Le locataire peut-il faire des travaux ou décorer son logement ?

Aménager, oui ; transformer, c'est une autre histoire

Tout part d'une distinction que le droit pose noir sur blanc. L'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de « transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ». À l'inverse, il ne dit rien des simples aménagements : ceux-là, vous les faites librement, sans rien demander.

La frontière tient en une question : est-ce réversible ? Un aménagement se défait sans toucher à la structure ni aux équipements du logement — repeindre un mur, poser une étagère, changer un luminaire. Une transformation, elle, modifie le bien en profondeur : la jurisprudence range dans cette case le fait de supprimer une cloison, d'élargir une porte ou de percer un gros mur porteur.

Retenez cette logique plutôt qu'une liste par cœur : plus le geste est difficile à remettre en état, plus il glisse du côté « transformation » — et donc de l'accord écrit obligatoire.

Ce que vous pouvez faire librement

Bonne nouvelle : la déco et les petits aménagements du quotidien ne demandent aucune autorisation. Vous êtes chez vous, vous avez le droit d'y vivre à votre goût. Entrent dans cette catégorie, sans avoir à prévenir le bailleur :

• Repeindre les murs, poser du papier peint ou l'enlever ;
• Percer pour accrocher cadres, tableaux, tringles à rideaux ou une télévision ;
• Fixer des étagères, des meubles muraux, une bibliothèque ;
• Changer un luminaire, poser des stores, installer une tringle ;
• Remplacer un joint, une poignée, un abattant de WC.

Ces gestes ne « transforment » pas le logement : ils s'effacent avec un coup de rebouchage et une couche de peinture. Le bailleur ne peut pas s'y opposer, et il ne peut pas non plus vous imposer une teinte ou une marque de peinture.

La question des couleurs

Un point mérite prudence : la couleur. Vous êtes libre de peindre dans une autre teinte que l'origine, dès lors que le choix « n'affecte pas l'habitabilité ni l'usage normal des lieux ». En clair, un beige, un gris ou un bleu clair ne posent aucun problème.

En revanche, un mur noir mat, un rouge sang ou un violet criard peuvent être vus comme un préjudice s'ils compromettent la relocation : le bailleur pourra alors vous facturer une remise en couleur neutre à votre départ. Le réflexe malin, pour une teinte marquée : demander l'accord écrit avant, en y précisant que vous rendrez le logement dans cet état-là. Vous verrouillez, et personne ne pourra vous reprocher quoi que ce soit ensuite.

Ce qui exige l'accord écrit du bailleur

Dès qu'on touche à la structure, aux équipements lourds ou à la configuration du logement, on bascule dans la transformation — et là, l'accord écrit du propriétaire est indispensable avant de commencer. Sont concernés, par exemple :

• Abattre ou déplacer une cloison, condamner une pièce ;
• Changer la cuisine, la salle de bains ou les équipements sanitaires ;
• Remplacer un revêtement de sol (poser du parquet sur du carrelage, par exemple) ;
• Modifier l'électricité, la plomberie ou le chauffage en dur ;
• Percer un mur porteur, élargir une ouverture, changer les fenêtres.

La demande se fait par écrit — le recommandé avec accusé de réception est la voie la plus sûre — et décrit précisément la nature des travaux. Le bailleur répond, lui aussi par écrit, en acceptant ou en refusant. Tant que vous n'avez pas cet accord, on ne touche à rien.

Que se passe-t-il si vous transformez sans autorisation ? Le bailleur reprend la main à votre départ. Il peut exiger la remise en état à vos frais — voire immédiatement, en cours de bail, si les travaux mettent en péril la sécurité ou le bon fonctionnement des équipements. Il peut aussi choisir de conserver les transformations à son bénéfice, sans avoir à vous rembourser un centime des sommes engagées. Bref : le pari est perdant.

À la sortie : remise en état, dégradations et vétusté

L'état des lieux de sortie compare l'état du logement à celui d'entrée. Toute différence n'est pas pour autant à votre charge : le droit distingue la dégradation, qui vous incombe, de la vétusté, qui reste toujours celle du bailleur.

La vétusté, c'est l'usure normale liée au temps et à un usage correct : une peinture qui ternit, un sol qui se patine, des joints qui jaunissent au fil des années. Elle n'est jamais imputable au locataire. La dégradation, à l'inverse, résulte d'un défaut d'entretien ou d'un mauvais usage : taches, trous non rebouchés, traces de produits corrosifs, éléments cassés.

Pour départager, beaucoup de baux s'appuient désormais sur une grille de vétusté. Le principe : un abattement par année d'usure. Une peinture, par exemple, perd souvent 10 % de sa valeur par an et atteint zéro au bout de dix ans. Concrètement, si un mur est abîmé après trois ans, le locataire ne prend en charge qu'environ 70 % du coût de reprise, le reste relevant de la vétusté. Une grille annexée au bail évite bien des litiges — vérifiez si la vôtre en comporte une.

Le bon geste avant de rendre les clés : rebouchez proprement les trous que vous avez faits et remettez une teinte neutre si vous aviez opté pour une couleur soutenue. Ce sont les deux motifs de retenue sur dépôt de garantie les plus fréquents, et les plus faciles à désamorcer soi-même.

Un cas à part : adapter le logement au handicap ou à la perte d'autonomie

Il existe un régime spécial, plus protecteur, pour les travaux d'adaptation liés à un handicap ou à une perte d'autonomie — barre d'appui, remplacement d'une baignoire par une douche de plain-pied, élargissement d'une porte pour un fauteuil, etc. Il découle de la loi du 28 décembre 2015 sur l'adaptation de la société au vieillissement et de son décret d'application du 29 septembre 2016.

Le principe : vous adressez au bailleur une demande écrite décrivant précisément les transformations, les conditions de réalisation et l'entreprise chargée du chantier (les travaux restent à vos frais). La demande doit rappeler expressément la règle du silence valant accord.

Et c'est là tout l'intérêt : sans réponse du bailleur dans un délai de quatre mois, l'accord est réputé donné. Le bailleur ne pourra alors pas exiger la remise en état du logement à la fin du bail. Une demande claire, envoyée en recommandé et conservée précieusement, suffit donc à sécuriser durablement l'adaptation de votre logement.

Ce guide explique le droit locatif français à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'analyse d'une situation particulière par un professionnel (ADIL, avocat, conciliateur de justice).