Sinistre dans un logement loué : qui déclare, qui paie ?

Le premier réflexe, quel que soit le sinistre

Dégât des eaux, incendie, tempête : la panique est mauvaise conseillère. Avant de savoir qui paie, il y a des gestes à faire vite, et dans le bon ordre.

Le tout premier réflexe, c’est de limiter les dégâts : couper l’eau ou l’électricité si besoin, mettre les personnes en sécurité, appeler les secours en cas de danger. Ensuite seulement viennent les démarches d’assurance.

• Sécuriser : stopper la cause si c’est possible (robinet d’arrêt, disjoncteur), protéger meubles et documents.
• Constater : photos et vidéos datées de tout ce qui est touché, avant de nettoyer ou de jeter quoi que ce soit.
• Prévenir : le locataire informe le bailleur, et chacun déclare à son assureur dans les délais.
• Conserver : gardez les objets endommagés et les justificatifs (factures, devis) jusqu’au passage de l’expert.

Retenez ce partage simple : c’est en général le locataire, occupant du logement, qui déclenche la déclaration à son assureur, car son assurance habitation couvre les fameux « risques locatifs ». Le bailleur, lui, est prévenu et déclare de son côté si son bien est touché.

Le locataire doit être assuré : c’est la loi

Petit rappel qui change tout : le locataire a l’obligation légale de s’assurer, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux). C’est l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

C’est précisément cette assurance qui entre en jeu le jour d’un sinistre. Sans elle, le locataire s’expose à payer de sa poche des dommages qui peuvent chiffrer très vite — et le bailleur peut se retourner contre lui. D’où l’intérêt de ne jamais laisser filer son attestation d’assurance.

Le bailleur, de son côté, n’est pas obligé de s’assurer dans le cas général, sauf s’il est copropriétaire : depuis la loi ALUR, une assurance responsabilité civile est obligatoire pour le propriétaire d’un lot en copropriété. On y revient plus bas avec l’assurance « propriétaire non occupant ».

Dégât des eaux : le constat amiable et les 5 jours

C’est le sinistre le plus fréquent, et heureusement le mieux rodé. Dès la fuite repérée, le locataire remplit un constat amiable dégât des eaux, un peu comme un constat auto.

S’il y a un voisin ou un tiers impliqué (une fuite qui vient de l’appartement du dessus, par exemple), le constat se remplit à plusieurs : chacun décrit ce qu’il a constaté et signe. Ce document sert de base à l’indemnisation.

Le délai à ne pas dépasser : le locataire doit déclarer le sinistre à son assureur dans un délai de 5 jours ouvrés à compter du moment où il en a connaissance (article L113-2 du Code des assurances). Les jours ouvrés, ce sont les jours travaillés — hors dimanches et jours fériés.

Ce délai est important : passé le délai, l’assureur peut réduire, voire refuser l’indemnisation s’il estime que le retard lui a porté préjudice. Dans le doute, déclarez au plus vite — quitte à compléter ensuite.

• Qui remplit le constat ? Le locataire, occupant du logement, avec le ou les tiers concernés le cas échéant.
• Qui déclare ? Le locataire à son assureur (risques locatifs) ; le bailleur informe le sien si le bâti est touché.
• En copropriété : prévenez aussi le syndic, surtout si la fuite vient d’une partie commune (colonne, toiture).

Incendie, vol : d’autres délais à connaître

Le délai de 5 jours ouvrés vaut pour le dégât des eaux comme pour l’incendie. Pour un vol ou un cambriolage, le délai est plus court : 2 jours ouvrés, et il faut d’abord déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie.

En cas d’incendie, la logique est la même que pour l’eau : sécurité d’abord, puis déclaration. Si le sinistre rend le logement dangereux ou inhabitable, prévenez immédiatement le bailleur — la question du relogement va se poser vite (on en parle plus loin).

Ces délais peuvent varier selon les contrats et les situations. Vérifiez toujours les conditions de votre propre assurance : c’est elle qui fait foi.

La convention IRSI : qui prend en charge sous 5 000 €

Vous avez peut-être entendu parler de la « convention IRSI ». C’est un accord entre assureurs — pas une loi — qui organise entre eux la prise en charge des dégâts des eaux et incendies dans les immeubles, pour aller plus vite.

Le principe : pour un sinistre dont les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT par logement touché, c’est l’assureur de l’occupant qui gère le dossier. Dans un logement loué, l’occupant, c’est le locataire : c’est donc son assurance qui pilote, même si l’origine de la fuite est ailleurs.

Au-delà de 5 000 € HT, on sort de l’IRSI et on repasse au régime classique : expertise, recherche de responsabilités et recours entre assureurs selon l’origine du sinistre.

• Jusqu’à un premier palier (de l’ordre de 1 600 € HT) : gestion simplifiée, forfaitaire, sans recherche de responsable.
• De ce palier à 5 000 € HT : une expertise peut avoir lieu, avec recours possible selon les responsabilités.
• Au-delà de 5 000 € HT : sortie de la convention, droit commun et recours classiques.

Bonne nouvelle : ce mécanisme se joue surtout entre assureurs. Côté locataire comme côté bailleur, l’essentiel reste le même — déclarer vite, bien documenter, et laisser les assureurs appliquer la convention. Ces montants sont revus régulièrement : votre assureur vous confirmera les seuils en vigueur.

Qui paie quoi, au final ?

La règle de fond tient en une phrase : chacun répond des dommages dont il est responsable. Le reste, c’est de la mise en œuvre entre assurances.

En pratique, la répartition dépend de l’origine du sinistre. Une fuite due au mauvais entretien d’un équipement du locataire (un joint négligé, un lave-linge mal branché) engage sa responsabilité. Une fuite qui vient de la vétusté d’une canalisation encastrée ou d’une partie commune relève plutôt du bailleur ou de la copropriété.

• Origine « côté locataire » (usage, entretien courant) : son assurance intervient au titre des risques locatifs.
• Origine « côté bailleur » (vétusté, gros œuvre, canalisations encastrées) : l’assurance du propriétaire, ou celle de la copropriété.
• Parties communes (toiture, colonne d’eau) : l’assurance de l’immeuble via le syndic.

Reste la franchise : c’est la part qui demeure à la charge de l’assuré, déduite de l’indemnisation. Son montant figure dans le contrat de chacun. Autrement dit, même bien assuré, on ne récupère quasiment jamais 100 % — d’où l’intérêt de connaître sa franchise avant le sinistre, pas après.

Un mot sur la vétusté : les assureurs appliquent souvent un coefficient de vétusté (une décote liée à l’âge des biens). Un parquet de vingt ans ne sera pas indemnisé comme du neuf. Certains contrats proposent une garantie « valeur à neuf » qui limite cet effet.

L’assurance PNO du bailleur : pourquoi elle est utile

Le bailleur a tout intérêt à souscrire une assurance « propriétaire non occupant » (PNO). Elle le protège dans les angles morts : logement vacant entre deux locations, défaut d’assurance du locataire, sinistre dont l’origine est dans le bâti, ou dommage que ni l’assurance du locataire ni celle de la copropriété ne couvrent.

Pour un bien en copropriété, une assurance responsabilité civile est même obligatoire pour le propriétaire (loi ALUR). La PNO va plus loin en couvrant aussi le bâti et le contenu du bailleur. Ce n’est pas une dépense de confort : c’est le filet qui évite de payer un gros sinistre de sa poche.

Relogement et réparations après le sinistre

Si le logement devient inhabitable (incendie important, dégât des eaux majeur), la question du relogement se pose. Selon les contrats, la garantie « relogement » de l’assurance peut prendre en charge un hébergement temporaire le temps des travaux. Vérifiez ce que prévoit chaque police.

Côté réparations, une fois le sinistre indemnisé, il faut remettre le logement en état. Attention à ne pas tout mélanger : réparer les suites d’un sinistre couvert par l’assurance n’a rien à voir avec l’entretien courant qui, lui, obéit à la répartition classique entre bailleur et locataire. Pour savoir qui prend en charge quoi hors sinistre, on détaille tout dans notre guide dédié aux réparations locatives.

Dernier point de bon sens : gardez le dialogue ouvert entre locataire et bailleur pendant toute la durée du dossier. Un sinistre géré à deux, avec des preuves partagées, se règle bien plus vite qu’un bras de fer.

Garder les preuves : le nerf de la guerre

Dans un sinistre, celui qui documente gagne du temps et de l’argent. Photos datées, constat amiable, échanges avec l’assureur et le bailleur, devis et factures : tout doit être conservé et retrouvable.

C’est là que la gestion en ligne aide concrètement. Sur Locara, le locataire signale le sinistre au bailleur via les Demandes : l’alerte est datée, tracée, et le bailleur la reçoit sans délai. Fini le SMS perdu ou l’appel non noté.

Et les documents qui comptent — constat, photos, attestation d’assurance, rapport d’expert — vivent dans le coffre du locataire : à leur place, horodatés, prêts à être transmis à l’assureur ou ressortis en cas de désaccord. Le jour où le dossier se tend, cette trace fait la différence.

Ce guide donne des repères, mais chaque sinistre a ses spécificités : il ne remplace pas l’avis de votre assureur ou d’un professionnel. En cas de doute sur vos garanties ou vos délais, l’ADIL de votre département et votre assureur répondent gratuitement.