Le contrat de location : mentions obligatoires et pièces à joindre

Un contrat-type imposé depuis 2015

Depuis le 1er août 2015, un bail d'habitation ne s'écrit plus à main levée. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi Alur, fixe un contrat-type que tout bailleur doit suivre. Il s'applique à la résidence principale du locataire, que le logement soit loué vide ou meublé, et à la colocation formalisée par un bail unique.

Ce cadre poursuit un but simple : que chaque bail contienne les mêmes informations, présentées de la même façon, pour qu'aucune des deux parties ne signe à l'aveugle. Peu importe le support — modèle papier, PDF, plateforme en ligne : ce qui compte, c'est que les mentions et les annexes prévues par le décret y figurent bien.

Quelques situations sortent de ce contrat-type : les logements HLM, les logements conventionnés ouvrant droit à l'APL, et les colocations formalisées par des baux séparés entre chaque colocataire et le bailleur. Pour l'écrasante majorité des locations privées, en revanche, le bail-type est la règle.

Attention à ne pas tout mélanger : ce guide traite du contenu du contrat lui-même. Le choix entre location vide et meublée se joue en amont, et les pièces que le candidat vous remet pour constituer son dossier sont un tout autre sujet — on vous renvoie vers nos guides dédiés en fin d'article.

Les mentions obligatoires du bail

Le corps du contrat doit renseigner un socle d'informations. Elles ne sont pas décoratives : ce sont elles qui rendent le bail opposable et qui protègent chacun en cas de litige. Voici ce qui doit y figurer.

• Les parties : nom et domicile du bailleur (ou du mandataire qui gère pour lui), et nom du ou des locataires titulaires du bail.
• La désignation du logement : adresse, type d'habitat (immeuble collectif ou individuel), consistance (nombre de pièces), équipements privatifs et parties communes dont le locataire a la jouissance (cave, parking, jardin…).
• La surface habitable : elle est obligatoire dans le bail d'un logement loué comme résidence principale, vide comme meublé. Une surface fausse peut ouvrir droit à une réduction de loyer.
• La destination des locaux : usage d'habitation, ou usage mixte habitation et professionnel.
• Le loyer, son mode de paiement et ses modalités de révision : montant, périodicité, date de paiement, et la clause de révision annuelle indexée sur l'IRL (avec l'indice et sa date de référence) si vous souhaitez pouvoir réviser.
• Le dépôt de garantie, s'il y en a un : son montant, plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé.
• La durée du bail et sa date de prise d'effet : c'est le point de départ de la location et de tous les délais qui en découlent.
• Les honoraires de mise en location éventuellement dus par le locataire, et le montant du loyer payé par le locataire précédent quand il a quitté les lieux depuis moins de dix-huit mois.

En zone d'encadrement des loyers, le bail doit en plus mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré fixés par arrêté, ainsi que, le cas échéant, le complément de loyer et ses justifications. C'est une mention à ne pas négliger : son absence peut être sanctionnée.

La durée du bail selon le type de location

La durée n'est pas libre : elle dépend du type de location et de la qualité du bailleur. C'est l'une des mentions les plus structurantes du contrat, car elle commande le rythme des congés et des reconductions.

• Location vide : trois ans minimum quand le bailleur est un particulier, six ans quand c'est une personne morale (une société, par exemple une SCI, hors SCI familiale).
• Location meublée : un an, renouvelable par tacite reconduction.
• Bail étudiant meublé : neuf mois, non reconductible tacitement — pensé pour l'année universitaire.
• Bail mobilité : d'un à dix mois, non renouvelable, pour un public de passage (formation, mission, mutation).

La date de prise d'effet, elle, mérite un mot : c'est elle, et non la date de signature, qui fait courir le bail. Elle détermine l'échéance, la première révision possible du loyer et le calcul des préavis. Notez-la avec soin.

Les annexes à joindre au contrat

Un bail complet ne se limite pas au contrat : plusieurs documents doivent lui être annexés au moment de la signature. Ce ne sont pas des options — ils font partie intégrante de l'engagement et doivent être remis au locataire.

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE, constat de risque d'exposition au plomb (si permis de construire antérieur à 1949), états de l'installation électrique et de gaz (si elles ont plus de quinze ans), état des risques (ERP), diagnostic bruit en zone d'aéroport, amiante selon l'ancienneté du bâti. Un diagnostic périmé à la date de signature est considéré comme absent.
• La notice d'information : un document type, fixé par arrêté, qui rappelle les droits et obligations de chacun et les voies de recours. Elle s'annexe à tout bail vide ou meublé de résidence principale.
• L'état des lieux d'entrée : dressé contradictoirement à la remise des clés, il conditionne la restitution du dépôt de garantie à la sortie.
• Les extraits du règlement de copropriété : les parties qui concernent la destination de l'immeuble, l'usage des parties communes et privatives, et la répartition des charges, quand le logement est en copropriété.
• En meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier : la liste des meubles et équipements fournis, pour éviter toute contestation au départ.
• S'il en existe une, la grille de vétusté convenue entre les parties, et, le cas échéant, l'attestation d'assurance et la notice sur les sinistres pris en charge.

Le réflexe qui sauve : agrafer les annexes au contrat et faire signer l'ensemble en autant d'exemplaires que de parties, chacun conservant le sien. Un bail dont les annexes manquent reste valable, mais il fragilise le bailleur — un diagnostic absent, par exemple, peut engager sa responsabilité.

Ce qui n'a pas sa place dans un bail

Le décret encadre aussi ce qu'on ne peut pas écrire. Certaines clauses sont réputées non écrites par la loi : même signées, elles ne s'appliquent pas. On pense aux pénalités de retard automatiques, à l'interdiction pure et simple de détenir un animal familier, ou à l'obligation d'un mode de paiement imposé comme le prélèvement automatique.

Inutile donc de charger le contrat de clauses « musclées » : elles n'ont aucune valeur et peuvent se retourner contre le bailleur. Un bail solide, c'est un bail conforme, pas un bail bardé d'interdits.

Ce guide donne les repères 2026, mais les textes et les pratiques évoluent, et chaque situation a ses particularités. En cas de doute sur une mention ou une annexe, l'ADIL de votre département vous répond gratuitement, et le modèle officiel du bail-type reste la référence à jour.