulle), indiquer le montant du nouveau loyer, et lister des références de loyers comparables dans le voisinage — au moins 3, et au moins 6 dans les grandes agglomérations (Paris et communes limitrophes notamment). Vérifiez le nombre exigé pour votre commune.

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   En cas d’accord : le bail est renouvelé

   Si le locataire accepte le nouveau loyer, le bail est renouvelé pour une durée pleine avec le loyer réévalué. La hausse peut être étalée (voir ci-dessous).

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   En cas de désaccord ou de silence : conciliation puis juge

   En cas de désaccord ou de silence du locataire 4 mois avant le terme, chacune des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuite, préalable obligatoire). Faute d’accord en conciliation, le juge des contentieux de la protection doit être saisi avant le terme du bail ; à défaut, le loyer reste inchangé. Le bail se poursuit pendant toute la procédure.

La hausse est étalée par paliers

Même justifiée, la réévaluation ne s’applique pas d’un coup. La loi lisse la hausse sur la durée du nouveau bail pour protéger le locataire :

• Si la hausse est inférieure à 10 % de l’ancien loyer : elle est étalée sur toute la durée du bail renouvelé (par tiers annuel pour un bail de 3 ans, par sixième pour un bail de 6 ans).
• Si la hausse est supérieure à 10 % : elle s’applique par sixième chaque année, quelle que soit la durée du bail.

Exemple : loyer actuel 700 €, nouveau loyer justifié 760 € (hausse de 60 €, soit moins de 10 %). Sur un bail de 3 ans reconduit avec un particulier, la hausse s’applique par tiers : +20 € par an environ, pour atteindre 760 € au bout de 3 ans. Ces règles bougent peu, mais vérifiez toujours les seuils et modalités en vigueur sur service-public.fr avant de calculer.

Le congé : la seule façon de ne pas reconduire

Pour que le bail ne se reconduise pas, il faut donner congé — l’acte qui met fin au bail à l’échéance. C’est le seul scénario où quelqu’un part vraiment.

Le locataire peut partir quand il veut, sans motif, en respectant son préavis : 3 mois en location vide (ramené à 1 mois en zone tendue et dans plusieurs cas particuliers), 1 mois en meublé. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, pour l’un des trois motifs autorisés (vendre, reprendre pour habiter, motif légitime et sérieux), avec un préavis de 6 mois en vide et 3 mois en meublé. On détaille chaque cas dans nos guides dédiés — c’est un sujet à part entière.

Retenez surtout la logique de calendrier : le congé se compte à rebours de l’échéance. Un congé notifié trop tard ne prend pas effet à cette échéance, et le bail se reconduit pour une durée pleine. D’où l’intérêt d’anticiper largement, des deux côtés.

En meublé : la même logique, en plus court

Pour une location meublée en résidence principale, les règles suivent le même esprit mais avec des durées réduites (art. 25-7 et 25-8, loi de 1989). Le bail est d’un an (9 mois pour un bail étudiant, non reconductible tacitement), et à l’échéance il se reconduit tacitement pour un an si personne ne bouge.

Le bailleur qui veut modifier les conditions (dont le loyer) ou refuser le renouvellement doit prévenir le locataire avec un préavis de 3 mois avant l’échéance, et motiver un éventuel refus de renouvellement (reprise, vente ou motif légitime et sérieux). Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis. Comme en vide, un loyer meublé ne peut être réévalué au renouvellement que s’il est manifestement sous-évalué, ou révisé sur l’IRL si le bail le prévoit.

Côté locataire : que faire à l’échéance de votre bail ?

Bonne nouvelle : si vous voulez rester, vous n’avez rien à faire. Le silence prolonge votre bail dans les mêmes conditions. Vous ne « perdez » pas votre logement à l’échéance et vous n’avez aucun document à renvoyer pour continuer.

Trois situations peuvent malgré tout arriver dans votre boîte aux lettres :

• Une proposition de renouvellement avec loyer réévalué : vérifiez qu’elle est arrivée au moins 6 mois avant l’échéance, qu’elle reproduit l’article 17-2 et qu’elle liste de vraies références comparables. À défaut, elle est fragile. Vous pouvez accepter, négocier ou refuser.
• Un congé du bailleur : il doit reposer sur un des trois motifs autorisés, respecter le préavis de 6 mois (vide) et, pour un congé pour vente ou reprise, joindre la notice d’information officielle.
• Rien du tout : votre bail est reconduit tacitement, vous restez, le loyer ne bouge que si une clause de révision IRL le prévoit.

Si un loyer réévalué vous paraît injustifié ou mal notifié, vous pouvez le contester : la commission départementale de conciliation est gratuite et c’est un passage souvent obligatoire avant le juge.