DPE collectif en copropriété : qui est concerné, depuis quand
Depuis le 1er janvier 2026, même les petites copropriétés doivent avoir un DPE collectif. Bonne nouvelle : ce n’est pas à vous de le commander, c’est le syndic. Mais attention au piège, ce diagnostic ne remplace pas le DPE que vous devez fournir pour louer votre lot.
L’essentiel : le DPE collectif, pour qui et depuis quand
Le DPE collectif, c’est le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble entier, parties communes comprises. Il donne une étiquette énergie au bâtiment, pas à votre appartement. Et depuis le 1er janvier 2026, le calendrier est complet : toutes les copropriétés concernées doivent l’avoir, les plus petites y compris.
Pour un bailleur en copropriété, trois choses à retenir tout de suite :
- Qui le commande : le syndic, pas vous. Il le fait voter en assemblée générale et le présente aux copropriétaires.
- Depuis quand : l’obligation s’est étalée de 2024 à 2026 selon la taille de la copropriété. Au 1er janvier 2026, toutes les tailles sont dans la boucle.
- Le point clé : le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel que vous devez fournir pour louer ou vendre votre lot.
Le calendrier est désormais entièrement en vigueur
C’est la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 158) qui a instauré le DPE collectif pour les immeubles d’habitation. Pour laisser aux copropriétés le temps de s’organiser, l’obligation est entrée en vigueur par paliers, selon le nombre de lots :
- Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots.
- Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 51 à 200 lots.
- Depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de 50 lots au maximum.
Autrement dit, en 2026, il n’y a plus de copropriété « trop petite » pour y échapper. Si votre immeuble entre dans le champ (voir plus bas) et qu’il n’a pas encore son DPE collectif, la copropriété est en retard sur son obligation.
Une précision pour l’outre-mer : en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation s’applique à une échéance différente, à partir du 1er janvier 2028.
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Qui est concerné, exactement
Deux conditions doivent être réunies pour que l’obligation s’applique à votre copropriété :
- Un bâtiment d’habitation collective, c’est-à-dire un immeuble à usage principal d’habitation (pas une maison individuelle).
- Un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013. Les immeubles plus récents sont réputés déjà performants et ne sont pas visés par cette obligation.
Le décompte des lots qui détermine votre palier n’est pas toujours évident à lire sur un simple relevé. En pratique, c’est le syndic qui connaît la taille officielle de la copropriété et le palier applicable. Si vous avez un doute sur votre situation, posez-lui directement la question.
À noter : le DPE collectif concerne aussi les immeubles détenus par un seul propriétaire (la monopropriété), avec le même point de départ au 1er janvier 2024 pour les plus grands.
Ce que ça impose au syndic
La bonne nouvelle pour vous, bailleur, c’est que le gros du travail revient au syndic. Concrètement, il doit :
- Inscrire la réalisation du DPE collectif à l’ordre du jour de l’assemblée générale et faire voter le choix du diagnostiqueur. Cette inscription à l’ordre du jour n’est pas facultative : c’est une obligation qui pèse sur le syndic.
- Faire réaliser le diagnostic par un professionnel certifié et indépendant de la copropriété.
- Présenter le DPE collectif à l’assemblée générale une fois qu’il est établi, et le tenir à disposition des copropriétaires.
Important : le diagnostic lui-même est obligatoire, il n’y a donc pas à voter « pour ou contre » le principe. Ce que l’assemblée vote, à la majorité des voix exprimées (la majorité dite de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965), c’est le choix du diagnostiqueur et les modalités de financement. Pas besoin d’unanimité, ni même d’une majorité absolue, pour avancer.
Côté durée de vie, le DPE collectif est valable 10 ans. Petite subtilité qui peut faire économiser à la copropriété : si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C, il n’a pas à être renouvelé. Vérifiez ce point avec votre syndic avant d’engager une nouvelle dépense.
Le piège : le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel
C’est la confusion la plus fréquente, et elle peut coûter cher. Avoir un DPE collectif à l’immeuble ne vous exonère pas de faire réaliser le DPE de votre logement quand vous le louez ou le vendez.
La différence, en une phrase : le DPE collectif note l’immeuble entier, tandis que le DPE individuel note votre appartement précis, avec sa surface, son exposition, ses fenêtres et son chauffage.
- Pour mettre votre bien en location, c’est le DPE individuel de votre lot qui compte, jamais celui de l’immeuble.
- C’est aussi ce DPE individuel qui détermine si votre logement est, ou non, une passoire thermique (étiquette F ou G) et donc s’il est concerné par les interdictions de location.
- Le DPE collectif, lui, sert la copropriété : il éclaire les futurs travaux et nourrit le plan pluriannuel de travaux.
Le lien avec le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le DPE collectif ne vit pas seul. Il s’articule avec une autre obligation issue de la même loi : le plan pluriannuel de travaux, le PPT. C’est une feuille de route des travaux à prévoir sur dix ans pour maintenir l’immeuble en état et améliorer sa performance énergétique.
En clair, le DPE collectif pose le diagnostic (où en est l’immeuble), et le PPT en tire les conséquences (quels travaux, quand, pour quel budget). Pour un bailleur, c’est ce qui anticipe les appels de fonds à venir et, à terme, ce qui peut sortir votre logement de la catégorie passoire thermique.
Suivre ces deux documents, c’est éviter la mauvaise surprise d’un gros vote de travaux que vous n’aviez pas vu venir.
Ce que vous, bailleur en copro, devez vérifier et voter
Vous n’avez pas à commander le DPE collectif, mais vous avez une voix en assemblée générale et un intérêt direct à ce qu’il soit fait proprement. Voici les bons réflexes :
- Vérifiez où en est votre copropriété
Demandez au syndic si le DPE collectif a été réalisé, sa date, et l’étiquette obtenue par l’immeuble. S’il n’est pas fait et que votre palier est dépassé, relancez : la copropriété est en retard.
- Votez en assemblée générale
Si le point est à l’ordre du jour, votez le choix du diagnostiqueur et les modalités de financement. La majorité des voix exprimées (article 24) suffit, inutile d’attendre l’unanimité, et le principe du diagnostic, lui, n’est pas négociable.
- Récupérez et classez le document
Demandez une copie du DPE collectif et rangez-la avec les pièces de votre bien. Elle vous servira à comprendre les travaux à venir et à suivre la trajectoire énergétique de l’immeuble.
- Gardez votre DPE individuel à jour
En parallèle, assurez-vous que le DPE de votre propre logement est valide pour vos mises en location. C’est lui, et lui seul, qui engage votre bail.
Questions fréquentes
Le DPE collectif est-il obligatoire pour toutes les copropriétés en 2026 ?
Oui, pour les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L’obligation s’est étalée par paliers : plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, et 50 lots au maximum depuis le 1er janvier 2026. En 2026, toutes les tailles sont donc concernées. Le décompte retient les lots principaux (logements, commerces, bureaux), pas les caves ni les parkings : vérifiez votre palier exact auprès de votre syndic.
Le DPE collectif remplace-t-il le DPE de mon appartement pour louer ?
Non, jamais. Le DPE collectif note l’immeuble entier, le DPE individuel note votre logement précis. Pour mettre votre bien en location (ou le vendre), c’est le DPE individuel de votre lot qui est exigé, et c’est lui qui détermine votre étiquette énergie et un éventuel statut de passoire thermique.
Qui paie et qui commande le DPE collectif ?
C’est le syndic qui le commande. Le diagnostic est obligatoire : l’assemblée générale ne vote pas son principe, mais le choix du diagnostiqueur et les modalités de financement, à la majorité des voix exprimées (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Le coût, souvent de quelques milliers d’euros selon la taille de l’immeuble, est supporté par la copropriété et réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Vous n’avez pas de démarche individuelle à faire.
Combien de temps le DPE collectif est-il valable ?
Il est valable 10 ans. Exception utile : si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C, il n’a pas à être renouvelé au terme des dix ans. Vérifiez ce point avec votre syndic avant de relancer une dépense.
Que risque une copropriété qui n’a pas de DPE collectif ?
L’obligation pèse sur la copropriété et son syndic, pas sur vous individuellement. En pratique, un retard expose la copropriété à devoir régulariser, et vous prive d’un document utile pour anticiper les travaux et le plan pluriannuel de travaux. Si votre immeuble est en retard, relancez le syndic pour que le point soit mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .