Sous-location : règles, autorisation et risques
Sous-louer une chambre, partir quelques mois en gardant son appart, mettre un logement sur Airbnb… La sous-location est possible, mais très encadrée. On vous explique la règle d’or (l’accord écrit du bailleur), le plafond de prix et ce que l’on risque vraiment sans autorisation.
La règle d’or : pas de sous-location sans accord écrit du bailleur
Sous-louer, c’est louer à quelqu’un d’autre un logement que l’on loue soi-même. Le locataire principal garde son bail avec le propriétaire, et signe en parallèle un contrat avec un sous-locataire. Sur le papier c’est simple, mais la loi pose une condition ferme.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire ne peut pas sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Autrement dit, un accord verbal ou un silence ne suffisent pas. Il faut un document écrit, et ce document doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer.
Point important pour les locataires : le bailleur n’est jamais obligé d’accepter. Il peut refuser sans se justifier. Tant que vous n’avez pas son feu vert écrit, vous ne pouvez pas sous-louer, même une seule chambre, même quelques semaines.
Le prix est plafonné : pas question de faire une marge
La loi ferme une porte que certains aimeraient ouvrir : gagner de l’argent en sous-louant plus cher que ce que l’on paie. Le prix au mètre carré de surface habitable de la sous-location ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal.
Un exemple concret. Vous louez 50 m² pour 800 € par mois, soit 16 € le m². Si vous sous-louez une chambre de 12 m², le sous-loyer ne peut pas excéder 12 × 16 = 192 € par mois. La sous-location sert à partager une charge, pas à s’enrichir sur le dos du logement.
Le locataire principal doit aussi transmettre au sous-locataire deux documents : l’autorisation écrite du bailleur, et une copie du bail en cours. C’est ce qui permet au sous-locataire de vérifier que tout est en règle avant de s’installer.
Ce que risque le locataire qui sous-loue sans autorisation
C’est le cœur du sujet, et les sanctions sont lourdes. Sous-louer sans l’accord écrit du bailleur est une faute qui peut justifier la résiliation du bail : le locataire principal peut être condamné à quitter le logement.
Il y a plus dissuasif encore. Les juges considèrent que les sous-loyers encaissés sans autorisation reviennent au propriétaire. Concrètement, le locataire peut être condamné à reverser au bailleur l’intégralité des sous-loyers encaissés (les juges en déduisent parfois le loyer déjà payé) — parfois plusieurs milliers d’euros accumulés sur des mois de location.
Cette position a été confirmée par la Cour de cassation à propos de sous-locations Airbnb non autorisées : les sous-loyers sont qualifiés de « fruits civils » qui appartiennent au bailleur. Les montants et l’issue dépendent toujours du dossier ; en cas de litige, faites-vous accompagner par un professionnel ou l’ADIL.
Le sous-locataire, lui, est dans une position fragile : si le bail principal s’arrête, il ne peut se prévaloir d’aucun droit ni titre d’occupation face au propriétaire. Il n’a de contrat qu’avec le locataire principal, pas avec le bailleur.
Côté bailleur : comment autoriser et encadrer une sous-location
Vous êtes propriétaire et votre locataire vous demande de sous-louer ? Vous êtes libre d’accepter ou de refuser. Si vous acceptez, cadrez les choses par écrit pour éviter les mauvaises surprises.
Une autorisation propre précise en général :
- L’identité du sous-locataire et la partie du logement concernée (une chambre, tout le logement…)
- La durée de la sous-location, qui ne peut pas dépasser celle du bail principal
- Le montant du sous-loyer autorisé, dans la limite du prix au m² que paie votre locataire
- Le rappel que la sous-location prend fin en même temps que le bail principal
Gardez une trace datée de cet accord et de vos échanges. En cas de désaccord plus tard, c’est cette preuve écrite qui fera foi. Un accord clair au départ, c’est une relation apaisée ensuite.
Côté locataire : comment demander proprement
Formulez votre demande par écrit (lettre recommandée ou e-mail dont vous gardez une copie), en précisant qui serait le sous-locataire, quelle partie du logement, pour combien de temps et à quel prix. Cela montre votre sérieux et facilite l’accord.
N’installez personne tant que vous n’avez pas la réponse écrite du bailleur. Une fois l’accord obtenu, rédigez un contrat de sous-location avec votre sous-locataire et remettez-lui l’autorisation du bailleur plus une copie de votre bail. Ces réflexes vous protègent tous les deux.
Les cas particuliers : HLM, meublé et location touristique
Trois situations sortent du cadre classique et méritent une vigilance renforcée.
Le logement social (HLM). Ici, la règle est bien plus stricte : sous-louer tout ou partie d’un logement social est en principe interdit, avec quelques exceptions très encadrées (accueil de personnes âgées, en situation de handicap ou de jeunes, dans des conditions prévues par la loi). Une sous-location irrégulière en HLM expose à une amende pouvant atteindre 9 000 € et à la perte du logement.
Le meublé. Le principe reste le même qu’en location vide : accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le type de bail ne change pas la règle de base — pas d’autorisation, pas de sous-location.
La sous-location touristique (type Airbnb). C’est le terrain le plus risqué. Il faut l’accord écrit du bailleur, mais aussi respecter les règles locales : autorisation de la mairie dans de nombreuses villes, numéro d’enregistrement, plafond de nuitées pour une résidence principale, éventuelles restrictions du règlement de copropriété. Ces règles se sont durcies avec la loi Le Meur — on les détaille dans notre article dédié. Sans l’accord du bailleur, vous cumulez les deux sanctions : résiliation du bail et remboursement des sous-loyers.
Un mot sur le cadre juridique de la sous-location
Bon à savoir : le contrat entre le locataire principal et son sous-locataire n’est pas régi par la loi de 1989, mais par les règles générales du Code civil. Cela signifie que le sous-locataire ne bénéficie pas des mêmes protections qu’un locataire classique (durée minimale, encadrement du congé…).
Cet article donne les repères essentiels, mais il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Avant de vous lancer, vérifiez les valeurs et règles en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l’ADIL de votre département : c’est gratuit.
Questions fréquentes
Peut-on sous-louer sans l’accord du propriétaire ?
Non. L’article 8 de la loi de 1989 impose l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Sans cet accord, la sous-location est une faute : le bailleur peut faire résilier le bail et réclamer le remboursement des sous-loyers encaissés.
À quel prix peut-on sous-louer ?
Le prix au mètre carré de la sous-location ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Si vous louez 50 m² pour 800 €, une chambre de 12 m² ne peut pas être sous-louée plus de 192 € par mois. La sous-location ne doit pas générer de bénéfice.
Que risque-t-on à sous-louer sans autorisation ?
Deux sanctions cumulables : la résiliation du bail, donc l’obligation de quitter le logement, et le remboursement au bailleur de la totalité des sous-loyers perçus. La Cour de cassation a confirmé cette règle pour des sous-locations Airbnb non autorisées.
Peut-on sous-louer un logement social (HLM) ?
En principe non. La sous-location d’un HLM est interdite, sauf exceptions très encadrées par la loi (accueil de personnes âgées, en situation de handicap ou de jeunes). Une sous-location irrégulière expose à une lourde amende et à la perte du logement.
Le bailleur peut-il refuser une sous-location ?
Oui, librement et sans avoir à se justifier. Le locataire n’a pas de droit automatique à sous-louer. Tant que l’accord écrit n’est pas donné, aucune sous-location n’est possible, même partielle ou de courte durée.