Réparations locatives : qui paie quoi ?
Un joint qui fuit, une chaudière en panne, une peinture fatiguée : à qui la facture ? La règle est plus simple qu’il n’y paraît. On la pose noir sur blanc, puis on tranche pièce par pièce, avec les cas qui fâchent.
La règle en une phrase
Au quotidien, c’est le locataire qui entretient le logement et paie les petites réparations d’usage. Les gros travaux, la vétusté et la mise aux normes, eux, restent au bailleur. Voilà le principe. Tout le reste n’est qu’une affaire de frontière entre les deux.
Cette frontière a un nom officiel : les « réparations locatives ». Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 les définit comme les travaux d’entretien courant et les menues réparations qui découlent d’un usage normal du logement. Il en donne une liste — mais attention, cette liste est indicative, pas figée : elle sert de repère, pas de catalogue exhaustif.
En face, le bailleur a ses propres obligations. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1720 du Code civil lui imposent de délivrer un logement en bon état et de l’entretenir en état de servir. Les grosses réparations (article 606 du Code civil) sont pour lui.
Ces règles évoluent ; en cas de doute sur un cas précis, l’ADIL de votre département répond gratuitement.
Ce qui est à la charge du locataire
Le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations, pièce par pièce. Concrètement, ce sont les petits gestes qui gardent le logement en état de marche pendant qu’il l’occupe. Quelques exemples parmi les plus fréquents :
- Plomberie : remplacer les joints, les clapets et les flexibles de robinetterie, dégorger les canalisations, entretenir la chasse d’eau.
- Électricité : changer les ampoules, fusibles, interrupteurs et prises abîmés par l’usage.
- Chauffage : faire réaliser l’entretien annuel de la chaudière et purger les radiateurs.
- Ventilation : nettoyer les grilles d’aération et les bouches de VMC.
- Ouvertures : graisser les gonds, remplacer une vitre cassée par ses soins, entretenir volets et serrures.
- Sols et murs : reboucher les petits trous, entretenir les revêtements, poser des raccords de peinture après un usage normal.
- Extérieurs (maison ou jardin privatif) : tondre, tailler les haies, entretenir allées et terrasses.
Le fil conducteur : si la réparation naît de l’usage quotidien et coûte peu, elle est en général pour le locataire. Le décret 87-712 détaille poste par poste — c’est la référence à garder sous la main en cas de discussion.
À cela s’ajoute le cas des dégradations : un dégât causé par le locataire, sa famille ou ses invités (un carreau cassé, une porte enfoncée) est à sa charge, quel qu’en soit le montant. Là, on ne parle plus d’entretien mais de responsabilité.
Ce qui reste à la charge du bailleur
Le bailleur garde tout ce qui touche à la structure, à la sécurité et à la durée de vie des équipements. C’est lui qui paie quand un élément arrive en fin de course ou qu’il faut mettre le logement aux normes.
- Le gros œuvre et la structure : toiture, murs porteurs, charpente, façade, réseaux encastrés.
- Le remplacement des équipements vétustes : une chaudière en fin de vie, un chauffe-eau, une VMC dont le moteur lâche, une robinetterie usée jusqu’à la corde.
- La mise aux normes et la décence : électricité dangereuse, absence de chauffage, problème d’étanchéité, tout ce qui rend le logement non décent au sens du décret n° 2002-120.
- Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, qui dépassent le simple entretien.
Autrement dit : entretenir, c’est le locataire ; remplacer et rénover, c’est le bailleur. Un équipement qui rend l’âme après des années de bons et loyaux services n’est pas un défaut d’entretien — c’est de la vétusté. Et la vétusté, on y arrive, ne se facture jamais au locataire.
La vétusté : l’exception qui renverse la règle
C’est le point le plus mal compris. Même quand une réparation figure dans la liste des réparations locatives, le locataire n’a rien à payer si le problème vient de la vétusté ou d’un cas de force majeure. C’est écrit noir sur blanc à l’article 1755 du Code civil.
La vétusté, c’est l’usure normale liée au temps et à un usage normal : une moquette ternie après huit ans, des joints durcis, un mécanisme fatigué par les années. Cette usure-là est un coût du bailleur, pas du locataire.
Pour éviter les débats sans fin, vous pouvez annexer au bail une grille de vétusté. Elle fixe, pour chaque élément, une durée de vie et un abattement par année d’usage. Exemple : une peinture avec une durée de vie de 10 ans perd environ 10 % de valeur par an. Si le locataire l’abîme après 6 ans, on ne lui facture que la valeur résiduelle — pas une peinture neuve.
Cette grille se pose surtout au moment de l’état des lieux de sortie, quand il faut décider ce qui relève de l’usure (rien à retenir) et ce qui relève de la dégradation (à la charge du locataire).
Les cas litigieux, tranchés
Certains équipements se retrouvent des deux côtés de la frontière selon la nature du problème. Voici comment on les départage.
La chaudière
L’entretien annuel obligatoire est à la charge du locataire : c’est lui qui fait passer le professionnel une fois par an et paie la visite. En revanche, si la chaudière tombe en panne du fait de son âge ou d’une usure normale, le remplacement revient au bailleur. La bascule se fait sur un mot : usure (bailleur) ou défaut d’entretien du locataire (locataire).
La robinetterie
Changer un joint qui goutte, un clapet ou un flexible : entretien courant, donc locataire. Remplacer un mitigeur entièrement entartré et hors service après des années : vétusté, donc bailleur. Le petit consommable est au locataire, l’équipement en fin de vie au propriétaire.
La VMC et la ventilation
Nettoyer les bouches et les grilles d’aération, les dépoussiérer : c’est du locataire. Si le moteur de la VMC lâche par vétusté ou défaut technique, la réparation ou le remplacement est pour le bailleur.
Les peintures et revêtements
Le locataire n’a pas à repeindre en partant : une peinture qui a simplement vieilli, c’est de la vétusté. En revanche, s’il a percé des dizaines de trous, taché ou dégradé les murs au-delà d’un usage normal, la remise en état lui incombe — après application de la grille de vétusté, pour ne pas lui facturer du neuf sur de l’ancien.
Signaler, suivre, garder la trace
La plupart des litiges de réparations naissent d’un simple malentendu : qui a prévenu qui, et quand ? La parade est bête comme chou : tout écrire, tout dater.
Côté locataire, un problème se signale par écrit, sans attendre : plus vous prévenez tôt, plus vous êtes couvert si le dégât s’aggrave faute d’intervention. Sur Locara, cela passe par les Demandes : votre message part daté au bailleur, avec photos, et reste consultable des deux côtés.
Côté bailleur, une fois les travaux engagés, vous les enregistrez dans Charges & frais du bien : montant, date, nature. Vous savez ainsi ce que vous avez dépensé, ce qui était récupérable et ce qui restait à votre charge — utile au moment de la régularisation des charges comme d’un éventuel décompte de fin de bail.
Ce guide explique le droit en général ; il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Pour un cas précis, tournez-vous vers l’ADIL de votre département, gratuite et neutre.
Questions fréquentes
Qui paie l’entretien de la chaudière en location ?
L’entretien annuel obligatoire est à la charge du locataire : c’est lui qui fait intervenir le professionnel chaque année. Mais si la chaudière doit être remplacée à cause de son âge ou d’une usure normale, la facture revient au bailleur. La règle bascule selon que le problème vient de la vétusté ou d’un défaut d’entretien.
Le locataire doit-il repeindre avant de partir ?
Non, pas si la peinture a simplement vieilli : une usure normale est de la vétusté, à la charge du bailleur. Le locataire ne doit une remise en état que s’il a dégradé les murs au-delà d’un usage normal (trous nombreux, taches, dégâts). Une grille de vétusté évite alors de lui facturer du neuf sur de l’ancien.
Où trouver la liste officielle des réparations locatives ?
Dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui détaille poste par poste les travaux d’entretien courant et menues réparations à la charge du locataire. Cette liste est indicative, pas exhaustive : elle sert de repère. En cas de doute sur un cas précis, l’ADIL vous renseigne gratuitement.
Une réparation de la liste locative peut-elle rester à la charge du bailleur ?
Oui. Même si une réparation figure parmi les réparations locatives, le locataire n’a rien à payer si elle est due à la vétusté ou à un cas de force majeure (article 1755 du Code civil). L’usure liée au temps reste toujours pour le bailleur.
À quoi sert une grille de vétusté ?
À objectiver le partage entre usure normale et dégradation. Elle fixe, pour chaque équipement, une durée de vie et un abattement par année d’usage. Ainsi, un élément abîmé par le locataire n’est facturé qu’à sa valeur résiduelle, pas au prix du neuf. On l’annexe au bail et on l’applique surtout à l’état des lieux de sortie.