Louer en copropriété : le guide du bailleur (charges, AG, travaux)

L’essentiel : bailleur en copropriété, qui paie quoi

Quand votre logement est dans une copropriété, vous portez deux casquettes. Face au syndic, vous êtes copropriétaire : vous payez vos charges d’immeuble et vous votez en assemblée générale. Face à votre locataire, vous êtes bailleur : vous lui refacturez une partie de ces charges, mais une partie seulement.

Toute la difficulté tient dans ce décalage. Le syndic vous envoie un appel de fonds global, qui mélange des dépenses récupérables sur le locataire et des dépenses qui restent définitivement pour vous. Votre travail de bailleur, c’est de faire le tri.

Voici la boussole à garder en tête :

• Récupérable sur le locataire : les charges d’usage courant listées par le décret n° 87-713 (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
• Non récupérable (à votre charge) : les honoraires du syndic, le fonds de travaux, les gros travaux et travaux d’amélioration, la taxe foncière.
• C’est vous, le copropriétaire, qui votez en assemblée générale, jamais le locataire.

Charges de copropriété : récupérables ou non sur le locataire

Le point de départ est toujours le même : seules les charges inscrites dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire. Cette liste est limitative, c’est-à-dire fermée : si une dépense n’y figure pas, vous ne pouvez pas la récupérer, même avec une clause de bail qui prétendrait le contraire.

Dans une copropriété, ce principe se combine avec le décompte du syndic. Le syndic calcule les charges par poste, pour l’ensemble de l’immeuble, puis les répartit entre copropriétaires selon les tantièmes de votre lot. Vous ne récupérez sur votre locataire que la part récupérable qui revient à votre lot.

Les postes de copropriété le plus souvent récupérables :

• L’eau froide et l’eau chaude des parties communes, et l’eau du logement si elle passe par un compteur collectif
• Le chauffage collectif (hors remplacement de la chaudière, qui reste pour vous)
• L’entretien courant de l’ascenseur, des parties communes, des espaces verts, de l’éclairage
• Une partie de la rémunération du gardien ou de l’employé d’immeuble, selon les tâches qu’il assure
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Les postes qui restent pour vous, quoi qu’il arrive :

• Les honoraires de syndic (sa rémunération pour administrer l’immeuble)
• Le fonds de travaux (cotisation de la loi ALUR, voir plus bas)
• Les gros travaux et les travaux d’amélioration de l’immeuble
• La taxe foncière (sauf la part TEOM, qui est récupérable)
• Les frais de procédure et honoraires liés à un contentieux de copropriété

Le piège classique : recopier le total de l’appel de charges du syndic et le refacturer tel quel. Ce total est un mélange. Il faut éclater le décompte poste par poste et ne retenir que les lignes récupérables de votre lot.

Provisions, appels de fonds et régularisation annuelle

En pratique, le locataire ne paie pas ses charges au centime près chaque mois. Il verse des provisions : une avance estimée, que vous ajoutez au loyer, calculée à partir du budget prévisionnel de la copropriété et de la part récupérable de votre lot.

Une fois par an, vous devez faire la régularisation des charges. Vous comparez les provisions encaissées pendant l’année aux charges récupérables réellement dépensées, telles qu’elles ressortent des comptes approuvés par l’assemblée générale. Deux cas :

• Les provisions ont dépassé les charges réelles : vous remboursez le trop-perçu au locataire.
• Les provisions n’ont pas suffi : vous lui réclamez le complément.

Exemple chiffré. Vous demandez 80 € de provisions par mois, soit 960 € sur l’année. La régularisation du syndic fait apparaître 1 080 € de charges récupérables pour votre lot sur la même période : vous réclamez 120 € à votre locataire. À l’inverse, si les charges réelles ne sont que de 840 €, vous lui rendez 120 €.

Deux obligations à ne pas oublier côté bailleur :

• Transmettre au locataire le décompte par nature de charges au moins un mois avant la régularisation.
• Tenir les justificatifs (appels de fonds, comptes de la copropriété) à sa disposition : le délai légal de consultation est à vérifier à sa date sur service-public.fr.

Assemblée générale : c’est vous qui votez, pas le locataire

L’assemblée générale des copropriétaires décide de la vie de l’immeuble : budget, travaux, choix du syndic, règlement. Seuls les copropriétaires votent. Votre locataire, lui, n’a aucune voix en assemblée, même s’il habite le logement et paie des charges au quotidien.

Autrement dit, c’est vous, le bailleur, qui portez les décisions. Vous recevez la convocation, vous votez, et vous subissez (ou provoquez) les décisions qui touchent votre bien et donc vos charges.

Vous ne pouvez pas vous rendre à l’assemblée ? Vous pouvez donner un mandat (une procuration) à une personne de votre choix (un autre copropriétaire, un proche) pour voter à votre place. Le nombre de mandats qu’une même personne peut détenir est encadré par la loi : vérifiez la règle en vigueur avant de confier votre voix.

Travaux en copropriété : qui vote, qui paie

Les travaux sur l’immeuble sont décidés en assemblée générale, à des majorités qui varient selon leur nature (entretien, amélioration, rénovation énergétique…). Là encore, c’est vous qui votez. Et une fois le vote acquis, vous payez votre quote-part, même si vous aviez voté contre.

Entretien courant du locataire ou travaux du bailleur ?

La ligne de partage est la même qu’ailleurs dans la relation locative :

• Entretien courant et petites réparations : à la charge du locataire (côté parties communes, c’est l’entretien récupérable au titre des charges).
• Gros travaux et travaux d’amélioration de l’immeuble (ravalement d’étanchéité, remplacement d’un ascenseur, isolation, nouvelle chaudière collective) : à la charge du propriétaire, non récupérables.

Bonne nouvelle côté fiscalité : les travaux à votre charge sont, en général, déductibles de vos revenus fonciers au régime réel. Cela pèse sur votre trésorerie mais allège votre impôt, à vérifier selon votre régime et votre situation.

Des travaux votés pendant que le logement est loué

C’est une situation courante : une rénovation importante est votée alors que votre locataire est en place. Quelques repères utiles :

• Vous devez informer le locataire des travaux qui le concernent et de leur durée prévisible.
• Le locataire doit laisser l’accès pour des travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, et pour les travaux nécessaires au maintien en état du logement.
• Si les travaux durent plus d’une certaine période (seuil à vérifier à sa date), une réduction de loyer peut être due au locataire pour la gêne subie.

Le coût des travaux votés, lui, reste réparti selon les règles ci-dessus : la part « amélioration / gros travaux » est pour vous, ce qui relève de l’entretien récupérable passe dans les charges.

Le fonds de travaux (loi ALUR) : non récupérable

Instauré par la loi ALUR, le fonds de travaux (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) est une cagnotte alimentée chaque année par les copropriétaires pour financer les futurs gros travaux de l’immeuble. Son principe : anticiper plutôt que subir un appel de fonds brutal le jour où la toiture lâche.

La cotisation annuelle a un plancher légal : au moins 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale (un seuil complémentaire s’applique lorsque la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux). Les petites copropriétés peuvent en être dispensées : le champ exact (nombre de lots, dérogations) est à vérifier à sa date.

Pour vous, bailleur, retenez surtout une chose : le fonds de travaux n’est pas récupérable sur le locataire. C’est une épargne de copropriété qui valorise votre patrimoine, pas une charge d’usage. Attention à une idée reçue : la cotisation que vous versez chaque année n’est pas déductible de vos revenus fonciers l’année du versement. Elle ne le devient que l’année où la copropriété réalise effectivement les travaux, et seulement pour la part de ces travaux qui constitue une charge déductible.

Syndic et règlement de copropriété : vos réflexes de bailleur

Le syndic est le gestionnaire de l’immeuble : il exécute les décisions de l’assemblée, tient les comptes, lance les travaux votés et vous envoie les appels de fonds. C’est votre interlocuteur pour tout ce qui touche à la copropriété, jamais celui de votre locataire, qui s’adresse à vous.

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie de l’immeuble : usage des parties communes et privatives, destination des lots (habitation, profession libérale…), répartition des charges. Il peut, par exemple, interdire la location meublée touristique de courte durée, ou encadrer certains usages.

Réflexe à ne pas oublier : annexer au bail les extraits du règlement de copropriété qui concernent la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part de charges du lot. Votre locataire doit connaître les règles qu’il s’engage à respecter.

Questions fréquentes