Loi de finances 2027 : ce qui pourrait changer pour les bailleurs

PLF 2027 : de quoi parle-t-on, et où en est le texte ?

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 a été présenté en Conseil des ministres puis enregistré à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. « Projet », c’est le mot important : à ce stade, rien n’est voté, rien n’est définitif. Le texte va être débattu, amendé, voté article par article, puis passer au Sénat avant une éventuelle adoption en fin d’année.

Concrètement, le calendrier annoncé prévoyait des votes solennels à l’Assemblée le 20 octobre (première partie), le 27 octobre (budget de la Sécurité sociale) et le 17 novembre (ensemble du texte), avant un examen au Sénat et une navette à boucler autour du 21 décembre. La loi de finances doit en principe être promulguée avant le 1er janvier 2027 (article 47 de la Constitution donne 70 jours au Parlement).

Dans cet article, nous écrivons volontairement au conditionnel pour tout ce qui relève du projet (« le projet prévoit », « serait plafonné »), et à l’indicatif seulement pour ce qui est déjà voté dans une loi antérieure. On vous dit à chaque fois dans quelle catégorie on se trouve.

La mesure phare pour les bailleurs : le rabot de l’amortissement LMNP

C’est LA mesure qui fait réagir. Selon l’article 7 du PLF 2027, l’amortissement déductible en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel serait fortement plafonné. D’après les évaluations publiées début octobre 2026, il serait limité à 2,5 % par an et 7 000 € maximum par foyer fiscal pour un meublé classique, et à 1,5 % et 5 000 € par foyer fiscal pour un meublé de tourisme.

L’amortissement, c’est l’atout fiscal du meublé au réel : il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier, ce qui efface souvent une grande partie du loyer imposable. Un plafond plus bas signifierait donc une déduction plus faible, et une part plus importante de vos loyers soumise à l’impôt.

Le projet prévoit aussi de supprimer la possibilité de reporter sur les années suivantes les amortissements non déduits à partir des exercices clos en 2027. Le stock d’amortissements déjà en report au 31 décembre 2026 resterait utilisable de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l’exercice.

Un exemple chiffré pour comprendre (si le projet passait en l’état)

Prenons un meublé dont la base amortissable (hors terrain et hors mobilier) est de 300 000 €. Aujourd’hui, à un rythme d’environ 3 % par an, vous déduisez de l’ordre de 9 000 € d’amortissement, qui viennent réduire votre loyer imposable.

Avec le projet, votre amortissement serait plafonné à 7 000 € sur ce même bien, et la fraction non utilisée ne serait plus reportable sur les années suivantes. Résultat : environ 2 000 € de déduction en moins chaque année, donc davantage de revenus imposés. L’effet exact dépend de votre taux d’amortissement actuel, de vos autres charges et de votre tranche d’imposition.

Qui ne serait pas concerné par ce rabot

D’après le projet, plusieurs situations resteraient en dehors du plafonnement :

• les bailleurs au micro-BIC (abattement forfaitaire, pas d’amortissement) : ils ne sont pas visés, puisque la mesure cible le régime réel ;
• les loueurs en meublé professionnels (LMP), non concernés par ce plafond ;
• les résidences gérées avec services : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et établissements de soins, qui seraient exclues du dispositif.

Là encore, ces contours font partie du projet et pourraient évoluer au fil des amendements : à vérifier sur le texte adopté.

Location nue et revenus fonciers : ce qui ne bougerait pas

Bonne nouvelle pour les bailleurs en location vide : d’après les comptes rendus disponibles début octobre 2026, le projet initial ne touche pas au cœur de la fiscalité des revenus fonciers.

• Le déficit foncier serait maintenu : vous pourriez toujours imputer vos charges et travaux au-delà des loyers, dans les limites habituelles (règle de base de 10 700 € par an sur le revenu global). À ne pas confondre avec le PLF 2027 : le rehaussement temporaire à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D a, lui, déjà été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. C’est une mesure en vigueur, indépendante du projet 2027.
• Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ne serait pas modifié, avec un plafond de recettes maintenu à 15 000 € par an.
• Le barème de l’impôt sur le revenu serait revalorisé d’environ 2,1 % pour suivre l’inflation : le seuil d’entrée dans l’impôt passerait à 11 844 € par part. C’est plutôt favorable (il protège du « gel » du barème).

Si votre patrimoine locatif est majoritairement en location nue, le PLF 2027 vous concernerait donc moins directement que les bailleurs en meublé. Mais surveillez les amendements : c’est souvent en cours de débat que de nouvelles mesures apparaissent.

Le statut du bailleur privé : déjà voté, pas dans le PLF 2027

On confond souvent les deux, alors mettons les choses au clair. Le nouveau statut du bailleur privé (parfois appelé « dispositif Jeanbrun ») ne fait pas partie du PLF 2027 en discussion : il a été créé par la loi de finances pour 2026, déjà votée, et s’applique depuis début 2026.

Ce statut ouvre, pour la première fois en location nue, une forme d’amortissement du bien déductible des revenus fonciers, avec des taux annuels pouvant aller jusqu’à 5,5 % et des plafonds annuels (de l’ordre de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyer choisi), en contrepartie d’engagements : location nue en résidence principale, durée de 9 ans, plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Autrement dit : d’un côté, le PLF 2027 (projet) resserrerait l’amortissement du meublé ; de l’autre, une loi déjà en vigueur encourage l’amortissement de la location nue à loyer abordable. Deux textes différents, deux calendriers différents. On détaille le statut du bailleur privé dans un guide dédié.

Taxe foncière, taxe sur les logements vacants, DMTO : ne pas tout mélanger

Plusieurs impôts qui touchent les bailleurs ne relèvent pas du PLF 2027, ou pas directement :

• La taxe foncière est votée localement : son évolution dépend des taux décidés par votre commune et de la revalorisation nationale des valeurs locatives, pas d’une mesure spécifique du budget 2027. Vérifiez votre avis et votre commune.
• La taxe sur les logements vacants a été unifiée par la loi de finances pour 2026 (texte déjà voté), avec des effets à partir de 2027. Si vous avez un bien vacant, regardez si votre commune est concernée et les cas d’exonération.
• Les droits de mutation (DMTO), payés à l’achat, relèvent largement des départements : si vous achetez pour louer, renseignez-vous sur le taux applicable dans le département du bien.

Le réflexe à garder : distinguer ce qui est national et dans le PLF 2027 (projet) de ce qui est local ou déjà voté ailleurs. C’est la meilleure façon de ne pas s’inquiéter pour la mauvaise raison.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Pas de panique, mais un peu de méthode :

• Attendez le texte voté avant toute décision : un projet n’est pas une loi. Les plafonds, dates et contours peuvent encore changer d’ici fin 2026.
• Identifiez votre régime réel : êtes-vous au micro (BIC ou foncier) ou au réel ? La mesure LMNP ne viserait que le réel. Si vous ne savez pas, c’est le moment de regarder votre dernière déclaration.
• Gardez vos justificatifs à jour : loyers encaissés, charges, travaux, intérêts d’emprunt. Quelle que soit l’issue du budget, une comptabilité propre vous permettra de comparer les régimes sereinement.
• Suivez l’actualité sur les sources officielles : economie.gouv.fr, assemblee-nationale.fr, senat.fr et, pour le texte final, legifrance.gouv.fr.

On mettra cet article à jour au fil des votes. L’objectif n’est pas de vous faire peur, mais de vous donner les bons repères pour décider à froid, une fois les chiffres définitifs connus.

Questions fréquentes