Le mandat de gestion locative : quand déléguer, que signer

Le mandat de gestion en une minute

Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, le plus souvent une agence. Il fixe ce que le gestionnaire fait à votre place, ce qu’il vous facture, pour combien de temps, et comment chacun peut mettre fin à la relation.

Trois repères à garder en tête avant de signer :

• il doit être écrit, daté et signé, un mandat verbal n’a aucune valeur ;
• le gestionnaire doit détenir une carte professionnelle « G » (gestion immobilière) et une garantie financière qui protège les loyers qu’il encaisse pour vous ;
• les honoraires tournent en général autour de 6 à 10 % TTC des sommes encaissées, auxquels s’ajoutent des frais annexes qu’il faut lire de près.

Si vous n’avez pas encore tranché entre déléguer et gérer vous-même, commencez plutôt par notre comparatif « seul ou agence ». Ici, on part du principe que vous déléguez : on décortique le contrat.

Un contrat très encadré par la loi Hoguet

Gérer les biens d’autrui contre rémunération est une activité réglementée. Le cadre, c’est la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d’application du 20 juillet 1972. Objectif : protéger le propriétaire qui confie son bien (et surtout son argent) à un tiers.

Conséquence concrète : tout le monde ne peut pas se présenter comme gestionnaire. Le professionnel doit détenir une carte professionnelle mention « Gestion immobilière » (la fameuse carte « G »), délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Cette carte n’est accordée qu’à qui justifie d’une aptitude professionnelle, d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une garantie financière.

Le mandat lui-même obéit à des règles de forme. Il doit être écrit, daté, et porter un numéro : le professionnel l’inscrit sur son registre des mandats. On y trouve aussi le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, ainsi que le nom de la caisse qui apporte la garantie financière. Un mandat sans date ou sans numéro est fragile, voire nul : c’est un premier signal de sérieux à vérifier.

Le mandat ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée, et sa durée totale (reconductions comprises) ne peut pas dépasser trente ans. En pratique, on est très loin de ce plafond : la plupart des mandats démarrent sur un an.

Ce que le mandat couvre (et ce qu’il ne couvre pas)

Un mandat de gestion « courante » prend en charge la vie du bail une fois le locataire installé. En général, il inclut :

• encaisser les loyers et les charges, envoyer les quittances, relancer en cas de retard ;
• réviser le loyer chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL) ;
• appeler et régulariser les charges, faire le lien avec le syndic de copropriété ;
• suivre l’entretien courant, les petits travaux et les sinistres ;
• vous verser les loyers nets et vous adresser un relevé de gestion régulier ;
• préparer le récapitulatif annuel utile à votre déclaration de revenus fonciers.

Attention : la mise en location (recherche du locataire, visites, tri des dossiers, rédaction du bail, état des lieux d’entrée) est le plus souvent une prestation distincte, facturée en plus à chaque nouveau locataire. Lisez bien si votre mandat couvre la seule gestion courante ou aussi la relocation.

Certaines prestations restent toujours en dehors : la garantie contre les loyers impayés (souscrite à part), les gros travaux qui nécessitent votre accord, ou les procédures contentieuses lourdes, souvent facturées en supplément. Le mandat doit lister noir sur blanc ce qui est compris et ce qui ne l’est pas.

Les honoraires : combien ça coûte vraiment

C’est le point qu’on regarde en premier, et souvent mal : on retient le pourcentage affiché en oubliant les lignes qui s’additionnent. Voici les postes à repérer dans le mandat.

• La gestion courante : en moyenne 6 à 10 % TTC des sommes encaissées (loyers + charges). Les gestionnaires en ligne démarrent plus bas, les agences traditionnelles montent plus haut, parfois avec un minimum mensuel qui pénalise les petits loyers.
• La mise en location : facturée à chaque nouveau locataire, souvent autour d’un mois de loyer. Une part est plafonnée par la loi ALUR et imputable au locataire (selon la surface et la zone) ; le reste est à votre charge.
• La garantie loyers impayés (GLI), en option : généralement 2 à 4 % supplémentaires des loyers.
• Les frais annexes : relances, gestion d’un sinistre, suivi de travaux, établissement d’attestations, dossier contentieux… Ils doivent être détaillés, jamais regroupés sous un flou « frais divers ».

Un exemple parle mieux qu’un taux. Sur un loyer de 800 € charges comprises, 8 % de gestion courante font 64 € par mois, soit 768 € par an, chaque année tant que le bien est loué. Ajoutez la mise en location à chaque changement de locataire et, si vous la prenez, la GLI : sur dix ans, la facture dépasse vite plusieurs milliers d’euros.

Bonne nouvelle côté impôts : au régime réel (revenus fonciers ou BIC en meublé), les honoraires de gestion et de mise en location font partie des charges déductibles. Cela réduit le coût net de la délégation, sans l’effacer. Au micro-foncier, en revanche, ils ne se déduisent pas puisqu’un abattement forfaitaire s’applique déjà.

Durée, reconduction, résiliation : ne restez pas prisonnier

La grande majorité des mandats sont conclus pour un an, renouvelables par tacite reconduction d’année en année. C’est pratique, mais c’est aussi le piège classique : on oublie de résilier et on repart pour douze mois.

Le mandat précise un préavis pour résilier à l’échéance annuelle : le plus souvent entre un et trois mois. Notez la date dans votre agenda dès la signature. Envoyez votre résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant ce préavis.

Un garde-fou joue en votre faveur : pour un mandat reconductible tacitement conclu avec un professionnel, la loi impose d’informer le mandant de la possibilité de ne pas reconduire, dans une fenêtre précise avant l’échéance (dispositif dit « loi Chatel »). Si le gestionnaire oublie de vous prévenir dans les délais, vous pouvez généralement résilier sans frais après la reconduction, vérifiez ce point à la source, car les modalités et délais exacts sont détaillés dans le code de la consommation.

Méfiez-vous enfin des clauses pénales : certains mandats prévoient une indemnité si vous rompez avant terme. La loi encadre leur montant (elles ne peuvent pas dépasser les honoraires prévus par le mandat pour l’opération concernée), mais mieux vaut la repérer avant de signer que la découvrir en partant.

Les garanties qui protègent votre argent

Confier un bien, c’est surtout confier des flux d’argent : les loyers passent par le gestionnaire avant d’arriver chez vous. La loi Hoguet impose donc des protections que le mandat doit rappeler.

• La carte professionnelle « G » : elle atteste que le gestionnaire est autorisé à exercer. Demandez son numéro et son lieu de délivrance, ils figurent au mandat.
• L’assurance responsabilité civile professionnelle : elle couvre les fautes de gestion qui vous causeraient un préjudice.
• La garantie financière : c’est le filet de sécurité. Elle garantit le remboursement des fonds que le professionnel détient pour votre compte s’il faisait défaut. Son montant doit couvrir les sommes maniées (le plancher légal est de 110 000 € (30 000 € les deux premières années d’exercice)).
• La séparation des fonds : l’argent de vos loyers ne doit jamais se mélanger à la trésorerie de l’agence. Le professionnel gère les fonds de ses clients sur des comptes distincts de son propre compte.

Dernier réflexe : la reddition de comptes. Le décret de 1972 encadre l’obligation pour le gestionnaire de rendre compte des sommes encaissées et reversées. Concrètement, vous devez recevoir des relevés de gestion clairs, où l’on distingue loyers encaissés, honoraires prélevés, factures payées et solde qui vous revient. Un gestionnaire qui rechigne à détailler ses comptes, c’est un drapeau rouge.

Mandat simple ou mandat exclusif ?

Comme pour la vente, il existe deux formes de mandat. Le mandat simple vous laisse la possibilité de gérer certains aspects vous-même ou de solliciter un autre professionnel. Le mandat exclusif confie l’intégralité de la gestion à un seul gestionnaire, qui devient votre interlocuteur unique.

Pour la gestion locative, l’exclusivité est la norme et se comprend : il serait ingérable que deux acteurs encaissent des loyers ou signent des baux sur le même logement en parallèle. L’exclusif garantit une gestion cohérente et centralisée.

Ce qui compte vraiment, ce n’est donc pas tant simple contre exclusif, mais la durée d’engagement et les conditions de sortie. Un mandat exclusif d’un an, résiliable avec un préavis raisonnable, est parfaitement sain. Un mandat exclusif verrouillé sur plusieurs années avec clause pénale, beaucoup moins.

Les 7 clauses à vérifier avant de signer

Avant de parapher, passez le contrat au crible. Les points qui font (ou évitent) les mauvaises surprises :

• Le périmètre exact : gestion courante seule, ou relocation comprise ? Que se passe-t-il en cas de vacance du logement (facture-t-on quand même des honoraires) ?
• Le détail des honoraires : le pourcentage, mais aussi tous les frais annexes, poste par poste, sans formule fourre-tout.
• La base de calcul : les honoraires portent-ils sur le loyer seul ou sur les sommes encaissées charges comprises ? L’écart n’est pas neutre.
• La durée et la reconduction : durée initiale, tacite reconduction, et surtout le préavis pour résilier.
• Les conditions de résiliation : préavis, forme (recommandé), et présence éventuelle d’une clause pénale.
• Les garanties du professionnel : carte « G », RC professionnelle, garantie financière, comptes séparés.
• La reddition de comptes : à quelle fréquence recevez-vous un relevé, et à quel rythme les loyers vous sont-ils reversés (privilégiez un versement rapide, sous quelques jours) ?

Prenez le temps de lire, même si le gestionnaire vous presse. Un mandat clair sur ces sept points est le meilleur indice que vous avez affaire à un professionnel sérieux.

Déléguer, oui, mais pas à n’importe quel prix

Un mandat bien négocié a de la valeur : il vous achète du temps et de la tranquillité, surtout si votre bien est éloigné, si vous gérez plusieurs lots ou si la relation locative est tendue. Mais chaque point d’honoraires est autant de rentabilité en moins, année après année.

Avant de signer, posez-vous la vraie question : de quoi avez-vous besoin ? Si c’est surtout la gestion courante (encaisser, relancer, réviser le loyer, sortir des quittances, ranger les documents), un logiciel de gestion locative comme Locara vous donne l’ossature d’une agence sans le pourcentage prélevé chaque mois. Vous gardez la main et le contrôle du coût.

Si, au contraire, vous avez besoin d’une présence physique sur place, d’un tiers pour aller aux visites ou pour arbitrer une situation humaine délicate, l’agence garde tout son sens. Dans ce cas, ce guide vous aura au moins évité de signer un mandat déséquilibré.

En résumé

Le mandat de gestion est un contrat encadré par la loi Hoguet : écrit, numéroté, confié à un professionnel titulaire de la carte « G » et couvert par une garantie financière. Vérifiez le périmètre, le détail des honoraires (autour de 6 à 10 % TTC + frais annexes), la durée, le préavis de résiliation et les garanties avant de parapher.

Ce guide donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Les pourcentages cités sont des ordres de grandeur constatés sur le marché, et les règles (montant de garantie financière, délais de reconduction) évoluent : vérifiez les valeurs du moment sur les sources officielles ou auprès des professionnels que vous consulterez.

Questions fréquentes