Louer en meublé : le guide complet du bailleur

Louer en meublé : la définition qui fait foi

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier suffisant en nombre et en qualité pour que le locataire puisse y vivre, dormir, cuisiner et manger dès qu’il pose ses valises, sans rien acheter. Cette définition n’est pas un avis de bon sens : elle est fixée par la loi du 6 juillet 1989 (article 25-4) et précisée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui liste les meubles obligatoires.

La conséquence est nette : si l’équipement manque ou est incomplet, votre location n’est pas un vrai meublé. Un juge peut la requalifier en location vide, avec toutes les règles du vide qui s’appliquent alors rétroactivement — bail de trois ans au lieu d’un, dépôt de garantie ramené à un mois, fiscalité en revenus fonciers. C’est le premier piège à éviter, et il coûte cher.

Ce guide est le mode d’emploi opérationnel du meublé : ce qui fait un meublé, quel bail signer, quel dépôt demander, quels préavis respecter, comment faire l’inventaire, comment réviser le loyer, et ce que ça change par rapport au vide. Pour le détail de la fiscalité (LMNP, micro-BIC ou réel), on vous renvoie vers notre guide dédié — ici, on reste sur le « comment je loue ».

Un mot d’honnêteté avant de commencer : ce guide informe, il ne remplace pas un conseil juridique individuel. Les seuils, plafonds et textes évoluent — vérifiez toujours la valeur du moment sur une source officielle (service-public.fr, ANIL/ADIL, Légifrance) avant de trancher votre cas.

La liste du mobilier obligatoire (décret 2015-981)

Voici la liste officielle et exhaustive des onze catégories d’équipements qu’un logement meublé doit obligatoirement comporter, telle que fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Retenez que c’est un minimum : rien ne vous empêche d’ajouter davantage, mais vous ne pouvez pas en retirer.

• Une literie comprenant couette ou couverture.
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, rideaux ou stores).
• Des plaques de cuisson.
• Un four ou un four à micro-ondes.
• Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à − 6 °C.
• De la vaisselle nécessaire à la prise des repas.
• Des ustensiles de cuisine.
• Une table et des sièges.
• Des étagères de rangement.
• Des luminaires.
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (par exemple un aspirateur pour de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage).

Cette liste s’ajoute — elle ne le remplace pas — au socle commun à toute location : le logement doit être décent, en bon état d’usage, avec une surface habitable minimale et des équipements en état de marche. Un meublé indécent reste indécent, canapé ou pas.

Le bail meublé : durée, reconduction, variantes

Le meublé a son propre contrat, plus souple que le bail vide sur la durée. Trois formes coexistent, selon le profil de votre locataire. Dans tous les cas, le bail doit respecter le contrat type réglementaire et être accompagné du dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques…).

Le bail meublé classique : un an, reconductible

La durée minimale d’un bail meublé est d’un an. À l’échéance, s’il n’y a pas de congé, il se reconduit tacitement pour un an, puis d’année en année. C’est bien plus court que le vide (trois ans), ce qui donne au bailleur davantage de souplesse pour récupérer ou revendre son bien.

Cette souplesse a une contrepartie : le locataire aussi est plus libre, puisqu’il peut partir avec un préavis d’un mois seulement (on y revient). Le meublé, c’est donc un contrat qui tourne plus vite — parfait pour un secteur étudiant ou une ville de mutations professionnelles, moins pour qui cherche la stabilité longue durée.

Le bail étudiant : neuf mois, sans reconduction tacite

Si votre locataire est étudiant, vous pouvez signer un bail meublé de neuf mois (article 25-7 de la loi de 1989). Sa grande particularité : il n’est pas reconductible tacitement. Il prend fin de plein droit au terme, sans que ni vous ni le locataire n’ayez à donner congé. Idéal pour caler la location sur l’année universitaire et récupérer le logement l’été.

Le reste des règles du meublé s’applique : mobilier obligatoire, dépôt de garantie plafonné à deux mois, préavis d’un mois pour l’étudiant qui souhaite partir avant le terme. Demandez un justificatif du statut étudiant à la signature.

Le bail mobilité : de un à dix mois, sans dépôt

Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est un bail meublé court, de un à dix mois, non renouvelable, réservé à des locataires en situation de mobilité (études, formation, mission temporaire, stage…). Sa spécificité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, mais le recours à la garantie Visale reste possible.

C’est une option de niche, utile si votre bien accueille des publics de passage. Pour une location meublée classique à l’année, restez sur le bail meublé standard d’un an.

Dépôt de garantie, état des lieux et inventaire

En meublé, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges (contre un seul mois en location vide). C’est logique : il y a du mobilier à couvrir en plus des murs. Vous le restituez dans le mois qui suit le départ si l’état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois s’il y a des retenues justifiées.

L’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire, exactement comme en vide. Mais le meublé ajoute une pièce indispensable : l’inventaire et l’état détaillé du mobilier, établi et signé par les deux parties à l’entrée comme à la sortie. Sans cet inventaire, impossible de prouver qu’un meuble était présent, neuf ou abîmé — et donc de retenir quoi que ce soit à la sortie.

Distinguez bien l’usure normale (la vétusté, à votre charge) des dégradations (à la charge du locataire). Un canapé qui a servi trois ans se patine : c’est normal. Un canapé brûlé ou déchiré, non. L’inventaire d’entrée est ce qui permet de trancher.

Préavis : qui peut partir, et quand

C’est là que le meublé se distingue le plus nettement du vide. Les délais sont plus courts des deux côtés.

• Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d’un mois seulement — sans avoir à se justifier, où que soit le logement. En vide, ce préavis est de trois mois (réduit à un mois en zone tendue et dans certains cas).
• Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour la fin du bail, en respectant un préavis de trois mois avant le terme (contre six mois en vide), et uniquement pour un motif légal.

Côté bailleur, le congé (article 25-8 de la loi de 1989) doit reposer sur l’un des trois motifs autorisés : la reprise pour y habiter (vous ou un proche désigné par la loi), la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux (par exemple des impayés répétés). Le congé doit mentionner ce motif — et, en cas de reprise, l’identité et le lien du bénéficiaire — sous peine de nullité.

Attention à une subtilité du meublé : le droit de reprise pour loger un membre d’une indivision ou un associé de SCI familiale, qui existe en location vide, n’est pas prévu pour le meublé. Si vous louez via une SCI, faites vérifier votre projet de congé avant de l’envoyer.

Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le point de départ du préavis, c’est la réception par le destinataire — pas la date d’envoi.

Réviser le loyer d’un meublé

La révision du loyer suit la même mécanique qu’en location vide. Vous ne pouvez l’augmenter en cours de bail qu’une fois par an, à condition qu’une clause de révision figure dans le contrat, et dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

La formule est simple : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre l’année précédente). Vous avez un an à compter de la date de révision prévue pour l’appliquer, sinon elle est perdue pour l’année écoulée.

Comme en vide, la révision est gelée pour les passoires thermiques classées F ou G au DPE : tant que le logement n’est pas rénové, le loyer ne peut pas être augmenté. Vérifiez la valeur de l’IRL du trimestre applicable sur le site de l’INSEE avant tout calcul — elle change chaque trimestre.

Meublé ou vide : le tableau qui résume tout

Pour visualiser d’un coup d’œil ce qui change entre les deux régimes, voici l’essentiel. Si vous hésitez encore entre les deux avant de vous lancer, notre comparatif dédié vous aide à décider selon votre bien et votre objectif.

• Durée du bail : meublé 1 an (9 mois pour un étudiant, non reconductible) — vide 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale, ex. une SCI).
• Reconduction : meublé tacite d’année en année (sauf bail étudiant) — vide tacite par périodes de 3 ans.
• Dépôt de garantie : meublé 2 mois de loyer hors charges — vide 1 mois.
• Préavis du locataire : meublé 1 mois partout — vide 3 mois (1 mois en zone tendue et cas réduits).
• Préavis du bailleur : meublé 3 mois avant le terme — vide 6 mois avant le terme.
• Mobilier : meublé équipement obligatoire (décret 2015-981) — vide aucun.
• Fiscalité des loyers : meublé bénéfices industriels et commerciaux (BIC), micro-BIC abattement 50 % — vide revenus fonciers, micro-foncier abattement 30 %.
• Loyer : le meublé se loue généralement un peu plus cher au m² que le vide, à surface équivalente.

En clair : le meublé, c’est plus de souplesse (bail court, revente facilitée), un loyer souvent supérieur et une fiscalité en BIC réputée douce, mais aussi plus de rotation, l’achat et l’entretien du mobilier, et un peu plus de gestion. À vous de peser selon votre bien et votre horizon.

La fiscalité du meublé en trois lignes

On ne fait ici que planter le décor — le détail complet est dans notre guide LMNP. Trois repères à retenir :

• Vos loyers meublés sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vous restez sous les seuils du professionnel.
• Deux façons de déclarer : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % (simple, sans justificatif) ; ou le régime réel, qui déduit vos charges réelles et l’amortissement du bien — souvent bien plus optimisant dès que vous avez un crédit.
• Des formalités s’ajoutent : déclaration de début d’activité au guichet unique des entreprises et obtention d’un numéro SIRET, dès le lancement de la location.

Ces seuils et abattements évoluent régulièrement (notamment pour les meublés de tourisme, aux règles à part). Confirmez les montants de l’année en cours et, pour un vrai arbitrage micro-BIC / réel, faites chiffrer les deux scénarios — au besoin avec un expert-comptable.

Avantages et inconvénients du meublé, sans langue de bois

Récapitulons franchement, pour que vous choisissiez en connaissance de cause.

• Avantages : loyer généralement plus élevé au m², bail court d’un an qui facilite la reprise et la revente, dépôt de garantie de deux mois, fiscalité en BIC souvent plus douce, forte demande dans les secteurs étudiants et de mobilité.
• Inconvénients : rotation des locataires plus fréquente (donc plus de vacance et de remises en état), investissement initial et renouvellement du mobilier à votre charge, inventaire et gestion un peu plus lourds, obligations fiscales BIC (SIRET, déclarations).

Aucun régime n’est « meilleur » dans l’absolu : tout dépend de votre bien, de son emplacement et du temps que vous voulez y consacrer. Un studio près d’une fac se prête au meublé ; un T4 familial en périphérie, souvent au vide.

Gérer son meublé sereinement avec Locara

Le meublé demande un peu plus de suivi : un bail plus court qui revient chaque année, un inventaire à tenir, des loyers à pointer et une fiscalité BIC à alimenter. C’est précisément ce qu’un bon outil de gestion vous enlève de la tête.

Sur Locara, vous marquez votre bien comme « meublé » dès sa création : la durée de bail adaptée se cale automatiquement, vous suivez les loyers, générez les quittances et gérez la révision à l’IRL au bon indice et à la bonne date. Vos charges et vos loyers encaissés sont consignés au fil de l’eau — le jour de la déclaration en BIC, vos totaux sont déjà prêts.

Vous partagez le bail, les quittances et les documents avec votre locataire via son accès dédié, et vous gardez l’inventaire et les diagnostics rangés au même endroit. Besoin d’un document ponctuel ? Nos outils gratuits génèrent une quittance de loyer ou une lettre de préavis en deux minutes.

Dernier rappel : ce guide vous donne les repères du meublé, il ne remplace pas un conseil juridique individuel. Avant de fixer un dépôt, d’envoyer un congé ou de trancher votre régime fiscal, vérifiez les règles du moment auprès d’une source officielle (service-public.fr, ANIL/ADIL) ou d’un professionnel.