Meublé ou vide : quel bail choisir ?

Meublé ou vide : la question à trancher avant tout

Avant même de publier votre annonce, un choix commande tout le reste : allez-vous louer meublé ou vide ? Ce n’est pas un détail. Ce choix fixe la durée du bail, le préavis de votre locataire, le montant du dépôt de garantie, votre fiscalité, et jusqu’au profil des candidats qui frapperont à votre porte.

La bonne nouvelle, c’est qu’il n’y a pas de « meilleure » option dans l’absolu. Il y a l’option qui colle à votre bien, à votre secteur et à votre projet. Un studio près d’une fac ne se loue pas comme un T4 familial en périphérie.

Dans ce guide, on passe en revue chaque différence concrète, avec un tableau récapitulatif, puis on vous aide à décider selon votre situation. Comme toujours, ce guide explique le droit sans remplacer un conseil individuel : en cas de doute, l’ADIL de votre département répond gratuitement.

Le comparatif en un coup d’œil

Voici l’essentiel des différences, avant qu’on ne détaille chacune. Les valeurs ci-dessous s’appuient sur la loi du 6 juillet 1989 ; vérifiez toujours le montant ou le délai en vigueur au moment de signer, car les règles évoluent.

• Durée minimale du bail : meublé 1 an (ou 9 mois en bail étudiant) — vide 3 ans (6 ans si le bailleur est une société hors SCI familiale).
• Préavis du locataire : meublé 1 mois — vide 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans plusieurs cas prévus par la loi.
• Préavis du bailleur (congé) : meublé 3 mois — vide 6 mois, avant l’échéance du bail et pour un motif légitime.
• Dépôt de garantie : meublé jusqu’à 2 mois de loyer hors charges — vide 1 mois maximum.
• Mobilier : meublé, liste minimale imposée par décret — vide, aucun meuble requis.
• Fiscalité des loyers : meublé, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — vide, revenus fonciers.
• Public type : meublé, plutôt étudiants, jeunes actifs, mobilité — vide, plutôt installation longue, familles.

Retenez une logique simple : le meublé est plus souple et plus rentable sur le papier, mais plus exigeant à gérer (mobilier, rotation, comptabilité). Le vide est plus stable et plus tranquille, mais moins flexible. On déroule maintenant chaque ligne.

La durée du bail : 1 an, 9 mois ou 3 ans

En meublé, le bail dure au minimum 1 an, reconduit tacitement d’année en année. Il existe une variante : le bail étudiant de 9 mois, calé sur l’année universitaire. Celui-ci ne se reconduit pas tout seul — il s’arrête à son terme, ce qui est pratique pour reprendre le logement chaque été.

En location vide, la durée minimale grimpe à 3 ans quand le bailleur est un particulier (ou une SCI familiale). Si le bailleur est une personne morale, une société classique par exemple, elle passe à 6 ans.

Ce sont des minimums : vous pouvez toujours signer plus long, jamais plus court. Concrètement, le meublé vous rend le bien plus vite disponible — pour le revendre, l’habiter ou le rénover — là où le vide vous engage sur trois ans.

Le préavis du locataire : là où le meublé change la donne

C’est l’une des différences les plus marquantes au quotidien. En meublé, votre locataire peut partir avec seulement 1 mois de préavis, à tout moment. En vide, le préavis est en principe de 3 mois.

Mais ce préavis de 3 mois tombe souvent à 1 mois en location vide, dans plusieurs situations prévues par l’article 15 de la loi de 1989 : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, état de santé justifiant un déménagement, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, entre autres.

Côté bailleur, l’équilibre s’inverse : pour donner congé, vous devez respecter 3 mois en meublé, contre 6 mois en vide, toujours avant l’échéance du bail et pour un motif légitime (reprise, vente, motif sérieux). Traduction : le meublé tourne plus vite, dans les deux sens.

Le dépôt de garantie : 2 mois contre 1 mois

Le dépôt de garantie, c’est la somme que vous conservez pour couvrir d’éventuels impayés ou dégradations, restituée au départ du locataire. Son plafond dépend du type de bail.

En meublé, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. En vide, il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Cet écart n’est pas anodin : sur un meublé loué 700 € hors charges, vous pouvez demander 1 400 € de dépôt, contre 700 € seulement en vide. Un matelas de sécurité utile quand le mobilier peut s’abîmer.

Dans les deux cas, le dépôt se restitue dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, porté à deux mois s’il y a des retenues à justifier. À ne pas confondre avec la « caution », qui désigne le garant — une personne, pas une somme d’argent.

Le meublé impose une liste de mobilier

Louer « meublé » ne veut pas dire poser un lit et une chaise. La loi ALUR a fixé un socle minimal : le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 liste onze catégories d’équipements que le logement doit comporter pour être qualifié de meublé.

• Une literie avec couette ou couverture ;
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux occultants…) ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur, et un congélateur ou au moins un compartiment à −6 °C ;
• De la vaisselle en quantité suffisante pour les repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Si un seul de ces éléments manque, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide — avec, à la clé, la durée de 3 ans et le préavis long qui vont avec. Autant équiper correctement dès le départ, et joindre un inventaire détaillé du mobilier à l’état des lieux.

La fiscalité : BIC en meublé, revenus fonciers en vide

C’est souvent l’argument qui fait pencher la balance. Les loyers d’un logement vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre de la location meublée non professionnelle (LMNP) le plus souvent.

Cette différence de catégorie ouvre des régimes distincts. En vide, vous choisissez entre le micro-foncier (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges réelles). En meublé, c’est le micro-BIC ou le réel, ce dernier permettant notamment d’amortir le bien et le mobilier — un levier fiscal souvent puissant.

On ne tranche pas ici, car le bon régime dépend de vos charges, de votre crédit et de vos revenus. On y consacre deux guides dédiés : l’un sur le statut LMNP, l’autre sur le choix entre micro et réel pour vos revenus locatifs. À lire avant de vous décider, car l’avantage fiscal du meublé ne vaut que si vous êtes prêt à en assumer la comptabilité.

Alors, meublé ou vide ? Choisir selon votre situation

Pas de réponse unique — mais des tendances claires. Le meublé brille dans les zones à forte rotation : villes étudiantes, quartiers d’affaires, secteurs touristiques. Loyer au mètre carré plus élevé, dépôt plus confortable, souplesse pour récupérer le bien. En contrepartie : plus de vacance entre deux locataires, du mobilier à entretenir et à remplacer, une gestion plus fréquente.

Le vide, lui, rassure par sa stabilité. Un locataire qui s’installe pour 3 ans, c’est moins de vacance, moins de recherche, moins de mobilier à gérer. Idéal pour un bien familial ou un bailleur qui veut « poser » son investissement et le suivre de loin.

Posez-vous trois questions : quel est le profil de locataire dans mon secteur ? Suis-je prêt à équiper et gérer un turnover plus élevé ? Quel régime fiscal m’avantage vraiment ? Vos réponses dessinent le bon bail.

Une fois la décision prise, tout s’enchaîne. Au moment d’installer votre locataire sur Locara, l’application vous propose directement la durée correspondante — meublé 1 an, vide 3 ans, ou étudiant 9 mois — et pré-cadre le dépôt de garantie selon le type de bail. Vous choisissez, le reste se met en place : premier loyer daté, quittances au bon rythme, suivi de la rentabilité par bien.