Taxe foncière du bailleur : qui paie, comment ça marche, la part récupérable

La taxe foncière, l’impôt du propriétaire (et de lui seul)

La taxe foncière sur les propriétés bâties (la TFPB, qu’on appelle simplement « taxe foncière ») frappe le fait de posséder un logement, pas celui de l’habiter. Résultat : elle est due par le propriétaire, et par lui seul. Que le bien soit loué, vide ou occupé par vous-même n’y change rien.

Un point de bascule à retenir : c’est le propriétaire au 1ᵉʳ janvier de l’année qui paie la taxe foncière de l’année entière. Vous vendez en mars ? Vous restez redevable de toute l’année aux yeux du fisc (la répartition avec l’acheteur se règle ensuite chez le notaire, en privé, mais l’administration, elle, ne connaît que le propriétaire du 1ᵉʳ janvier).

Et le locataire dans tout ça ? La loi est nette : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fixe une liste fermée des charges récupérables, et la taxe foncière n’y figure pas. Vous ne pouvez donc pas la répercuter sur votre locataire. Une seule partie de l’avis fait exception, on y vient juste après.

La seule part récupérable : la TEOM (ordures ménagères)

Votre avis de taxe foncière contient souvent une ligne à part : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la TEOM. C’est le service de ramassage des poubelles — donc un service dont le locataire profite directement. À ce titre, et à ce titre seulement, la loi vous autorise à la lui refacturer.

Concrètement, vous payez l’intégralité de l’avis au fisc (la TEOM est prélevée avec la taxe foncière), puis vous récupérez le montant de la TEOM auprès de votre locataire, au titre des charges locatives.

Attention à ne récupérer que le juste montant :

• Récupérable : le montant de la TEOM lui-même, tel qu’il figure sur votre avis.
• Non récupérable : les frais de gestion prélevés par l’État sur la TEOM (frais d’assiette, de recouvrement et de dégrèvement). Ils restent à votre charge.
• Non récupérable : toute la partie « taxe foncière » de l’avis, bien sûr — c’est le cœur de l’impôt du propriétaire.

En pratique, cette part TEOM se traite comme une charge récupérable ordinaire : vous l’intégrez à la régularisation annuelle des charges, décompte à l’appui. Pour le mécanisme complet des charges qu’on peut ou non répercuter, on a un guide dédié aux charges récupérables.

Comment le montant est-il calculé ?

La taxe foncière n’est pas un chiffre sorti du chapeau. Elle repose sur une formule simple dans son principe, opaque dans ses détails :

• On part de la valeur locative cadastrale (VLC) du bien : le loyer annuel théorique qu’il pourrait rapporter, estimé par l’administration.
• On applique un abattement de 50 % : la base d’imposition, c’est la moitié de la VLC.
• On multiplie cette base par les taux votés par vos collectivités (commune et intercommunalité).

En résumé : taxe foncière ≈ (valeur locative cadastrale × 50 %) × taux local. Deux logements identiques peuvent donc payer très différemment selon la commune, car chaque collectivité vote son propre taux chaque année.

À cela s’ajoute une revalorisation nationale de la base, chaque année. Pour 2026, ce coefficient forfaitaire est fixé à +0,8 % (soit un coefficient de 1,008), indexé sur l’inflation. Autrement dit, même sans hausse de taux votée par votre commune, la base grimpe mécaniquement d’un peu moins de 1 %. Si en plus votre commune relève son taux, l’addition monte plus vite.

C’est pour ça que la taxe foncière mérite une vraie place dans votre budget : elle augmente presque chaque année, et elle ne se récupère pas.

Les dates 2026 à ne pas rater

La taxe foncière suit un calendrier stable, à l’automne. Deux moments comptent : la mise à disposition de l’avis, puis la date limite de paiement.

• Avis en ligne : disponible à partir de fin août pour les non-mensualisés, courant septembre pour les mensualisés.
• Paiement 2026 : la date limite est le 15 octobre par les moyens classiques, et le 20 octobre pour un paiement (ou une adhésion au prélèvement) en ligne.
• En cas de retard : une majoration de 10 % s’applique. Autant l’éviter.

La date exacte figure toujours sur votre avis : c’est elle qui fait foi. Pour lisser la charge sur l’année, pensez à la mensualisation ou au prélèvement à l’échéance — vous ne dépasserez jamais la date, et le montant ne tombe plus d’un coup en octobre.

La taxe foncière n’est qu’un rendez-vous parmi ceux qui rythment votre année. Pour ne rien oublier (déclaration des revenus, révision du loyer, régularisation des charges, trêve hivernale…), on récapitule tout dans notre calendrier du bailleur.

Peut-on être exonéré ou obtenir un dégrèvement ?

Oui, dans plusieurs cas — c’est souvent oublié, et parfois de l’argent laissé sur la table.

L’exonération la plus connue vise le logement neuf. Une construction nouvelle est exonérée de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1ᵉʳ janvier de l’année qui suit l’achèvement des travaux. Un logement achevé en 2025 est ainsi exonéré au titre de 2026 et 2027. Condition impérative : déclarer l’achèvement au service des impôts dans les 90 jours (formulaire dédié). Sans cette déclaration dans les délais, l’exonération saute.

D’autres cas ouvrent une exonération ou un plafonnement, liés à la situation du propriétaire occupant plutôt qu’au bien loué :

• Personnes âgées de plus de 75 ans, sous conditions de ressources, pour leur résidence principale.
• Titulaires de l’allocation adultes handicapés (AAH) ou de l’Aspa, sous conditions.
• Certains logements ayant fait l’objet de travaux d’économie d’énergie, selon des délibérations locales.

Côté location, il existe aussi un dégrèvement pour vacance locative : si votre logement destiné à la location reste vide plus de 3 mois pour une raison indépendante de votre volonté, vous pouvez demander un dégrèvement partiel de la taxe foncière, au prorata de la vacance. La demande se fait auprès du service des impôts, justificatifs à l’appui, généralement avant le 31 décembre de l’année suivante.

Ces dispositifs évoluent et dépendent souvent de votre commune : vérifiez toujours votre situation exacte sur impots.gouv.fr ou auprès de votre centre des finances publiques avant d’agir.

La taxe foncière, ligne rouge de votre rendement

Parce qu’elle ne se récupère pas, la taxe foncière pèse directement sur votre poche. C’est une charge lourde, qui tire le rendement net nettement en dessous du rendement brut.

Le bon réflexe : la traiter comme une charge à part entière dès le calcul de la rentabilité, pas comme une mauvaise surprise d’octobre. Provisionnez-la mois par mois dans votre budget, au même titre que l’assurance PNO ou les charges non récupérables.

Sur Locara, la taxe foncière se range dans les « charges & frais » de la fiche du bien : elle vient minorer votre cash-flow et votre rendement net prévisionnel, pendant que la part TEOM, elle, part du bon côté — celui des charges refacturées au locataire. Vous voyez ainsi le vrai coût de détention, taxe foncière comprise.

Un dernier mot : ce guide donne des repères d’ordre général et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation. Les montants, taux et délais cités valent pour 2026 et peuvent évoluer — vérifiez toujours la valeur du moment sur une source officielle (impots.gouv.fr, service-public.fr) ou auprès de votre centre des finances publiques avant d’agir.