Location meublée : la liste des 11 meubles obligatoires
Un seul meuble qui manque, et votre bail meublé peut être requalifié en location vide : bail de trois ans, dépôt réduit, fiscalité chamboulée. Voici la liste officielle des 11 équipements imposés par le décret 2015-981, détaillée point par point, et l’inventaire à joindre au bail pour être tranquille.
Pourquoi cette liste est opposable, et pas une simple recommandation
Un logement meublé n’est pas un logement vide où vous auriez posé un lit et un frigo. C’est un régime à part, défini par la loi du 6 juillet 1989 (article 25-4) et précisé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ce décret fixe une liste de 11 catégories d’équipements que le logement doit obligatoirement comporter.
Le mot important, c’est « obligatoires ». Cette liste n’est pas un conseil de décoration : c’est le minimum légal en dessous duquel votre location n’est, juridiquement, plus un meublé. Vous pouvez ajouter davantage (c’est même recommandé), mais vous ne pouvez rien retirer.
La conséquence est directe pour votre portefeuille. Si l’équipement est incomplet, le locataire peut demander au juge de requalifier le bail en location vide. Et les règles du vide s’appliquent alors : bail de trois ans au lieu d’un, dépôt de garantie ramené à un mois, et surtout une fiscalité en revenus fonciers au lieu du régime BIC, donc la perte des avantages du LMNP.
Autrement dit, meubler complètement n’est pas une politesse envers le locataire : c’est ce qui sécurise votre bail, votre dépôt et votre régime fiscal. On passe la liste en revue, puis on voit comment la prouver.
La liste des 11 meubles obligatoires (décret 2015-981)
Voici les 11 catégories d’équipements telles que le décret les énumère. C’est la liste officielle et exhaustive : apprenez-la comme une check-list avant toute mise en location.
- Une literie comprenant couette ou couverture.
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, rideaux ou stores).
- Des plaques de cuisson.
- Un four ou un four à micro-ondes.
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à − 6 °C.
- De la vaisselle nécessaire à la prise des repas.
- Des ustensiles de cuisine.
- Une table et des sièges.
- Des étagères de rangement.
- Des luminaires.
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (par exemple un aspirateur pour de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage).
Attention à ne pas compter de travers : le décret regroupe « réfrigérateur et congélateur » en un seul point et « table et sièges » en un seul point. Certaines sources officielles détaillent la liste en 13 lignes, mais ce sont bien les 11 catégories du décret qui font foi. Le fond est identique.
Cette liste s’ajoute au socle commun à toute location : le logement doit rester décent, en bon état d’usage, avec des équipements en état de marche. Un meublé indécent reste indécent, canapé ou pas. Voyons maintenant les points qui prêtent le plus à confusion.
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Literie, occultation, luminaires : le confort de base
La literie doit comprendre une couette ou une couverture. Un matelas nu ne suffit pas. En pratique, prévoyez un lit (sommier et matelas) plus de quoi se couvrir ; le linge de lit jetable ou les oreillers relèvent du confort que vous ajoutez, pas de l’obligation stricte.
Le dispositif d’occultation ne concerne que les pièces destinées à servir de chambre. Des volets, des stores ou de simples rideaux occultants font l’affaire. Un salon sans rideau ne pose pas de problème sur ce point ; une chambre sans occultation, si.
Les luminaires sont obligatoires dans le logement. Là encore, le bon sens prime : le locataire doit pouvoir s’éclairer dès son arrivée, pas visser ses propres ampoules sur des fils nus.
La cuisine : plaques, four ou micro-ondes, froid à − 6 °C
La cuisine concentre plusieurs obligations. Des plaques de cuisson sont imposées (le nombre de feux n’est pas fixé). Vous devez aussi fournir un four ou un four à micro-ondes : l’un ou l’autre suffit, pas besoin des deux.
Côté froid, le décret demande un réfrigérateur et un congélateur. La tolérance : un simple réfrigérateur convient s’il dispose d’un compartiment capable de descendre à une température inférieure ou égale à − 6 °C. Un frigo-top avec freezer coche donc la case, un mini-frigo sans compartiment froid, non.
Vaisselle « suffisante » et matériel d’entretien « adapté » : les zones grises
Le décret parle de vaisselle « nécessaire à la prise des repas » et d’ustensiles de cuisine, sans fixer de quantité. La règle de bon sens : le locataire doit pouvoir manger et cuisiner dès son arrivée. Prévoyez assiettes, verres, couverts, casseroles et poêle en nombre cohérent avec la capacité du logement (un couvert complet par occupant au minimum).
Même logique pour le matériel d’entretien ménager : il doit être « adapté aux caractéristiques du logement ». Concrètement, un aspirateur pour de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage. Vous adaptez au revêtement réel du bien.
La table et les sièges, enfin, doivent permettre de prendre un repas. Un tabouret de bar devant un plan de travail peut convenir dans un studio ; à vous de rester proportionné au nombre d’occupants.
L’inventaire du mobilier : la pièce qui vous protège
Avoir meublé correctement ne suffit pas : encore faut-il pouvoir le prouver. C’est le rôle de l’inventaire du mobilier, un document qui recense les meubles et équipements fournis, avec leur état. Pour le meublé, il est en pratique indispensable, et il s’établit en même temps que l’état des lieux d’entrée.
Un bon inventaire liste chaque équipement de la liste obligatoire, précise son état (neuf, bon, usagé), et s’accompagne de photos datées. Il est signé par le bailleur et le locataire, puis annexé au bail. C’est votre meilleure preuve que le logement était bien un vrai meublé le jour de la remise des clés.
- Reprenez la liste des 11 catégories
Passez le décret 2015-981 en check-list, pièce par pièce, et cochez chaque élément présent dans le logement.
- Décrivez l’état de chaque meuble
Pour chaque équipement, notez l’état réel (neuf, bon état, usagé) et la quantité, sans survendre ni minimiser.
- Photographiez et datez
Prenez des photos nettes et datées du mobilier, surtout des pièces coûteuses et de la cuisine.
- Faites signer et annexez au bail
Bailleur et locataire signent l’inventaire le jour de l’état des lieux, puis vous le joignez au contrat de bail.
Un équipement manque : que risquez-vous vraiment ?
Si la liste est incomplète, le premier risque est la requalification du bail en location vide. Le locataire la demande au juge ; s’il obtient gain de cause, les règles du vide s’appliquent, souvent rétroactivement.
Ce basculement a trois effets concrets qui pèsent lourd pour un bailleur :
- Durée du bail portée à trois ans au lieu d’un an : vous perdez la souplesse du meublé pour récupérer le bien.
- Dépôt de garantie ramené à un mois de loyer, contre deux mois en meublé : vous pouvez devoir restituer la différence.
- Fiscalité basculée en revenus fonciers : vous perdez le régime BIC et les avantages du LMNP, parfois sur plusieurs années.
Au-delà de la requalification, un meuble cassé ou manquant en cours de bail relève de l’entretien : si la dégradation est imputable au locataire, vous pouvez la retenir sur le dépôt, preuves de l’inventaire à l’appui. L’usure normale, elle, reste à votre charge.
La parade est simple et peu coûteuse : meublez complètement, documentez avec un inventaire signé et des photos, et conservez le tout. Ce guide informe mais ne remplace pas un conseil individuel ; en cas de doute sur votre situation, l’ADIL de votre département répond gratuitement.
Questions fréquentes
Un canapé et une télévision sont-ils obligatoires en meublé ?
Non. Ni canapé, ni télévision, ni machine à laver ne figurent dans le décret 2015-981. Ils rendent le bien plus attractif, mais leur absence ne rend pas le logement non conforme. Seules les 11 catégories listées sont obligatoires.
Combien d’assiettes faut-il pour une « vaisselle suffisante » ?
Le décret ne fixe aucun chiffre : il parle de vaisselle « nécessaire à la prise des repas ». La règle de bon sens est de prévoir au moins un couvert complet par occupant (assiette, verre, couverts), plus de quoi cuisiner, en cohérence avec la capacité du logement.
Un simple réfrigérateur suffit-il, ou faut-il un congélateur séparé ?
Un réfrigérateur seul suffit s’il dispose d’un compartiment pouvant atteindre une température inférieure ou égale à − 6 °C. Sans ce compartiment froid, il faut un congélateur en complément.
L’inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Pour une location meublée, il est en pratique indispensable et s’établit avec l’état des lieux d’entrée, signé par les deux parties et annexé au bail. C’est votre preuve que le logement était un vrai meublé et l’appui d’une éventuelle retenue sur le dépôt.
Que se passe-t-il si un meuble de la liste manque ?
Le locataire peut demander au juge la requalification du bail en location vide. Les règles du vide s’appliquent alors : bail de trois ans, dépôt limité à un mois et fiscalité en revenus fonciers, avec la perte des avantages du LMNP. D’où l’intérêt de meubler complètement et de le prouver.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .