Colocation : bail, clause de solidarité et départ
La colocation, c’est pratique… jusqu’à ce qu’un colocataire parte. Qui reste engagé, et jusqu’à quand ? On décrypte le bail, la fameuse clause de solidarité et ce qui se passe pour le dépôt de garantie.
Bail unique ou baux multiples : deux mondes différents
La colocation, c’est la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Elle peut prendre deux formes, et ça change tout pour vos obligations.
Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat. Chacun peut occuper tout le logement, et c’est souvent là qu’on trouve la clause de solidarité (on y revient). Avec des baux multiples, chaque colocataire signe son propre bail, en général pour une chambre privative plus l’usage des parties communes.
La grande différence : avec des baux séparés, chacun est indépendant. Le départ ou l’impayé d’un colocataire ne concerne pas les autres, et il n’y a pas de solidarité entre vous. Avec un bail unique et une clause de solidarité, c’est l’inverse.
La clause de solidarité : ce qu’elle change vraiment
La clause de solidarité rend chaque colocataire responsable de la totalité du loyer et des charges. Si l’un ne paie pas sa part, le bailleur peut réclamer l’intégralité de la somme à n’importe quel autre colocataire, à charge pour lui de se retourner ensuite contre le défaillant.
C’est une protection puissante pour le bailleur, et un vrai point de vigilance pour vous : en cas de coup dur d’un colocataire, vous pouvez être appelé à payer plus que « votre » part. D’où l’importance de savoir quand cette solidarité s’arrête.
Un colocataire part : jusqu’à quand reste-t-il engagé ?
C’est LA question de la colocation, et la loi ALUR de 2014 y a mis de l’ordre. Un colocataire qui donne son congé n’est plus solidaire à vie. Sa solidarité (et celle de son garant) prend fin dans l’un de ces deux cas, au premier qui arrive :
- Dès qu’un nouveau colocataire le remplace (via un avenant au bail) : la solidarité du partant s’éteint à l’entrée du remplaçant
- Au plus tard 6 mois après la fin de son préavis, même si personne ne l’a remplacé
Autrement dit : si vous partez et que personne ne vous remplace, vous restez engagé encore 6 mois après la fin de votre préavis, puis vous êtes libéré. Notez bien la date de fin de votre préavis, c’est le point de départ de ce compte à rebours. Comme toujours, vérifiez la rédaction exacte de votre clause : un juriste ou l’ADIL peut la relire avec vous.
Donner son congé quand on est colocataire
Chaque colocataire peut partir seul, sans l’accord des autres. Vous donnez votre congé pour votre propre compte, en respectant le préavis applicable : 3 mois en location vide (1 mois en zone tendue ou en cas de motif réduit), 1 mois en meublé.
Votre départ ne met pas fin au bail pour les autres : la colocation continue avec ceux qui restent. Prévenez le bailleur dans les formes (lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé).
Dépôt de garantie et assurance : les points qui coincent
Pour le dépôt de garantie, la règle surprend souvent : en bail unique, le bailleur ne restitue le dépôt qu’à la fin de la colocation, quand le logement est totalement libéré. Un colocataire qui part en cours de route ne peut pas exiger « sa » part au bailleur.
En pratique, on s’arrange donc entre colocataires : celui qui arrive rembourse au partant sa quote-part du dépôt. C’est une affaire privée entre vous, pas avec le bailleur.
Côté assurance, chaque colocataire doit être couvert pour les risques locatifs. Deux options : une assurance habitation unique au nom de tous les colocataires, ou une attestation individuelle par colocataire. Vérifiez que personne ne passe entre les mailles du filet, car l’absence d’assurance peut fragiliser toute la colocation.
Questions fréquentes
Combien de temps reste-t-on solidaire après avoir quitté une colocation ?
Grâce à la loi ALUR, votre solidarité prend fin dès qu’un nouveau colocataire vous remplace, ou au plus tard 6 mois après la fin de votre préavis si personne ne vous remplace. Passé ce délai, vous n’êtes plus tenu du loyer.
Puis-je quitter la colocation sans l’accord des autres colocataires ?
Oui. Chaque colocataire donne son congé pour lui-même, sans avoir besoin de l’accord des autres, en respectant son préavis (3 mois en vide, 1 mois en meublé ou en zone tendue). La colocation continue pour ceux qui restent.
Le bailleur peut-il me réclamer le loyer d’un colocataire qui ne paie pas ?
Oui, s’il y a une clause de solidarité dans un bail unique. Le bailleur peut demander la totalité du loyer à n’importe quel colocataire. À vous de vous retourner ensuite contre le colocataire défaillant pour récupérer sa part.
Quand récupère-t-on le dépôt de garantie en colocation ?
En bail unique, le bailleur ne rend le dépôt qu’au départ du dernier colocataire, une fois le logement libéré. Si vous partez avant, réglez votre part directement avec le colocataire qui vous remplace : c’est un arrangement entre vous.