Charges non récupérables : ce que le propriétaire garde à sa charge

L’essentiel : ce qui reste au bailleur

Une charge est « non récupérable » quand vous, propriétaire, la payez sans pouvoir la refacturer au locataire. La règle est simple : seules les dépenses inscrites dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables. Tout ce qui n’y figure pas reste à votre charge, définitivement.

Voici les grands postes qui restent pour vous, quoi qu’il arrive :

• Les grosses réparations et les gros travaux (structure du bâtiment, toiture, ravalement, remplacement d’équipements) — article 606 du Code civil
• La taxe foncière, à la seule exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
• Les honoraires de gestion locative (agence ou mandataire) et les honoraires de syndic
• L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Les frais de relance, de mise en demeure et de procédure en cas d’impayé
• L’usure normale (vétusté) et le remplacement d’un équipement vétuste
• Les travaux d’amélioration (ce qui ajoute un confort qui n’existait pas)

Cet article informe et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Les valeurs et textes cités doivent être vérifiés à leur date : la liste du décret 87-713 est stable, mais reportez-vous à service-public.fr, à l’ANIL et à Légifrance pour la version en vigueur.

Le principe : une liste limitative, pas une liste d’exemples

Le point à retenir avant tout : la liste des charges récupérables est limitative. Cela veut dire qu’une dépense n’est refacturable que si elle est expressément citée par le décret 87-713. Impossible d’ajouter une charge de votre côté, même par une clause du bail.

La logique du décret est constante : l’entretien courant et les petites réparations, dont le locataire profite au quotidien, sont récupérables ; l’investissement, le gros entretien et le remplacement des équipements restent au propriétaire, parce qu’ils valorisent votre patrimoine.

Une clause de bail qui prévoirait de mettre à la charge du locataire une dépense non listée est réputée non écrite : elle ne produit aucun effet, même signée. Vous ne pouvez donc pas « contractualiser » une charge non récupérable.

Pour la liste complète de ce que vous pouvez, à l’inverse, refacturer, reportez-vous à notre guide dédié aux charges récupérables : le présent article en est le miroir.

Les grosses réparations : l’article 606 du Code civil

C’est le premier poste, et le plus lourd. Les grosses réparations sont définies par l’article 606 du Code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, murs de soutènement et de clôture en entier. Elles sont à votre charge, sans discussion.

Dans la vie d’un logement, cela couvre par exemple :

• La réfection de la toiture ou de la charpente
• Le ravalement de façade prescrit ou touchant à l’étanchéité et à la maçonnerie
• Le remplacement d’une chaudière, d’un ballon d’eau chaude ou d’un ascenseur en fin de vie
• La reprise des murs porteurs, des fondations, de la structure
• La mise aux normes lourde (électricité, plomberie) qui relève d’une remise en état

La frontière avec l’entretien courant est la clé. L’entretien courant de l’ascenseur, sa révision, l’électricité des parties communes : récupérables. Le remplacement de la cabine d’ascenseur : à votre charge. Autre exemple parlant : nettoyer et gratter une façade légèrement (menu ravalement) peut être récupérable au titre de l’entretien, mais un vrai ravalement d’étanchéité est un gros travaux qui reste pour vous.

Bonne nouvelle côté fiscalité : ces dépenses lourdes sont généralement déductibles de vos revenus fonciers au régime réel. Elles pèsent sur votre trésorerie, mais elles allègent votre impôt — à vérifier avec votre situation et le régime choisi.

La taxe foncière : non récupérable, sauf la TEOM

La taxe foncière est un impôt du propriétaire : elle n’est pas récupérable sur le locataire. C’est une confusion fréquente, mais la règle est nette.

La seule exception, c’est la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur votre avis de taxe foncière. Elle correspond à un service dont le locataire profite (la collecte des déchets) : vous pouvez donc la lui refacturer, ligne par ligne, sur justificatif.

Concrètement : quand vous recevez votre avis de taxe foncière, vous isolez le montant de la TEOM et vous ne récupérez que celui-ci. Attention aux frais de gestion de la taxe (les quelques euros prélevés par l’administration) : seule la part TEOM stricte est récupérable.

Le détail complet — comment lire l’avis, calculer le prorata en cas d’arrivée ou de départ en cours d’année — est traité dans notre guide sur la taxe foncière du bailleur.

Honoraires de gestion et de syndic : ce qui reste pour vous

Si vous confiez votre bien à une agence ou à un mandataire, les honoraires de gestion locative (le pourcentage prélevé chaque mois sur le loyer) sont à votre charge : ils rémunèrent un service que vous avez choisi, pas le locataire. Aucune part n’est récupérable.

Même logique pour le syndic de copropriété. Les honoraires du syndic — sa rémunération pour administrer l’immeuble — ne sont pas récupérables. Ce qui l’est, ce sont uniquement les dépenses réelles engagées par le syndic qui figurent dans le décret 87-713 (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, etc.), pas ses honoraires de gestion.

Le piège classique : recopier le total « appel de charges » du syndic et le refacturer tel quel au locataire. Ce total mélange du récupérable et du non-récupérable. Vous devez éclater le décompte du syndic poste par poste et ne retenir que les lignes récupérables.

Nuance utile : quand un immeuble emploie un gardien ou un employé d’immeuble, une partie de sa rémunération est récupérable (selon les tâches qu’il assure). Ce n’est pas un honoraire de gestion mais un poste à part, détaillé dans le guide des charges récupérables.

Assurance PNO, frais de relance, améliorations

Trois autres postes reviennent souvent, et tous restent à votre charge.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO). La prime que vous payez pour assurer le logement en tant que bailleur n’est pas récupérable sur le locataire — lui a sa propre assurance habitation. La PNO protège votre patrimoine ; c’est donc à vous de la financer (elle est en revanche déductible au réel).

Les frais de relance et de procédure. Lettres de relance, mise en demeure, honoraires d’avocat ou de commissaire de justice engagés pour un impayé : ce sont vos frais. Vous ne pouvez pas les ajouter d’office à la dette du locataire. Certains frais de procédure peuvent être mis à la charge de la partie qui perd, mais c’est le juge qui le décide — pas une simple ligne sur l’avis d’échéance.

Les travaux d’amélioration. Tout ce qui ajoute un confort ou un équipement qui n’existait pas (installer une cuisine équipée, poser une climatisation, isoler pour monter en performance) est un investissement à votre charge. À distinguer de l’entretien, qui vise à maintenir le bien en état.

Vétusté et remplacement d’un équipement usé

La vétusté, c’est l’usure normale du logement liée au temps et à un usage normal. Elle est toujours à la charge du propriétaire : vous ne pouvez pas la facturer au locataire, ni sur les charges, ni sur le dépôt de garantie.

L’exemple type est le remplacement d’un équipement usé par le temps : une moquette posée il y a quinze ans, une peinture défraîchie après plusieurs années d’occupation, un joint de robinetterie fatigué. Le locataire n’est responsable que des dégradations qui lui sont imputables (article 1755 du Code civil), pas de l’usure du temps.

Même quand une dégradation est bien due au locataire, vous ne pouvez pas lui facturer un remplacement à neuf : il faut tenir compte de la vétusté de l’élément. C’est le rôle d’une grille de vétusté (cadre du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), qui applique un abattement selon l’âge de l’équipement. Cette grille est facultative et suppose l’accord des parties, en principe dès la signature du bail.

La répartition fine des petites réparations locatives (ce que le locataire doit entretenir, ce qui vous revient) est détaillée dans notre guide dédié aux réparations locatives.

Le tableau récap : dépense → récupérable ? → base légale

À garder sous la main pour trancher en dix secondes. Format : dépense → récupérable sur le locataire ? → fondement.

• Entretien courant de l’ascenseur → OUI → décret 87-713
• Remplacement de l’ascenseur / de la cabine → NON → grosse réparation, art. 606 Code civil
• Consommation d’eau et de chauffage collectif → OUI → décret 87-713
• Remplacement de la chaudière collective → NON → hors décret 87-713 (obligation d’entretien du bailleur)
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) → OUI → décret 87-713
• Taxe foncière (hors TEOM) → NON → impôt du propriétaire
• Entretien des parties communes, espaces verts → OUI → décret 87-713
• Ravalement de façade (étanchéité, maçonnerie) → NON → grosse réparation, art. 606
• Honoraires de gestion locative (agence) → NON → service choisi par le bailleur
• Honoraires de syndic → NON (seules les dépenses récupérables engagées le sont) → décret 87-713
• Assurance PNO du bailleur → NON → protège le patrimoine du propriétaire
• Frais de relance, mise en demeure, procédure d’impayé → NON → frais du bailleur
• Remplacement d’un équipement usé (vétusté) → NON → usure normale, art. 1755 Code civil
• Travaux d’amélioration (nouveau confort) → NON → investissement du propriétaire

En cas de doute sur un poste précis, la question à vous poser est double : est-il cité par le décret 87-713 ? Et s’agit-il d’un entretien courant ou d’un remplacement / gros travaux ? Si ce n’est pas listé, ou si c’est un remplacement, cela reste pour vous.

Refacturation abusive : les recours du locataire

Facturer une charge non récupérable, volontairement ou par erreur, expose à un rappel. Autant le savoir pour ne pas vous mettre en tort.

Le locataire peut réclamer le remboursement des sommes indûment perçues dans un délai de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai joue dans les deux sens : vous pouvez réclamer un rappel de charges sur trois ans, il peut réclamer un trop-perçu sur la même durée.

La procédure côté locataire suit en général ces étapes :

• Demander le décompte par nature de charges et les justificatifs (factures, décompte du syndic, contrats)
• Contester par écrit les postes non récupérables et demander leur remboursement
• À défaut d’accord, saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC)
• En dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection

Votre meilleure protection : la transparence. Régularisez chaque année, communiquez un décompte clair par nature de charges, tenez les justificatifs à disposition, et surtout ne récupérez que ce qui est réellement récupérable. Un décompte propre coupe court à la quasi-totalité des litiges. Le déroulé complet de la régularisation est détaillé dans notre guide dédié.