Choisir son locataire sans se tromper : la checklist du propriétaire
Choisir son locataire, ce n’est pas un coup de chance, c’est une méthode. Avant de signer, une poignée d’étapes s’enchaînent : poser ses critères, demander les bonnes pièces, vérifier qu’elles sont vraies, sécuriser le loyer et rester dans les clous de la loi. Voici la checklist complète pour choisir un dossier solide, sans discriminer et sans se faire piéger.
Choisir son locataire, c’est un enchaînement, pas un coup de chance
Un bon locataire, ce n’est pas celui qui a le plus beau dossier au premier regard, c’est celui dont le dossier tient la route une fois vérifié. Entre la première candidature et la signature du bail, six étapes s’enchaînent dans un ordre logique : définir vos critères, demander uniquement les pièces autorisées, vérifier leur authenticité, choisir une garantie contre les impayés, respecter les règles de non-discrimination, puis formaliser votre choix.
L’enjeu est double. D’un côté, sécuriser vos loyers, car une procédure d’expulsion après un impayé prend des mois et coûte cher. De l’autre, rester dans le cadre de la loi, qui encadre strictement ce que vous pouvez demander et sur quels motifs vous pouvez refuser. Ce guide est le fil conducteur : chaque étape renvoie vers le guide détaillé quand vous voulez creuser.
La checklist pour choisir son locataire
Voici l’enchaînement, du premier dossier reçu au locataire retenu. Gardez-le sous la main : la logique reste la même quel que soit le logement.
- Définir vos critères à l’avance
Posez noir sur blanc ce qui fait un dossier solide pour vous : stabilité des revenus, cohérence du budget logement. Des critères clairs et appliqués à tous vous protègent aussi du reproche de discrimination.
- Demander uniquement les pièces autorisées
La liste des justificatifs réclamables est fermée par décret. Demandez identité, domicile, situation professionnelle et ressources, jamais une pièce hors liste.
- Vérifier l’authenticité des pièces
Faux bulletins de salaire, avis d’imposition retouché : recoupez les montants et vérifiez l’avis avec le service officiel gratuit des impôts avant de dire oui.
- Choisir une garantie contre les impayés
Garant (caution solidaire), garantie Visale gratuite ou assurance loyers impayés (GLI) : sécurisez le loyer selon le profil du candidat, sans cumuler caution et GLI.
- Respecter la non-discrimination
Le refus ne peut jamais reposer sur un critère prohibé par la loi (origine, âge, situation de famille, grossesse, etc.). Seule la solidité économique du dossier se discute.
- Formaliser votre choix
Retenez le dossier le plus solide, prévenez les autres candidats, puis préparez un bail conforme et son état des lieux d’entrée.
Étape 1 : Définir vos critères avant de recevoir les dossiers
Avant même la première visite, décidez de ce que vous regardez et appliquez la même grille à toutes les candidatures. C’est votre meilleure défense contre deux risques opposés : choisir au feeling (et se tromper) ou refuser quelqu’un sur un motif qui vous exposerait à des poursuites.
Le repère le plus utilisé est le taux d’effort, c’est-à-dire la part du loyer charges comprises dans les revenus du foyer. Beaucoup de bailleurs retiennent un loyer qui ne dépasse pas environ un tiers des ressources. Attention : ce seuil est une pratique de marché, pas une obligation légale. Il n’existe aucun texte qui impose un taux d’effort maximal, et un dossier qui le dépasse légèrement mais présente une garantie solide peut très bien être retenu. Raisonnez plutôt en reste à vivre : ce qui compte, c’est ce qui reste au foyer une fois le loyer payé.
- La stabilité des revenus (CDI, ancienneté, mais aussi revenus réguliers d’un indépendant ou d’un retraité).
- Le reste à vivre une fois le loyer et les charges payés, plus parlant qu’un pourcentage brut.
- La présence d’une garantie mobilisable (garant, Visale, GLI), qui peut compenser un profil moins classique.
- La cohérence générale du dossier, que l’on vérifie à l’étape suivante.
Un critère appliqué à tous n’est pas une discrimination ; un critère sorti au cas par cas, si. Gardez votre grille écrite, elle vous servira aussi à expliquer sereinement un refus.
Étape 2 : Demander uniquement les pièces autorisées (et connaître les interdites)
La loi ferme la liste des justificatifs que vous pouvez réclamer. Cette liste limitative est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de la loi du 6 juillet 1989. Vous pouvez demander une pièce par catégorie : identité, domicile, situation professionnelle et ressources.
Côté pièces autorisées, on retrouve typiquement :
- Pièce d’identité en cours de validité.
- Justificatif de domicile actuel (quittances de loyer, dernier avis de taxe foncière, attestation d’hébergement).
- Justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte professionnelle, extrait Kbis pour un indépendant).
- Justificatif de ressources (trois derniers bulletins de salaire, dernier ou avant-dernier avis d’imposition, justificatifs de prestations ou de pensions).
À l’inverse, l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des pièces que vous n’avez pas le droit de demander. En réclamer une vous expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.
La bonne pratique tient en une phrase : demandez seulement ce que la loi autorise, mais vérifiez à fond ce qu’on vous remet. On détaille la liste complète, pièce par pièce, dans notre guide du dossier ALUR et notre guide de ce que le bailleur peut exiger.
Étape 3 : Vérifier que les pièces sont authentiques
C’est ici que se joue l’essentiel du risque d’impayé. Le marché étant tendu, certains candidats gonflent leur dossier : bulletins de salaire retouchés, avis d’imposition fabriqué, contrat de travail inventé. Vérifier l’authenticité des pièces qu’on vous remet est parfaitement légal, et c’est gratuit.
Le contrôle le plus efficace est officiel : l’administration fiscale met à disposition un service de vérification des avis d’imposition en ligne sur impots.gouv.fr. Vous y saisissez deux références figurant sur l’avis du candidat, et le service réaffiche les montants réels enregistrés par le fisc. Si le revenu fiscal de référence ne correspond pas, le document a été trafiqué. Recoupez ensuite la cohérence d’ensemble : le même nom, les mêmes dates et des montants qui se répondent d’une pièce à l’autre (salaire des bulletins, revenu de l’avis, ressources annoncées).
On ne refait pas ici tout le détail : notre guide dédié explique les cinq contrôles gratuits (dont le service officiel de vérification des avis et le cachet électronique 2D-Doc) pour démasquer un faux dossier en dix minutes.
Étape 4 : Choisir une garantie contre les impayés
Même avec un bon dossier, une sécurité n’est jamais de trop. Trois dispositifs existent, et on ne les cumule pas n’importe comment.
- Le garant (caution solidaire) : une personne s’engage à payer si le locataire ne paie pas. C’est gratuit et simple, mais la solidité du garant se vérifie comme celle du locataire.
- La garantie Visale : une caution gratuite accordée par Action Logement, surtout pour les jeunes de moins de 31 ans et les salariés en prise de poste. Elle couvre les impayés dans une certaine limite.
- L’assurance loyers impayés (GLI) : une assurance que vous souscrivez, qui indemnise les loyers non payés sous conditions d’éligibilité du locataire.
Point de vigilance : vous ne pouvez pas cumuler une caution solidaire (garant) et une GLI sur un même bail, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Visale, de son côté, est une forme de caution : elle ne se cumule pas non plus avec une GLI. Choisissez le dispositif adapté au profil plutôt que d’empiler les sécurités. On compare caution, Visale et GLI en détail dans le guide dédié, et on explique l’engagement réel du garant dans un autre.
Étape 5 : Refuser, oui, mais jamais sur un critère interdit
Vous êtes libre de choisir le dossier le plus solide. Vous n’êtes pas libre de refuser sur n’importe quel motif. L’article 225-1 du code pénal interdit toute discrimination fondée sur une longue liste de critères, et refuser un logement pour l’un de ces motifs est un délit.
Parmi les critères prohibés figurent notamment l’origine, le patronyme, le lieu de résidence, l’apparence physique, l’état de santé, le handicap, la situation de famille, la grossesse, l’âge, le sexe, l’orientation sexuelle, les opinions ou la religion. La discrimination au logement est punie jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende (article 225-2 du code pénal).
Autre interdit fréquent : exiger une nationalité française ou refuser un candidat au RSA, à l’AAH ou bénéficiaire d’APL au seul motif de l’origine de ses revenus. On explique comment refuser proprement, sans se mettre en faute, dans notre guide dédié.
Étape 6 : Formaliser votre choix et préparer la signature
Une fois le dossier retenu, deux gestes closent la sélection. D’abord, prévenir les candidats non retenus, idéalement par un mot bref et courtois : c’est une question de respect, et cela vous évite des relances. Ensuite, préparer la suite : un bail conforme au modèle en vigueur, ses annexes obligatoires et l’état des lieux d’entrée, qui protégera le dépôt de garantie à la sortie.
C’est aussi le moment de rassembler le dossier au propre : les pièces vérifiées, la garantie choisie, les coordonnées du garant le cas échéant. Un dossier bien rangé dès le départ, c’est une gestion sereine pour toute la durée du bail, et une relocation facilitée le jour venu.
Questions fréquentes
Quel taux d’effort retenir pour choisir un locataire ?
Beaucoup de bailleurs retiennent un loyer charges comprises qui ne dépasse pas environ un tiers des revenus du foyer. Ce seuil est une pratique de marché, pas une obligation légale : aucun texte n’impose de taux d’effort maximal. Raisonnez plutôt en reste à vivre (ce qui reste une fois le loyer payé) et tenez compte d’une garantie éventuelle. Appliquez le même critère à tous les candidats.
Quelles pièces justificatives puis-je demander à un candidat locataire ?
Seulement celles de la liste limitative du décret n° 2015-1437 : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un justificatif de situation professionnelle et un justificatif de ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition, prestations ou pensions). Vous ne pouvez pas réclamer une pièce hors liste.
Quelles pièces sont interdites et quelle sanction si j’en demande une ?
L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit notamment de demander un relevé de compte bancaire, une attestation d’absence de crédit, la carte Vitale, un extrait de casier judiciaire ou un chèque de réservation avant la signature. Réclamer une pièce interdite vous expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.
Puis-je refuser un locataire qui n’a pas de garant ou dont les revenus sont justes ?
Oui, à condition de motiver le refus par la solidité économique du dossier (ressources insuffisantes au regard du loyer, absence de garantie, pièces non vérifiables), et non par la personne. Un refus fondé sur un critère prohibé par l’article 225-1 du code pénal (origine, âge, situation de famille, etc.) est un délit, puni jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
Comment éviter les impayés au moment de choisir le locataire ?
En combinant trois réflexes : vérifier l’authenticité des pièces (le service officiel de vérification des avis d’imposition est gratuit), apprécier le reste à vivre plutôt qu’un simple pourcentage, et sécuriser le loyer avec une garantie adaptée (garant, Visale ou assurance loyers impayés). Ces contrôles en amont coûtent dix minutes et évitent des mois de procédure.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .