Louer un logement : le guide complet du locataire

Le parcours du locataire, en cinq temps

Louer un logement suit toujours le même chemin, quel que soit votre profil : d'abord chercher et budgéter, puis monter un dossier de candidature, signer le bail et faire l'état des lieux, vivre dans le logement en respectant vos droits et vos devoirs, et enfin partir en donnant congé et en récupérant votre dépôt de garantie. Ce guide est votre fil rouge sur tout ce parcours.

L'essentiel tient dans une règle simple : la relation entre vous et votre propriétaire est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462), d'ordre public. Cela signifie qu'aucune clause du bail ne peut vous priver des droits qu'elle vous donne : une clause plus défavorable que la loi est réputée non écrite, c'est-à-dire qu'elle ne s'applique pas, même si vous l'avez signée.

Prises une par une, ces étapes n'ont rien d'insurmontable. On les déroule dans l'ordre ci-dessous, avec pour chacune les chiffres, les délais et les articles de loi utiles. Un cadre pour commencer : on parle ici de location longue durée, votre résidence principale, vide ou meublée — pas de location saisonnière ni de meublé de tourisme, qui obéissent à d'autres règles.

Étape 1 — Chercher un logement et poser son budget

Avant de tomber amoureux d'un appartement, faites les comptes. Le loyer affiché n'est jamais la vraie facture : il faut y ajouter les charges, l'électricité, internet, l'assurance habitation, et surtout l'argent à sortir d'un coup à la signature (premier loyer + dépôt de garantie, parfois des honoraires d'agence).

Le repère que regardent bailleurs et assureurs, c'est le taux d'effort : le loyer charges comprises ne devrait pas dépasser environ un tiers de vos revenus nets. Autrement dit, on considère souvent qu'il faut gagner à peu près trois fois le montant du loyer. Ce n'est pas une règle de loi, mais un usage quasi systématique — anticipez-le.

Une annonce sérieuse doit afficher des mentions obligatoires : le loyer mensuel et les charges, le montant du dépôt de garantie, la commune et la surface habitable, le caractère meublé ou vide, la classe DPE (l'étiquette énergie), et en zone d'encadrement des loyers le loyer de référence majoré. Une annonce muette sur ces points doit vous alerter.

Point utile : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location (ni nouveau bail, ni renouvellement). L'interdiction s'étendra aux logements F au 1er janvier 2028, puis E au 1er janvier 2034. Un logement très mal classé que l'on vous propose « pour un nouveau bail » doit vous interroger.

Étape 2 — Constituer un dossier de location béton

En zone tendue, un logement part parfois en quelques heures. Celui qui décroche n'est pas le premier à visiter, mais celui qui présente un dossier complet, propre et prêt à envoyer. Préparez-le avant même de commencer vos recherches.

Bonne nouvelle : la liste des pièces qu'un propriétaire peut vous réclamer est limitée par la loi (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de la loi ALUR). Il ne peut pas exiger n'importe quoi. En gros, on vous demande une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif de situation professionnelle et des justificatifs de ressources.

Certaines demandes sont, elles, formellement interdites :

• Photo d'identité (autre que celle de la pièce d'identité), carte Vitale
• Relevés de compte bancaire et informations sur votre épargne
• Attestation de « bonne tenue de compte » de votre banque
• Extrait de casier judiciaire
• Dossier médical ou informations sur votre vie privée (grossesse, situation familiale…)
• Chèque, versement ou cadeau pour « réserver » le logement avant le bail

Réclamer une pièce interdite expose le propriétaire à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale, une agence par exemple). Vous êtes en droit de refuser poliment — notre guide du dossier de location conforme ALUR détaille, pièce par pièce, ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas.

Si vos revenus seuls ne suffisent pas, le dossier du garant compte autant que le vôtre. Trois voies existent : la caution d'un proche, la garantie Visale d'Action Logement (caution publique et gratuite, notamment pour les 18-30 ans) ou un garant payant. On les compare dans notre guide sur les garanties de loyer.

Étape 3 — Signer le bail et faire l'état des lieux

Le bail d'habitation suit un contrat-type fixé par décret (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) : il n'y a pas à réinventer la roue. Il doit contenir des mentions précises — identité des parties, description et surface du logement, montant et date de paiement du loyer, montant du dépôt de garantie, durée du bail. Toute clause abusive y est réputée non écrite (voir notre guide sur les clauses obligatoires du bail).

Au bail s'ajoutent des annexes obligatoires que vous devez recevoir : le dossier de diagnostics (dont le DPE), la notice d'information, le cas échéant le règlement de copropriété, l'état des lieux d'entrée, et en meublé l'inventaire du mobilier. Lisez-les avant de signer.

Le dépôt de garantie à la signature

Le dépôt de garantie est la somme versée à la signature, que le propriétaire conserve le temps de la location pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations. Ce n'est pas une avance de loyer, et ce n'est pas perdu : il vous revient à la sortie si vous rendez le logement en bon état.

Son plafond dépend du type de bail (loi de 1989) :

• Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum (art. 22)
• Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum (art. 25-6)
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, c'est la loi

L'état des lieux d'entrée, votre meilleure protection

L'état des lieux d'entrée décrit le logement pièce par pièce le jour où vous entrez. C'est lui qu'on comparera à la sortie pour décider ce qui vous est imputable. Un état des lieux bâclé le jour J, et c'est votre dépôt de garantie qui trinque des mois plus tard.

Prenez le temps de le faire sérieusement : notez chaque défaut, même minime (rayure, tache, joint abîmé), photographiez et datez, testez les équipements, relevez les compteurs. Rien ne vous oblige à signer à la va-vite si une case ne correspond pas à la réalité.

Deux droits utiles : vous pouvez demander à compléter l'état des lieux dans les 10 jours qui suivent, et signaler l'état du chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. Notre guide dédié détaille comment mener un état des lieux sans litige, de A à Z.

Étape 4 — Vivre dans le logement : vos droits et vos devoirs

Une fois installé, la relation devient un équilibre : vous avez des obligations (article 7 de la loi de 1989), le propriétaire aussi (article 6). Connaître les deux évite 90 % des conflits.

Ce que vous devez faire (vos obligations)

L'article 7 de la loi de 1989 liste vos obligations principales de locataire :

• Payer le loyer et les charges récupérables aux dates prévues
• User paisiblement du logement, selon sa destination d'habitation
• Assurer l'entretien courant et les menues réparations (la liste des réparations locatives est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987)
• Souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et en justifier chaque année (art. 7 g) — voir notre guide de l'assurance habitation du locataire
• Laisser accéder au logement pour les travaux d'amélioration ou les réparations urgentes
• Ne pas transformer les lieux sans l'accord écrit du propriétaire

L'assurance n'est pas une option : le propriétaire vous réclamera l'attestation dès la remise des clés et pourra la redemander chaque année.

Ce à quoi vous avez droit

En face, le propriétaire vous doit (article 6) un logement décent et en bon état d'usage, ainsi que la jouissance paisible des lieux. La décence impose notamment une pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond (ou un volume habitable équivalent), l'absence de risque pour la santé ou la sécurité, et une performance énergétique minimale. Un logement non décent ouvre des recours (voir notre guide sur le logement non décent).

Vous êtes chez vous : le propriétaire ne peut pas entrer sans votre accord, ni imposer des visites abusives. Il prend en charge les grosses réparations (toiture, chaudière en panne de vétusté, mise aux normes), tandis que vous gardez l'entretien courant. Qui paie quoi ? On trie tout dans nos guides sur les réparations locatives et sur les droits du locataire (visites, accès, réparations).

Vous pouvez avoir droit à une aide au logement de la CAF (APL ou, à défaut, ALS) pour alléger le loyer : à demander sur caf.fr dès la signature, car l'aide n'est pas rétroactive. Détails et conditions 2026 dans notre guide sur les aides au logement.

La révision annuelle du loyer

En cours de bail, le loyer ne peut augmenter que si une clause de révision le prévoit, une fois par an, sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE (art. 17-1 de la loi de 1989). Le propriétaire ne peut pas décider d'une hausse « libre » du jour au lendemain.

L'IRL change chaque trimestre : à titre indicatif, l'IRL du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37 (source INSEE — vérifiez la valeur du trimestre effectivement applicable à votre bail). La révision ne peut porter que sur la dernière année : si le propriétaire oublie de réviser, il ne peut pas rattraper les années passées.

Une augmentation qui vous paraît injustifiée ? Vous pouvez la contester. On explique la marche à suivre dans notre guide pour contester une augmentation de loyer.

Étape 5 — Partir : congé, dépôt de garantie et état des lieux

Bonne nouvelle pour le locataire : vous pouvez partir quand vous voulez, sans motif à donner, en respectant simplement un préavis. Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé (art. 15 de la loi de 1989). Notre modèle de lettre de préavis est prêt à remplir.

La durée du préavis dépend du bail et de la zone :

• Location vide : 3 mois en principe
• Location vide en zone tendue : 1 mois (le classement des communes résulte du décret n° 2013-392, dont l'annexe a été remplacée par le décret n° 2025-1267)
• Location meublée : 1 mois dans tous les cas
• Préavis réduit à 1 mois aussi dans plusieurs cas particuliers : mutation, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifiant un déménagement, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social

Attention : le préavis court à compter de la réception du congé par le propriétaire (date de signature de l'accusé de réception), pas de son envoi. Pour bénéficier du préavis réduit d'un mois, mentionnez et justifiez le motif dans votre lettre.

À la sortie, on refait un état des lieux, comparé à celui d'entrée. Puis le propriétaire vous restitue le dépôt de garantie dans un délai encadré (art. 22) :

• 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
• 2 mois maximum si l'état des lieux fait apparaître des dégradations justifiant une retenue (justificatifs à l'appui)

Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Si votre dépôt n'est pas rendu, vous avez des recours (mise en demeure, conciliateur, commission départementale de conciliation, tribunal). On détaille tout dans notre guide sur le dépôt de garantie non restitué.

Récapitulatif : quel moment, quel délai, quelle base légale

Les repères à retenir sur tout le parcours (valeurs 2026, à revérifier à la source) :

• Dépôt de garantie — plafond : 1 mois (vide) / 2 mois (meublé) de loyer hors charges — loi 89-462, art. 22 et 25-6
• Dépôt de garantie — restitution : 1 mois (état des lieux conforme) / 2 mois (retenue justifiée) — art. 22 ; pénalité de 10 % du loyer HC par mois de retard
• Préavis du locataire : 3 mois (vide) / 1 mois (zone tendue, meublé, cas particuliers) — art. 15
• Révision du loyer : 1 fois par an, sur l'IRL INSEE, si le bail le prévoit — art. 17-1
• Assurance habitation : obligatoire dès la remise des clés, attestation annuelle sur demande — art. 7 g
• Dossier de location : pièces limitées par le décret n° 2015-1437 ; amende jusqu'à 3 000 € / 15 000 € pour une pièce exigée à tort
• État des lieux d'entrée : complément possible sous 10 jours ; chauffage signalable au premier mois de chauffe — art. 3-2
• DPE : logements G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (F en 2028, E en 2034)