Encadrement des loyers 2026 : où en est-on vraiment ?

Deux dispositifs différents (qu’on confond tout le temps)

Quand on parle d’« encadrement des loyers », on mélange en réalité deux régimes qui n’ont ni le même périmètre, ni les mêmes règles. Bien les distinguer, c’est éviter de croire qu’on est libre alors qu’on est plafonné, ou l’inverse.

• L’encadrement du niveau des loyers (dispositif issu de la loi ELAN) : dans une poignée de grandes villes volontaires, un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral. Le loyer de mise en location ne peut pas dépasser un plafond, le « loyer de référence majoré ».
• La zone tendue : un périmètre beaucoup plus large de communes où, à la relocation, on ne peut pas augmenter librement le loyer entre deux locataires. La hausse est en principe limitée à l’indice de référence des loyers (IRL).

Une même ville peut relever de la zone tendue sans appliquer l’encadrement strict du niveau. C’est le cas de la grande majorité des communes concernées : elles plafonnent l’évolution du loyer, pas son montant de départ.

Zone tendue : la liste actualisée par le décret de décembre 2025

C’est l’actualité réglementaire de la période : le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (publié au Journal officiel le 23 décembre) a mis à jour la liste des communes classées en zone tendue. Elle en compte désormais de l’ordre de 1 150, réparties sur 28 agglomérations.

Concrètement, ce décret ajuste surtout la liste à la marge, pour tenir compte de fusions et de créations de communes : il ajoute par exemple Oullins-Pierre-Bénite (métropole de Lyon) et Victot-en-Auge en Normandie, et retire des communes qui ont disparu ou fusionné. Les grandes agglomérations déjà classées le restent.

Parmi les territoires en zone tendue figurent notamment Paris et sa région, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, mais aussi Marseille et l’agglomération frontalière de Genève-Annemasse. Pour savoir si une commune précise est concernée, le simulateur officiel sur service-public.gouv.fr fait foi.

Être en zone tendue : ce que ça impose au bailleur

Le classement en zone tendue déclenche plusieurs règles concrètes, dont deux qui touchent directement le bailleur :

• Encadrement de l’évolution du loyer à la relocation (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989) : entre deux locataires, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien, simplement réévalué de l’IRL. Deux exceptions : des travaux d’amélioration récents, ou un loyer manifestement sous-évalué.
• Préavis du locataire ramené à un mois (au lieu de trois) : un locataire qui part vous prévient plus vite, ce qui raccourcit votre visibilité pour reluer.

S’ajoutent, côté fiscalité locale, la taxe sur les logements vacants et la possibilité pour la commune de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. En zone tendue, votre montant de départ reste libre à la première mise en location : c’est sa hausse d’un locataire à l’autre qui est bridée.

Encadrement du niveau : les villes où le montant est plafonné

L’encadrement strict du niveau des loyers, lui, ne s’applique qu’à un club restreint de territoires volontaires : au printemps 2026, de l’ordre de 69 communes réparties sur 9 zones. On y trouve Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Bordeaux, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, et en Île-de-France les intercommunalités de Plaine Commune et Est Ensemble, ainsi que des communes du Pays Basque.

Dans ces villes, un arrêté préfectoral fixe, par secteur et par type de logement, trois valeurs au mètre carré : le loyer de référence, le loyer de référence minoré (−30 %) et le loyer de référence majoré (+20 %). Le loyer que vous demandez ne peut pas dépasser ce loyer de référence majoré.

Un « complément de loyer » reste possible au-delà du plafond, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort réellement exceptionnelles, justifiées et non déjà prises en compte dans le loyer de référence. C’est l’exception, pas la règle.

Marseille, Annemasse : ce qui est vrai et ce qui ne l’est (pas encore)

C’est là que la nuance compte. Marseille et l’agglomération d’Annemasse sont bien en zone tendue : l’évolution du loyer à la relocation y est donc plafonnée à l’IRL. En revanche, elles n’appliquent pas (encore) l’encadrement strict du niveau des loyers.

La métropole Aix-Marseille-Provence et Annemasse Agglo ont candidaté au dispositif ELAN, mais aucun arrêté n’a été signé à ce stade. Tant qu’il n’y a pas d’arrêté fixant des loyers de référence, aucun plafond de montant n’est opposable au bailleur sur ces territoires.

L’expérimentation ELAN, elle, arrive à échéance le 23 novembre 2026. Le gouvernement débat d’une prolongation, mais les projets discutés visent surtout à laisser continuer les villes déjà engagées, sans forcément en ajouter de nouvelles. À suivre donc, sans surinterpréter les annonces.

Ce que vous risquez si vous dépassez le plafond

Dans une ville en encadrement du niveau, un loyer supérieur au loyer de référence majoré (hors complément justifié) expose à des suites bien réelles. Le préfet peut mettre le bailleur en demeure de régulariser et de rembourser le trop-perçu au locataire.

Faute de régularisation, l’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une personne morale (SCI, société). Le locataire peut aussi agir de lui-même pour faire baisser le loyer et récupérer les sommes versées en trop.

En zone tendue « simple », le risque porte plutôt sur une hausse à la relocation jugée irrégulière : le locataire peut en contester le montant et obtenir un retour au loyer précédent réévalué de l’IRL. Dans les deux cas, mieux vaut fixer le bon loyer dès le départ que devoir rembourser ensuite.

Bien afficher, et surtout bien réviser son loyer

Retenez la logique d’ensemble : le montant que vous affichez à la mise en location doit respecter le plafond de votre ville (loyer de référence majoré si vous êtes en encadrement strict), et ses évolutions ultérieures suivent l’IRL, jamais plus, tant que le régime s’applique.

Sur Locara, le loyer se saisit à l’ajout du bien puis se révise en quelques secondes à la date d’anniversaire du bail. Vous gardez une trace claire du loyer en vigueur et de son historique, ce qui aide à rester dans les clous, année après année.

Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil individuel : les valeurs et périmètres évoluent commune par commune. En cas de doute sur votre situation, appuyez-vous sur le simulateur officiel et, si besoin, sur l’ADIL de votre département.