État des lieux en ligne avec photos : entrée et sortie

L’état des lieux, la pièce qui décide qui paie quoi à la fin

L’état des lieux (l’EDL, pour les intimes) décrit l’état exact du logement au moment où le locataire reçoit les clés, puis au moment où il les rend. C’est ce document, et lui seul, qui permet de dire à la fin si quelque chose a été dégradé et, le cas échéant, ce qui peut être facturé au locataire.

Il s’établit deux fois : un état des lieux d’entrée à la remise des clés, un état des lieux de sortie au départ. Les deux se font de façon contradictoire et à l’amiable, c’est-à-dire ensemble, bailleur et locataire présents (ou représentés), chacun signant le document. L’EDL d’entrée est ensuite annexé au bail : c’est une obligation issue de la loi ALUR.

Et sans EDL d’entrée ? La loi protège le locataire : en vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, la présomption de l’article 1731 du Code civil (le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état) ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, en pratique, le bailleur. Résultat : faute d’état des lieux d’entrée de son fait, le bailleur ne peut, en principe, rien reprocher au locataire à la sortie. Attention : si c’est le locataire qui a refusé l’état des lieux, le bailleur peut au contraire se prévaloir de la présomption de bon état. C’est dire à quel point l’entrée mérite d’être soignée.

Faire votre état des lieux en ligne gratuitement

Plutôt que de gribouiller un formulaire papier sur un coin de table, vous pouvez créer votre état des lieux en ligne, gratuitement et sans inscription, avec notre outil dédié sur /outils/etat-des-lieux. Vous le remplissez pièce par pièce, vous ajoutez vos photos, et vous obtenez un document propre, daté, prêt à signer et à imprimer.

Le principe est simple : vous décrivez chaque pièce et chaque équipement, vous notez l’état (neuf, bon, moyen, mauvais), vous précisez les défauts, et vous illustrez avec des photos. Le même document servira de référence à la sortie, il suffira de le rouvrir et de comparer.

• Renseignez le logement et les compteurs (eau, électricité, gaz)
• Parcourez chaque pièce et décrivez sols, murs, plafonds, équipements
• Ajoutez des photos datées pour chaque point sensible
• Générez le document, faites-le signer par les deux parties
• Conservez-le : il ressort tel quel le jour de la sortie

La grille type : ce qu’il faut noter pièce par pièce

Un état des lieux utile est un état des lieux précis. Oubliez le « bon état » fourre-tout : il ne prouve rien. Pour chaque pièce, décrivez les éléments un par un et signalez le moindre défaut préexistant, même minime, c’est ce niveau de détail qui vous protégera plus tard.

Voici les postes à passer en revue, pièce après pièce :

Les éléments à décrire dans chaque pièce

• Sols : parquet, carrelage, moquette (rayures, taches, joints)
• Murs et plafonds : peinture, papier peint, fissures, trous, traces
• Ouvertures : portes, fenêtres, volets, poignées, vitrages
• Équipements : prises, interrupteurs, radiateurs, luminaires
• Cuisine : plan de travail, évier, meubles, électroménager fourni
• Salle de bains : sanitaires, robinetterie, joints, faïence
• Compteurs : relevés d’eau, d’électricité et de gaz, avec les numéros
• Clés remises : nombre de trousseaux, badges, télécommandes

Notez aussi tout ce qui est fourni avec le logement (mobilier en meublé, cave, place de parking) : ce qui n’est pas décrit à l’entrée est impossible à réclamer à la sortie.

Entrée, sortie : la comparaison qui fait foi

Le jour du départ, on ne repart pas de zéro : on rouvre l’état des lieux d’entrée et on compare, ligne à ligne, pièce par pièce, photos à l’appui. Les différences réelles sautent alors aux yeux, et c’est cette comparaison qui sert à établir les réparations imputables au locataire.

Toute la subtilité tient dans une distinction : la vétusté et l’usure normale d’un côté, les dégradations de l’autre. Une moquette qui se ternit après huit ans, une peinture qui jaunit : c’est de la vétusté, elle ne se facture pas au locataire. Une vitre cassée, une brûlure sur le plan de travail, un trou dans une porte : là, c’est une dégradation, et la remise en état lui revient.

Pour objectiver tout ça, vous pouvez annexer une grille de vétusté au bail. Elle fixe une durée de vie et un abattement annuel par élément : au fil des années, la part facturable au locataire diminue mécaniquement. C’est un excellent moyen d’éviter les discussions sans fin à la sortie.

Pourquoi un EDL soigné vous fait gagner à tous les coups

Un état des lieux bâclé se retourne contre celui qui l’a bâclé. Pour le bailleur, impossible de justifier une retenue si l’entrée n’a rien décrit. Pour le locataire, impossible de prouver qu’un défaut existait déjà si personne ne l’a noté. Le soin apporté à l’EDL protège donc les deux parties.

Les photos sont votre meilleur allié. Un texte dit « trace sur le mur du salon » ; une photo montre exactement laquelle, et sa taille. Datées et annexées à l’état des lieux, validées par les deux parties, elles ont la même valeur que le document lui-même. En cas de litige, ce sont elles qui tranchent.

Bref : quelques minutes de plus à l’entrée vous épargnent des semaines de courriers tendus à la sortie. Un EDL clair, illustré et signé, c’est un dossier serein et une relation de confiance qui dure.

Questions fréquentes