Encadrement des loyers : l’expérimentation arrive à terme, et après ?
L’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers, née de la loi ELAN, arrive à son terme réglementaire le 24 novembre 2026. Un texte de prolongation est en discussion au Parlement. Avant d’en conclure que vous pouvez relouer sans plafond, voici ce qui change, ce qui ne change pas, et ce qu’il faut vérifier.
L’échéance du 24 novembre 2026, d’où elle vient
Petit rappel utile : l’encadrement du niveau des loyers (celui qui fixe un loyer de référence à ne pas dépasser) n’a jamais été une règle gravée dans le marbre. C’est une expérimentation, lancée pour une durée limitée afin d’en mesurer les effets avant d’aller plus loin.
Elle est née de l’article 140 de la loi ELAN (loi du 23 novembre 2018) pour une durée de cinq ans, puis a été prolongée de trois ans par la loi 3DS de février 2022. Au total, huit ans, ce qui porte son terme réglementaire autour du 24 novembre 2026.
Ce dispositif ne concerne qu’un club restreint de territoires volontaires : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, une partie de Grenoble, les intercommunalités franciliennes de Plaine Commune et Est Ensemble, ainsi que des communes du Pays Basque. Si votre bien est ailleurs, cette échéance ne vous concerne tout simplement pas.
Le piège à éviter : « expérimentation terminée » ne veut pas dire « plafond disparu »
Pour s’y retrouver, il faut distinguer trois choses que l’on mélange très vite :
- L’expérimentation : le cadre national qui autorise les villes volontaires à encadrer le niveau des loyers. C’est lui qui arrive à échéance.
- La prolongation ou la pérennisation : le texte en discussion au Parlement, qui pourrait prolonger ce cadre. Il n’est pas encore promulgué, donc rien n’est acquis.
- L’arrêté préfectoral local : le document qui fixe concrètement les loyers de référence dans votre commune. C’est lui, et lui seul, qui vous est opposable, tant qu’il est en vigueur.
À retenir : un bail en cours n’est pas remis en cause par l’échéance. Et tant qu’un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence dans votre commune, vous devez le respecter à la mise en location, point.
Et la zone tendue, dans tout ça ?
C’est l’autre confusion classique. Le plafonnement de l’évolution du loyer à la relocation en zone tendue (article 18 de la loi du 6 juillet 1989, mis en œuvre par un décret annuel) est un régime totalement distinct, qui n’est pas concerné par cette échéance.
Ce régime repose sur un décret reconduit chaque année : à ce jour, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable jusqu’au 31 juillet 2027. C’est donc un calendrier propre, sans lien avec le terme de l’expérimentation du niveau des loyers.
Autrement dit, même si l’expérimentation du niveau des loyers s’arrêtait, le fait de ne pas pouvoir augmenter librement le loyer entre deux locataires en zone tendue, lui, continuerait de s’appliquer. Deux dispositifs, deux calendriers, à ne pas mettre dans le même panier.
Où en est le texte de prolongation (au 6 novembre 2026)
Le dossier est entre les mains du Parlement. Une proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Dans sa version initiale, elle visait à pérenniser le dispositif et à l’ouvrir à de nouvelles villes.
Le Sénat l’a adoptée le 21 octobre 2026, mais dans une version nettement plus resserrée : une simple prolongation de deux ans (jusqu’en 2028), à périmètre constant, sans pérennisation et sans ouverture à de nouvelles communes. Le gouvernement s’est dit favorable à cette version limitée.
La suite ? Une nouvelle lecture à l’Assemblée nationale était attendue à la mi-novembre 2026 (les sources évoquent le 18 ou le 19 novembre), avant l’échéance du 24. À la date de cet article, le 6 novembre 2026, le texte n’est donc pas promulgué : tout ce qui précède reste au conditionnel.
Ce que vous devez vérifier maintenant
Plutôt que de parier sur l’avenir du texte, concentrez-vous sur ce qui est concret. Voici la marche à suivre, surtout si vous relouez dans les prochaines semaines.
- Identifiez votre régime
Votre bien relève-t-il de l’encadrement du niveau (loyer de référence), de la zone tendue, des deux, ou d’aucun des deux ? Ce sont des règles différentes, et seul l’encadrement du niveau est touché par l’échéance de novembre 2026.
- Vérifiez l’arrêté préfectoral en vigueur
Consultez le simulateur de service-public.fr et le site de votre préfecture pour savoir si un arrêté fixe toujours un loyer de référence dans votre commune, et jusqu’à quelle date. En cas de doute, l’ADIL de votre département répond gratuitement.
- Re-vérifiez à chaque nouvelle mise en location
Si vous signez un bail autour ou après le 24 novembre, refaites la vérification le jour de la signature. Le cadre peut avoir été prolongé, ou non : fixez votre loyer sur la base de la règle réellement applicable ce jour-là.
- Gardez une trace du loyer et de son historique
Loyer d’origine, loyer de référence appliqué, révisions successives : conservez tout. C’est votre meilleure protection en cas de contestation, et le point de départ de votre prochaine relocation.
Notre conseil : attendre le texte définitif avant de changer de braquet
La tentation est grande de voir dans cette échéance un feu vert pour remonter le loyer à la prochaine relocation. C’est risqué. Si une prolongation est votée et qu’un nouvel arrêté reconduit les plafonds, un loyer fixé trop haut vous exposera aux mêmes suites qu’avant : mise en demeure du préfet, remboursement du trop-perçu, amende.
La position la plus sûre, aujourd’hui, est donc l’attente informée : vous suivez l’avancée du texte, vous vérifiez l’arrêté applicable à la date de signature, et vous fixez votre loyer en conséquence. Pas d’anticipation hasardeuse.
Enfin, le rappel d’usage : cet article donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil individuel. Les dates, périmètres et valeurs évoluent, parfois vite en ce moment. Avant toute décision, appuyez-vous sur une source officielle à jour et, en cas de doute, sur l’ADIL de votre département.
Questions fréquentes
L’encadrement des loyers s’arrête-t-il vraiment le 24 novembre 2026 ?
C’est le terme réglementaire de l’expérimentation, pas une fin garantie du dispositif. Un texte de prolongation de deux ans est en discussion au Parlement (adopté par le Sénat le 21 octobre 2026, non promulgué au 6 novembre 2026). Et tant qu’un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence dans votre commune, il reste applicable. Ne comptez pas sur une disparition automatique.
Mon bail en cours est-il remis en cause par l’échéance ?
Non. L’échéance ne touche pas les baux déjà signés. Votre contrat se poursuit normalement et votre révision annuelle continue de suivre l’IRL. La vigilance porte sur les nouvelles mises en location, pas sur les locations en cours.
La prolongation jusqu’en 2028 est-elle votée ?
Au 6 novembre 2026, non : le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une version prolongeant l’expérimentation de deux ans, à périmètre constant, mais le texte doit encore repasser à l’Assemblée nationale et n’est pas promulgué. Tout reste au conditionnel. Vérifiez l’état réel sur Légifrance, le Sénat ou l’Assemblée au moment où vous lisez.
Pourrai-je augmenter librement le loyer à la relocation après l’échéance ?
Prudence. D’abord, si une prolongation est votée et qu’un arrêté reconduit les plafonds, l’encadrement du niveau continuera de s’appliquer. Ensuite, si votre bien est en zone tendue, le plafonnement de la hausse entre deux locataires reste en vigueur : c’est un régime distinct, non concerné par cette échéance.
Comment connaître la règle applicable dans ma ville ?
Le plus fiable est le simulateur de service-public.fr, qui indique commune par commune le régime et, le cas échéant, le loyer de référence du secteur. Complétez avec le site de votre préfecture pour la date de validité de l’arrêté. En cas de doute, l’ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.
Ce guide donne des repères généraux à jour de la législation en vigueur (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il a valeur d’information et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Mis à jour le .