Refuser un locataire sans discriminer : les critères interdits, et comment départager
Vous avez trois bons dossiers et une seule place. Choisir est votre droit. Mais la loi trace une ligne rouge : plus de 25 critères sont strictement interdits, et les franchir coûte cher. Voici comment départager sur du solide, sans jamais vous exposer.
Choisir, oui. Discriminer, non : où passe la ligne ?
Première chose à poser, car elle rassure : vous avez parfaitement le droit de choisir votre locataire. Personne ne vous impose un candidat, et refuser un dossier n’est pas un délit en soi.
La loi ne vous interdit pas de refuser. Elle vous interdit de refuser pour une mauvaise raison. La différence est toute là. Un refus fondé sur la capacité à payer le loyer est légitime. Un refus fondé sur l’origine, l’âge ou la situation de famille du candidat est une discrimination, et c’est un délit.
Concrètement, la ligne se résume en une phrase : vous jugez le dossier, pas la personne. Tout ce qui touche à ce que le candidat est (son nom, sa couleur de peau, sa religion, sa vie privée) est hors-jeu. Tout ce qui touche à ce que le dossier démontre (des revenus, une cohérence, des garanties) est sur la table.
Les critères interdits : plus de 25, et ils vous concernent
La liste des critères de discrimination est fixée par l’article 225-1 du Code pénal, enrichi au fil des lois (dont la loi du 27 mai 2008). Avec les textes qui l’ont complété, elle compte aujourd’hui plus de 25 critères prohibés, et elle s’applique pleinement à l’accès au logement. Refuser un locataire pour l’un d’eux est interdit.
Les principaux, ceux qu’on croise vraiment dans une mise en location :
- L’origine, l’appartenance ou non à une ethnie, une nation, une prétendue race.
- Le nom de famille et le lieu de résidence (adresse actuelle, quartier).
- Le sexe, l’identité de genre, l’orientation sexuelle.
- La situation de famille, la grossesse, l’état de santé, le handicap, l’âge.
- Les opinions politiques, les convictions religieuses, les activités syndicales.
- La vulnérabilité économique résultant d’une situation précaire (la précarité sociale).
- L’apparence physique, les mœurs, la langue parlée.
Deux pièges reviennent souvent. D’abord, l’intention ne change rien : « je n’ai rien contre, mais les voisins préfèrent… » reste une discrimination. Ensuite, on ne peut pas contourner par un critère déguisé. Exiger un garant qui réside en France métropolitaine, par exemple, a déjà été regardé comme une discrimination indirecte liée à l’origine.
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Ce que vous pouvez (et devez) regarder : le dossier
Bonne nouvelle : les vrais critères utiles pour choisir sont justement ceux qui sont autorisés. Ils tournent tous autour d’une question simple et légitime, le candidat pourra-t-il payer le loyer dans la durée ?
Vous pouvez donc évaluer, sans aucun risque :
- La solvabilité : des revenus réguliers suffisants au regard du loyer (un ratio souvent retenu en pratique est un loyer qui ne dépasse pas environ un tiers des revenus, mais aucune loi n’impose ce chiffre).
- La complétude du dossier : toutes les pièces demandées sont présentes et lisibles.
- La cohérence du dossier : les justificatifs concordent entre eux (bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition).
- Les garanties : présence d’un garant solide, d’une caution Visale ou d’une GLI qui couvre le candidat.
Autrement dit, vous comparez des dossiers sur leur capacité financière et leur sérieux documentaire, jamais sur le profil des personnes. Pour savoir précisément quelles pièces vous avez le droit de réclamer (la liste est limitative, fixée par décret), voyez notre guide sur le dossier de location encadré par la loi Alur.
Départager plusieurs bons dossiers sans faute
C’est la situation la plus délicate : deux ou trois candidats passent tous le filtre de la solvabilité. Comment choisir sans glisser, même sans le vouloir, vers un critère interdit ? La méthode tient en quatre réflexes.
La méthode en 4 étapes
- Fixez vos critères objectifs avant de recevoir les dossiers
Décidez à l’avance ce qui compte : niveau et régularité des revenus, type de garantie, complétude du dossier. Des critères posés en amont vous évitent de choisir « au feeling », terrain glissant où l’inconscient décide à votre place.
- Comparez les dossiers sur ces mêmes critères, pour tout le monde
Appliquez exactement la même grille à chaque candidat. Un critère appliqué à tous n’est pas discriminatoire. Un critère appliqué à un seul l’est presque toujours.
- Départagez sur un élément objectif, pas sur la personne
À dossiers équivalents, choisissez sur un fait neutre : revenus les plus stables, garantie la plus solide, dossier reçu complet en premier. L’ordre d’arrivée d’un dossier complet est un départage neutre et défendable.
- Gardez une trace de votre choix
Conservez les dossiers, l’annonce, vos échanges. Si votre choix est un jour contesté, vous devrez pouvoir expliquer, pièces à l’appui, qu’il reposait sur des éléments objectifs. La trace est votre meilleure protection.
Formuler le refus : pas d’obligation de motiver
Voici un point qui soulage beaucoup de bailleurs : vous n’êtes pas obligé de justifier votre refus auprès d’un candidat. Aucune loi ne vous impose de dire pourquoi vous n’avez pas retenu tel dossier.
Un refus sobre et poli suffit : « Votre dossier a bien été étudié, mais nous avons retenu une autre candidature. Nous vous souhaitons une bonne recherche. » Rien de plus n’est exigé.
La règle d’or, c’est donc : si vous ne motivez pas, vous ne risquez rien sur la forme. Et si vous motivez quand même, n’invoquez jamais un critère interdit, ni à l’écrit, ni à l’oral, ni par SMS. Un message maladroit (« désolé, on cherchait plutôt un couple sans enfant ») est une preuve de discrimination servie sur un plateau.
Ce que vous risquez si vous discriminez
La discrimination au logement n’est pas une simple faute civile, c’est un délit pénal. Pour une personne physique, refuser de louer sur un critère interdit est puni jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende (article 225-2 du Code pénal). S’y ajoutent les dommages et intérêts versés à la victime.
Le candidat qui s’estime écarté injustement peut saisir le Défenseur des droits, une autorité gratuite et indépendante (joignable au 3928). Celui-ci peut enquêter, demander à voir vos critères de sélection et vos motifs de refus, proposer une médiation ou une transaction, voire saisir la justice. Les délais pour agir dépendent de la voie choisie (pénale ou civile) : vérifiez le délai applicable à votre situation sur service-public.fr ou auprès d’une ADIL.
Enfin, la preuve de la discrimination n’exige pas d’aveu. Le testing, qui consiste à présenter deux dossiers comparables ne différant que par un critère (par exemple le nom), est admis comme preuve par la justice. Un faisceau d’indices (un SMS, une annonce, une différence de traitement) peut suffire. D’où l’importance de ne juger, et de n’écrire, que sur des éléments objectifs.
En résumé
Choisir son locataire est un droit, à une condition : juger le dossier, pas la personne. Posez vos critères objectifs à l’avance (revenus, garanties, cohérence), appliquez la même grille à tout le monde, départagez sur un fait neutre et gardez une trace.
Pour le refus, le plus sûr est souvent le plus simple : restez bref et poli, et n’invoquez jamais un critère interdit. Cet article explique la règle générale ; en cas de doute sur une situation précise, une ADIL (information gratuite sur le logement) ou le Défenseur des droits vous répondront.
Questions fréquentes
Suis-je obligé de motiver le refus d’un candidat locataire ?
Non. Aucune loi ne vous oblige à expliquer pourquoi vous n’avez pas retenu un dossier. Un refus poli et bref suffit. Attention en revanche : si vous choisissez de motiver, ne mentionnez jamais un critère interdit (âge, origine, situation de famille, état de santé…), à l’écrit comme à l’oral.
Puis-je refuser un locataire parce que ses revenus sont trop faibles ?
Oui. La solvabilité est un critère objectif et légitime. Vous pouvez écarter un dossier dont les revenus sont insuffisants au regard du loyer. En pratique, beaucoup de bailleurs retiennent un loyer qui ne dépasse pas environ un tiers des revenus, mais aucune loi n’impose ce ratio : il reste un repère, pas une règle.
Puis-je exiger que le garant réside en France ?
Non. Refuser un candidat parce que son garant vit à l’étranger, ou exiger un garant de nationalité française, a été regardé comme une discrimination indirecte liée à l’origine. Vous évaluez la solidité de la garantie, pas le lieu de résidence ou la nationalité du garant.
Combien de critères de discrimination la loi reconnaît-elle ?
Plus de 25 critères sont prohibés par la loi (article 225-1 du Code pénal et les textes qui l’ont complété ; le décompte exact varie selon la façon de les regrouper). Parmi eux : l’origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’âge, le handicap, l’état de santé, l’orientation sexuelle, le lieu de résidence, la précarité sociale, la religion. Vérifiez la liste à jour sur service-public.fr.
Que risque un bailleur reconnu coupable de discrimination ?
Pour une personne physique, jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende (article 225-2 du Code pénal), plus des dommages et intérêts pour la victime. Le candidat peut saisir le Défenseur des droits (3928), et le testing est admis comme preuve. Un simple SMS maladroit peut suffire à établir les faits.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .